Имущество по преимуществу: стоит ли выкупать?

Предприятия малого бизнеса – продуктовые, салоны красоты, магазинчики, маленькие фирмы – иногда арендуют помещения у области или города. Не всегда это удобно: собственник может запретить или очень ограничить субаренду, приходится согласовывать ремонт, возможность использовать помещение по другому назначению и другое. У собственника таких проблем гораздо меньше. Чтобы им стать, можно воспользоваться правом преимущественного выкупа объектов. О том, что надо иметь в виду и по каким причинам чиновники чаще всего отказывают, рассказывает юрист Сергей Устюгов.

Субъекты малого и среднего предпринимательства, которые непрерывно арендуют помещения в федеральной, региональной или муниципальной собственности не менее двух лет и не имеют задолженности по арендной плате, штрафам и пеням. Некоторые объекты приватизировать нельзя: они включены в перечни на соответствующем уровне.

Выкуп может состояться по инициативе собственника, который посылает предложение заключить договор и проект договора. Арендатор, который отвечает требованиям закона, может выступить со своей инициативой и подать заявление.

Хроника пикирующей льготы

Нет, как известно, ничего более постоянного, чем временное. В качестве краткосрочной подавалась и норма о преимущественном выкупе. Однако потом она пролонгировалась, пролонгировалась и пролонгировалась. И снабжалась при этом разными полезными «добавками» - для популяризации.

Ранее субъекты малого и среднего предпринимательства могли выкупить помещения, только если им направлялось уведомление о предстоящей приватизации.

5 августа 2008 года вступил в силу Закон от 22 июля 2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». В первой редакции такое право давали тем, кто пользовался объектами не меньше трёх лет по состоянию на 5 августа 2008 года и исправно за них платил, а площадь помещений не превышала предельных значений, установленных субъектом. Срок действия – до 1 июля 2010 года.

17 июля 2009 года срок аренды сократили до двух лет. Кроме того, предусмотрели, что не должно быть задолженности по аренде (пеням, штрафам).

1 июля 2013 года срок приватизации продлили до 1 июля 2015 года. Изменилась дата, на которую субъект должен был владеть имуществом, – до 1 июля 2013 года. Предусмотрели возможность оспорить предложенную цену, установлен минимальный срок рассрочки оплаты и т. п.

30 июня 2015 года срок приватизации продлили до 1 июня 2018 года. Изменилась дата, на которую субъект должен был владеть имуществом, – до 1 июля 2015 года.

3 июля 2018 года появилось бессрочное право преимущественного выкупа, отменили привязку к дате. Большинство субъектов малого и среднего предпринимательства получили возможность выкупить по рыночной стоимости ещё и федеральную недвижимость.

Торг уместен?

Теперь о том, охотно отдают недвижимость их собственники - государственные, региональные и муниципальные структуры? Увы, не всегда. Иной раз мешают, чинят препятствия. Но куда чаще встречаются бюрократические проволочки и разногласия по условиям. Споры возникают в основном по таким условиям выкупа:

• цена (рыночная или нет?);

• условие оплаты (допустима ли рассрочка?);

• каковы санкции за просрочку платежа (насколько большую неустойку может предлагать публичный собственник?);

• возможно ли зачесть стоимость неотделимых улучшений;

• возможно ли расторгнуть договор в случае просрочки оплаты.

Главный спорный вопрос – это цена, которая нередко бывает завышенной. Если у арендатора свой отчёт об оценке, а у арендодателя – свой, то вопрос обычно решается в суде с помощью судебной экспертизы. Если эксперт завысил рыночную стоимость и покупатель с этим не согласен, то можно попытаться признать экспертизу недостоверной и ходатайствовать о назначении повторной. В таких вопросах лучше привлекать внешних специалистов. Спорить с судебным экспертом о рыночной стоимости, если у вас нет специальных познаний, крайне утопично.

Обратите внимание: договоры о выкупе может оспаривать прокуратура по причине нарушений, как правило, из-за занижения цены.

Помимо завышенной цены арендаторы часто оспаривают отказы в приватизации – законные и незаконные. Например, в деле № А40-254713/2017 ООО «ИТУ – ВНИИТ» боролось за здание в самом центре Москвы, в Газетном переулке. Городские власти против этого возражали: они не были согласны с результатами экспертизы, а также указывали, что это памятник регионального значения. Две инстанции обязали их передать объект по цене, которая установлена судебной экспертизой, и включили в договор охранные обязательства. Но АС Московского округа обнаружил ошибку в определениях нижестоящих инстанций: они не учли положения ст. 20 и 29 закона о приватизации, а также позицию Верховного суда в деле № А11-10976/2016. Согласно им, объект культурного наследия регионального значения и вовсе не подлежал приватизации.

Если отказ в заключении договора был незаконным, то арендаторы отправляются в суд взыскать убытки – вернуть арендные платежи начиная с того дня, когда владелец должен был продать объект. Суды их взыскивают. Вычесть из этой суммы расходы, которые арендатор потратил бы на содержание объекта, если бы стал собственником, попробовать, конечно, можно. Например, 12-й ААС вычел расходы из присуждённого на содержание общего имущества, а также налог на имущество (Постановление от 29.02.2012 №12АП-10209/2011). Однако в кассации это решение не устояло (Постановление ФАС Поволжского округа от 09.06.2012 № Ф06-3994/2012).

Что должны помнить арендаторы

Прежде чем подать заявление, надо оценить, готовы ли вы выкупить объект. Если вы откажетесь заключать договор купли-продажи, то потеряете преимущественное право выкупа.

Если арендодатель предложил завышенную, на ваш взгляд, цену, рекомендуется провести предварительную оценку у независимого оценщика и потом решать, обращаться ли в суд. Если нет опыта подобных процессов, лучше привлекать внешних консультантов, потому что «экономия» принесёт больше потерь».

В заключение в качестве иллюстрации немножко расскажу о деле, о котором уже упоминал. Предпринимательница восемь лет арендовала помещение под магазинчик сувениров в центре Петербурга, а потом захотела его выкупить. Комитет имущественных отношений города предложил цену, но арендатор посчитала ее завышенной и отправилась защищать свои интересы в суде. Три инстанции решили, что она обязана заключить договор по цене города. Верховный суд их поправил, но указал, что предпринимательница потеряла право выкупа.

К этому привели процессуальные ошибки арендатора. Иначе она, возможно, могла бы рассчитывать на более выгодный исход. Предпринимательнице в первой инстанции необходимо было ходатайствовать о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости помещения. Требование об установлении недостоверности рыночной стоимости имущества заявлять необязательно. Бизнес-леди просила суд определить цену выкупа, но не учла, что суд может определить любую цену, в том числе ту, которую назначил комитет. Она должна была приложить к иску проект договора с объективной ценой в 4,1 млн рублей (более чем в два раза меньше предложенной собственником), а в случае победы получила бы сделку на своих условиях. То есть она могла бы избежать нового дела, если бы отказалась от своего иска об оспаривании цены договора, когда узнала результат судебной экспертизы.

Вообще, в этом деле суды столкнулись с двумя главными вопросами: как определить признаки навязывания договорных условий и каковы границы принципа свободы договора. Сам факт предложения невыгодных условий контрагенту еще нельзя расценить как навязывание договорных условий в смысле статьи 10 закона о конкуренции. Что касается границ свободы договора, то его может ограничить только прямое указание закона.