.

Обеспечительный платеж в сделках с недвижимостью

Возможно ли передать в залог денежные средства? Нет! Такая операция имеет самостоятельное значение и именуется «обеспечительный платеж».

В большинстве случаев договор аренды помимо платы за пользование имуществом предусматривает внесение арендатором дополнительных денежных средств, защищающих арендодателя от возможных убытков. С юридической точки зрения речь идет о финансовом обеспечении обязательств арендатора. В договоре подобные суммы могут именоваться как «страховой депозит», «гарантийный взнос» или даже «залог». Однако с недавних пор для них предусмотено официальное наименование – обеспечительный платеж.

Правовой статус обеспечительного платежа определен статьей 381.1 Гражданского кодекса РФ. Примечательно, что в целях налогообложения обеспечительный платеж классифицируется неоднозначно – в зависимости от его назначения.

Назначение

Обеспечительный платеж, залог, задаток – все это самостоятельные способы обеспечения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Обеспечительный платеж представляет собой денежную сумму, которую одна сторона договора вносит в пользу другой стороны в целях возмещения последней возможных убытков или неустойки в случае нарушения договора (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

На заметку

Деньги не могут выступать предметом залога. Дело в том, что обращение взыскания на заложенное имущество предполагает его реализацию (п. 1 ст. 349 ГК РФ). А к денежным средствам понятие продажи неприменимо.

В отличие от обеспечительного платежа, задаток выдается одной стороной в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. Особенности задатка, отличающие его от аванса (п. 1 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ):

  • если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны;

  • если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. 

Использование

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок соответствующих обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Повышаем платежную дисциплину

Договор аренды нежилого помещения предусматривает начисление процентов за несвоевременное внесение арендной платы по ставке 30 % годовых (п. 1 ст. 395 ГК РФ). Тем самым для арендатора установлены денежные обязательства двух видов – арендная плата и «штрафные» проценты. За счет обеспечительного платежа арендодатель в уведомительном порядке вправе погашать проценты, не затрагивая основную сумму долга (ст. 319 ГК РФ). Такое условие повышает платежную дисциплину арендатора.

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ). Таким обстоятельством может быть расходование суммы обеспечительного платежа на возмещение убытков или неустойки.

«Кредитование» за счет арендатора

Договор аренды автомобиля предусматривает обеспечительный платеж в размере 50 % рыночной стоимости автомобиля на случай возмещения убытков арендодателя при аварии. По сути это способ беспроцентного кредитования арендодателя. Если арендодателем выступает физическое лицо, то материальной выгоды, облагаемой НДФЛ, у него не возникает (п. 1 ст. 212 НК РФ).

На сумму обеспечительного платежа проценты за пользование денежными средствами (установленные ст. 317.1 ГК РФ) не начисляются, если иное не предусмотрено договором. Тем самым получатель обеспечительного платежа фактически получает беспроцентный заем.

Налогообложение

Обеспечительный платеж не создает дохода у получателя до момента наступления события, которое порождает использование этой суммы. Соответственно у стороны, произведшей обеспечительный платеж, по факту перечисления (передачи) денежных средств не возникает и расхода.

Доходы и расходы у сторон договора появляются лишь при наступлении обстоятельств, обязательства по которым обеспечивает сумма такого платежа. Если такие обстоятельства не наступают, то обеспечительный платеж подлежит возврату. При этом получатель выступает временным держателем обеспечительного платежа и экономической выгоды, поддающейся оценке, у него не возникает.

Обратите внимание

Обеспечительный платеж, предназначенный для компенсации убытков арендодателя от повреждения или утраты переданного в аренду имущества, не порождает экономической выгоды у его получателя (п. 1 ст. 41 НК РФ) до наступления соответствующих обстоятельств.

А вот если в договоре будет указано, что обеспечительный платеж подлежит использованию в расчетах по основному обязательству при расторжении договора, то его надлежит трактовать как аванс, выплаченный арендодателю. Как известно, полученные авансы облагаются НДС и НДФЛ, а также образуют доходы на «упрощенке».

Официальное мнение

А какую позицию занимает Минфин России?

В целях исчисления НДФЛ по договору аренды чиновники усмотрели экономическую выгоду арендодателя в том, что обеспечительный платеж поступает в его собственность и он получает возможность расходовать эту сумму по своему усмотрению. А вот если денежные средства в обеспечение исполнения обязательств перед арендодателем (в наличной или безналичной форме) будут каким-либо образом обособлены от остального имущества арендодателя, но при этом условия договора предусматривают, что арендодатель вправе произвести удержание не уплаченной в установленный договором срок арендной платы из суммы обеспечительного платежа, то облагаемым доходом будет являться сумма, удержанная арендодателем из обеспечительного платежа. До момента удержания не уплаченных арендатором в срок сумм арендной платы дохода, подлежащего налогообложению, у арендодателя не возникает (письма Минфина России от 23.10.2014 № 03-04-06/53577, от 26.06.2013 № 03-04-05/24290).

Однако нам условие об обособлении суммы обеспечительного платежа представляется надуманным. Оно не предусмотрено ни гражданским, ни налоговым законодательством. Если принять эту точку зрения, то пришлось бы удерживать НДФЛ из денежных средств, переданных посреднику для осуществления расчетов в интересах третьего лица. Оценивать экономическую выгоду от временного держания денежных средств в размере полной суммы этих денежных средств неправомерно. В противном случае пришлось бы облагать НДФЛ суммы полученных физлицами займов и кредитов…

В целях налогообложения прибыли чиновники исходят из того, что обеспечительный платеж и залог имеют общую правовую природу, а кроме того, обеспечительный платеж имеет черты задатка. В силу этого к обеспечительному платежу применимы положения подпункта 2 пункта 1 статьи 251, а также пункта 32 статьи 270 Налогового кодекса РФ. Соответственно обеспечительный платеж не учитывается в составе доходов и не включается в состав расходов при его возвращении - в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ, или в случае прекращения обеспеченного обязательства (письма Минфина России от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360, от 31.05.2016 № 03-03-06/1/31325). Эта позиция возражений не встречает. Нам представляется, что она распространяется и на НДФЛ.

Наконец, обеспечительный платеж должен предусматривать в своем составе НДС, если договор предполагает его зачет в счет оплаты товаров, работ, услуг, не освобождаемых от обложения этим налогом (пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, письмо Минфина России от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360).

Бухгалтерский учет

Для отражения обеспечительного платежа к счету, на котором ведутся расчеты по основному обязательству, открывают отдельный субсчет.

Обеспечительный платеж в бухучете

Воспользуемся условиями примера 1. По условиям договора аренды обеспечительный платеж расходуется на уплату процентов за несвоевременное внесение арендной платы. В силу такого назначения обеспечительный платеж НДС не облагается (постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2008 № 11144/07). 

Учетные записи у арендодателя будут выглядеть так: 

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 60 субсчет «Обеспечительный платеж» 

 - зачислен обеспечительный платеж (НДС не облагается); 

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 60 субсчет «Арендная плата» 

- зачислена арендная плата с нарушением срока, установленного договором (включая НДС); 

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по претензиям» КРЕДИТ 91 

- начислены проценты за просрочку оплаты по ставке 30 % годовых (НДС не облагаются); 

ДЕБЕТ 60 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по претензиям» 

 - списан обеспечительный платеж в погашение претензии по просрочке оплаты.


P.S. Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Поэтому обеспечительный платеж может быть предусмотрен предварительным договором - в качестве обеспечения обязательства по заключению основного договора (ст. 429 ГК РФ, определение Верховного Суда РФ от 09.02.2017 № 307-ЭС16-17088). Такое обеспечение часто практикуется в сделках с недвижимостью, которая еще не создана (находится в стадии строительства).

 

Вверх

Закажите бератор сейчас
и получите отличный подарок
Заказать бератор