.

Договор аренды: НДС на сумму обеспечительного платежа

В арендных взаимоотношениях часто применяют условие об обеспечительном платеже. Его используют как на этапе подписания предварительного контракта, так и после заключения основного договора аренды. Разберемся, в каких случаях суммы обеспечительного платежа арендодатель должен включать в налоговую базу по НДС, а когда делать этого не нужно.

Ситуацию рассмотрел Минфин России в письме от 28 декабря 2018 года № 03-07-11/95829.

Перед тем как изучить разъяснения чиновников, напомню, что НДС облагаются операции по реализации товаров, работ, услуг (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

В налоговую базу при этом включаются средства, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг) (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Суть обеспечительного платежа

В арендных отношениях стороны могут договориться о том, что денежное обязательство, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой определенной денежной суммы – обеспечительного платежа. Об этом говорится в статье 381.1 ГК РФ.

На практике такой платеж именуют как «гарантийный взнос», «страховой депозит» и так далее. Это деньги, обеспечивающие обязательство, которое может возникнуть в будущем, в ситуациях, если имущество по вине арендатора будет испорчено, арендная плата не произведена в срок или для погашения арендной платы за последний месяц (или иной период) перед завершением срока, на который заключен договор.

Когда наступают прописанные в тексте контракта обстоятельства, обеспечительная сумма (или ее часть) изымается арендодателем. Если в предусмотренный договором срок перечисленные обстоятельства не наступят или обязательства прекратятся, обеспечительный платеж в общем случае подлежит возврату. Но договор может предусматривать и иные условия. Например, использовать эти деньги в качестве штрафных санкций за нарушение условий договора или в качестве обеспечительного платежа, но уже по основному договору.

Таким образом, обеспечительный платеж – это «гарантийная» денежная сумма, которую одна из сторон контракта при определенных обстоятельствах перечисляет другой.

По предварительному договору

Обеспечительный платеж, который получил арендодатель по предварительному договору до заключения основного контракта, обеспечивает обязательство заключить этот договор. Если соглашение будет заключено, перечисленные деньги арендодатель может возвратить арендатору или зачесть в счет обеспечительного платежа уже по самому договору аренды.

Если же условия предварительного договора будут нарушены, то есть арендатор откажется подписать договор, арендодатель имеет право удержать обеспечительный платеж как неустойку за это нарушение.

В момент получения обеспечительного платежа по предварительному договору в базу по НДС его включать не следует. Причем вне зависимости от того, будет ли такой платеж возвращен арендатору, зачтен в счет обеспечительного платежа по договору аренды или удержан в качестве неустойки. Во всех этих случаях поступившие средства не связаны с реализацией товаров (работ, услуг).

По заключенному договору аренды

Обеспечительный платеж в рамках заключенного договора аренды выполняет функцию предоплаты (аванса), полученной в счет предстоящего оказания услуг по аренде. Эти деньги включаются в налоговую базу по НДС. Сделать это нужно:

• на момент заключения договора аренды, если обеспечительный платеж, внесенный по предварительному контракту, засчитывается в счет обеспечительного платежа по основному договору;

• на момент получения денег, если обеспечительный платеж внесен после заключения договора аренды.

Пример отражения обеспечительного платежа

Между компанией-арендодателем и организацией-арендатором заключен предварительный контракт, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить основной договор. Арендатор для подтверждения своих намерений перечислил владельцу помещения обеспечительный платеж в размере 1 200 000 руб.

Договор аренды был заключен в срок, установленный предварительным контрактом. Обеспечительный платеж подлежит зачету в счет оплаты последнего месяца аренды по основному договору.

Бухгалтер арендодателя сформирует проводки:

На дату поступления обеспечительного платежа

Дебет 51 Кредит 76

– 1 200 000 руб. – поступил обеспечительный платеж по предварительному договору;

Дебет 008

– 1 200 000 руб. – учтена сумма обеспечительного платежа по предварительному договору.

На дату заключения договора аренды

Дебет 76 Кредит 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным»

– 1 200 000 руб. – зачтен обеспечительный платеж по предварительному договору в счет арендной платы по договору аренды;

Кредит 008

– 1 200 000 руб. – списана сумма обеспечительного платежа по предварительному договору;

Дебет 76 АВ Кредит 68 «Расчеты по НДС»

– 200 000 руб. (1 200 000 руб. : 120% ´
´ 20%) – начислен НДС с аванса по договору аренды.

 

В последнем месяце договора аренды

Дебет 62 Кредит 90.1 субсчет «Выручка»

– 1 200 000 руб. – отражена реализация услуг по аренде;

Дебет 90.3 субсчет «НДС»

– 200 000 руб. – отражен НДС по отгрузке;

Дебет 62 субсчет «Авансы полученные»

Кредит 62

– 1 200 000 руб. – зачтен аванс;

Дебет 68 «Расчеты по НДС»

Кредит 76 АВ

– 200 000 руб. – возмещен НДС.

А есть ли доход? С точки зрения налога на прибыль все просто: в случае если обеспечительный платеж возвращается арендатору, эта операция не несет никаких налоговых последствий. Но если владелец помещения в дальнейшем оставляет эту сумму у себя в качестве арендной платы или штрафа, то он должен учесть ее как свой доход. И, соответственно, уплатить с нее налог.   

Борис Сваин, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению


Доступ к бератору на 3 дня

Вверх