Долевое строительство: новые условия работы застройщиков

Несмотря на кризис, строительство остается важнейшей сферой экономики. В Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» внесены многочисленные и весьма существенные поправки. На что обратить внимание бухгалтеру?

 С 1 января 2017 года Федеральный закон от 30.12. 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (далее – Закон 214-ФЗ) действует в измененной редакции. Кроме того, 1 июля 2017 года вступают в силу дополнительные поправки. Изменения носят масштабный характер. Их источник - Федеральный закон от 03.07. 2016 № 304-ФЗ, весьма объемный.

Основная направленность новаций – ужесточение требований к застройщикам и усиление контроля за их деятельностью в целях защиты прав дольщиков. Ряд нововведений непосредственно затронет работу бухгалтера. В статье мы лишь укажем нормы, заслуживающие тщательного изучения по первоисточнику.

Раскрытие информации застройщиком

Отныне деятельность застройщика является прозрачной. Информацию о ней надлежит размещать на интернет-сайте. Помимо ряда официальных документов (включая проектную декларацию), на сайте должны быть представлены фотографии возводимых объектов недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства. Фотографии следует обновлять ежемесячно (ст. 3.1 Закона 214-ФЗ).

Кроме того, застройщиков обязали направлять проектную декларацию в орган, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства.  Это нужно сделать до заключения договора с первым участником долевого строительства (ч. 2 ст. 19 Закона 214-ФЗ).

Но самое главное – на дату такого представления проектной декларации застройщик должен соответствовать определенным требованиям. Они установлены частью 2 статьи 1 Закона 214-ФЗ. Отметим те их них, которые касаются работы бухгалтера.

Уставный капитал должен соответствовать масштабам строительства

Допустимая площадь объектов долевого строительства застройщика, не введенных в эксплуатацию, ограничена величиной его оплаченного уставного капитала (п. 1 ч. 2, ч. 2.1 ст. 1, ст. 15.3 Закона 214-ФЗ).  Если застройщик не соответствует установленным требованиям, он обязан привлечь поручителя (сопоручителей). При этом требование о соответствии уставного капитала площади строящихся объектов предъявляется суммарно к возникшей группе лиц.  Иными словами, уставные капиталы связанных лиц, а также площади осуществляемого ими долевого строительства складываются.

Требования к застройщику и его поручителям (связанным лицам)
Минимальный размер уставного капитала, млн. руб.	Максимальная площадь объектов долевого строительства застройщика, тыс. кв. м
2,5	1,5
4	2,5
10	10
40	25
80	50
150	100
400	250
800	500
1 500	более 500

Примечательно, что поручителем (сопоручителем) застройщика вправе выступать лишь юридическое лицо, которое является его участником (учредителем).

 В итоге многим застройщикам предстоит не просто увеличить уставный капитал, но и изыскать возможности для его оплаты. Впрочем, пополнить уставный капитал можно неденежными средствами.

Бюджетную задолженность – на контроль

Еще одно новое требование к застройщику касается размера суммарной величины недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации за прошедший календарный год. Такая «кредиторка» не должна превышать 25% балансовой стоимости активов застройщика по данным бухгалтерской отчетности за последний год.

Правда, это требование можно «обойти», направив заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности (п. 7 ч. 2 ст. 1 Закона 214-ФЗ).

Береги честь смолоду

Главный бухгалтер застройщика не должен иметь судимость за преступления в сфере экономики (исключение составляют лица, у которых такая судимость погашена или снята). Кроме того, главным бухгалтером не может быть лицо, к которому применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административное наказание в виде дисквалификации. По этому критерию давности нет.

Указанные ограничения распространяются на иное должностное лицо, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, а равно на физическое лицо, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика (п. 7 ч. 2 ст. 1 Закона 214-ФЗ).

Аналогичным требованиям должен удовлетворять главный бухгалтер (или иное лицо, осуществляющее ведение бухгалтерского учета) поручителя.

Наказания нарушителям

Застройщики, не удовлетворяющие требованиям части 2 статьи 1 Закона 214-ФЗ на дату направления проектной декларации в контролирующий орган, не имеют права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство многоквартирных домов (ч. 2.2 ст. 1 Закона 214-ФЗ).

А что будет, если это предписание нарушить?

Неправомерное привлечение денежных средств гражданина повлечет наложение административного штрафа: на должностных лиц - в размере от 20 000 до 50 000 рублей, на юридическое лицо - от 500 000 до 1 000 000 рублей. Основание – часть 1 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях. Причем такие суммы будут взиматься за привлечение каждого отдельного взятого гражданина.

Но если привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований Закона 214-ФЗ совершено «с размахом» -  злоумышленникам грозит ответственность по статье 200.3 Уголовного кодекса. Спектр наказаний – от обязательных работ до лишения свободы на срок 5 лет. С точки зрения законодателя крупным размером деяния является привлечение средств на сумму более 3 миллионов рублей, а особо крупным – 5 миллионов рублей. Как видно, ценовой порог весьма занижен…

Между тем лицо освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств возмещена в полном объеме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате которых объект недвижимости введен в эксплуатацию (ч. 3 ст. 200.3 УК РФ). И хотя статья 200.3 Уголовного кодекса действует уже более года (с 12 мая 2016 г.), судебной практики по ней мы не обнаружили.

Цена – пропорционально площади

На практике цена объекта долевого строительства формируется пропорционально площади исходя из стоимости его квадратного метра. Теперь этот традиционный подход к ценообразованию закреплен в части 1 статьи 5 Закона 214-ФЗ. А именно: цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади помещения и соответствующей площади.

Правда, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон или терраса, то расчет цены за помещение производится исходя из его приведенной площади. Общую приведенную площадь жилого помещения определяют путем суммирования общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами. Например, понижающий коэффициент для лоджий составляет 0,5 (приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр).

Впрочем, поправка эта скорее техническая. Поскольку в составе такой цены сумма денежных средств на оплату услуг застройщика не выделена, расходование средств, уплаченных дольщиками, жестко регламентируется статьей 18 Закона 214-ФЗ.

Возможности для расходования средств расширены

В центре внимания бухгалтеров всегда была статья 18 Закона 214-ФЗ. Она определяет разрешенные направления для использования средств, поступивших от дольщиков на строительство объекта. Ее нормы были постоянным источником налоговых споров. Новой редакцией Закона 214-ФЗ возможности целевого расходования значительно расширены. В частности, теперь деньги дольщиков разрешено тратить еще и на такие цели, как:

• уплата арендной платы за земельные участок, на котором осуществляется строительство;

• проведение государственной экологической экспертизы;

• строительство и (или) реконструкция (на территории планировки) объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник;

• строительство и (или) реконструкция (на территории планировки) объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае их безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность;

• возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам на строительство;

• возмещение затрат, связанных с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве.

Однако статьей 18.1 Закона 214-ФЗ оговорены специальные условия использования денежных средств дольщиков на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры. Расходование на эти цели допускается, если после ввода в эксплуатацию такого объекта на него возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства либо он безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность.

Обратите внимание: пункты 1 и 2 части 1, часть 1.2 статьи 18 Закона 214-ФЗ обязывают застройщика обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых дольщиками, отдельно в отношении каждого объекта долевого строительства (исключения прописаны в законе). А главный бухгалтер несет ответственность за нецелевое использование застройщиком денежных средств дольщиков (ч. 1.3 с. 18 Закона 214-ФЗ). Аналогично - иное должностное лицо, на которое возложена обязанность ведения бухгалтерского учета, либо лицо, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика. Нарушения подобного рода относятся к категории административных. Но в настоящее время такое правонарушение Кодексом об административных нарушениях не предусмотрено. А значит, наказать главбуха не удастся.

Изучаем  банковские счета эскроу

Закон 214-ФЗ (ст.ст. 15.4, 15.5) предусматривает особый порядок кредитования застройщиков, при котором средства дольщиков зачисляются на особые счета, так называемые счета эскроу, открываемые им банком-кредитором. Банк перечислит средства дольщика застройщику либо направит их на погашение целевого кредита, когда дольщику будет передан объект долевого строительства.

Владельцем счета эскроу является дольщик. А процедура расчетов с применением таких счетов именуется условным депонированием (ст.ст. 860.7 – 860.10 ГК РФ). Условие об открытии и использовании счета эскроу предусматривается договорами участия в долевом строительстве. Сам же счет открывается после государственной регистрации договора. Плата за открытие и ведение счета с дольщика не взимается. Наоборот – банк выплачивает ему проценты.

Условное депонирование можно рассматривать как способ обеспечения обязательств застройщика перед банком. Однако не факт, что застройщик сумеет привлечь необходимое количество дольщиков, чтобы полностью погасить задолженность по кредиту.

В указанный статьях весьма подробно прописаны взаимные обязательства застройщика и банка. При этом банк осуществляет контроль за целевым расходованием кредитных средств. Возрастет ли в этой связи защищенность дольщиков – предугадать сложно. Ведь в наше нестабильное время и сам банк не «застрахован» от финансового краха.

С позиций налогообложения прибыли целевой кредит банка не рассматривается как целевое финансирование. Средства банка поступают в собственность заемщика (п. 1 ст. 807, п. 2 ст. 819 ГК РФ). Поэтому в схеме расчетов через счета эскроу застройщик будет расходовать собственные средства, а значит -  избежит с ограничений, установленных статьей 18 Закона 214-ФЗ. Использование денег дольщиков на погашение кредита и перечисление их остатка застройщику произойдут после передачи объекта дольщику – заведомо после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

Условное депонирование средств дольщиков не порождает активов в бухгалтерском учете застройщика. Мы предлагаем отражать эти суммы на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные», открыв к нему субсчет «Средства участников долевого строительства на счетах эскроу».

Учетные записи застройщика по соответствующим расчетам могут выглядеть так:

ДЕБЕТ 51    КРЕДИТ 67

- получен целевой кредит на долевое строительство;

ДЕБЕТ 91-2    КРЕДИТ 67

- начислены проценты за пользование кредитом;

ДЕБЕТ 76    КРЕДИТ 86

- отражены обязательства по договорам долевого участия в строительстве после их государственной регистрации;

ДЕБЕТ 009 «Средства участников долевого строительства на счетах эскроу»

- поступили средства дольщиков на счета эскроу (п. 9 ч. 8 ст. 15.4 Закона 214-ФЗ);

ДЕБЕТ 86    КРЕДИТ 90-1

- переданы дольщикам объекты строительства (согласно передаточному акту);

ДЕБЕТ 90-2    КРЕДИТ 20

- списаны затраты на долевое строительство;

ДЕБЕТ 67    КРЕДИТ 76

- деньги со счета эскроу списаны банком в погашение обязательств застройщика по кредитному договору;

ДЕБЕТ 51    КРЕДИТ 76

- остаток средств со счетов эскроу перечислен застройщику;

КРЕДИТ 009 «Средства участников долевого строительства на счетах эскроу»

- завершены расчеты через счета эксроу.

Фонд «спасения утопающих»

В качестве меры дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков статья 23.2 Закона 214-ФЗ предусматривает создание специального фонда. Он должен формироваться за счет обязательных взносов застройщиков и предназначается для выплат дольщикам, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками. Выплаты из него будут производится при банкротстве застройщика.

На данный момент такой фонд еще не функционирует. Но постановлением Правительства РФ от 07.12.2016 г. № 1310 «О защите прав граждан - участников долевого строительства» определено, что управлять фондом будет некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», а ее учредителем выступит Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Минстрой России).

О взносах пока известно следующее.

Взнос будет вноситься застройщиком в компенсационный фонд в размере одного процента планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации, путем единовременного перечисления денежных средств на банковский счет некоммерческой организации. Уплатить взнос следует до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства. Выплата возмещения пострадавшим гражданам будет осуществляться в размере цены договора участия в долевом строительстве. Кроме того, средства компенсационного фонда могут быть направлены на оказание финансовой помощи иному застройщику для завершения строительства и передачи дольщикам жилых помещений.

Отметим, что взнос в компенсационный фонд застройщик сможет учесть в расходах по налогу на прибыль. Основание – подпункт 29 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.

Но в итоге финансовая нагрузка по формированию нового компенсационного фонда, конечно же, «ляжет на плечи» дольщиков.

Елена Диркова, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению