Обыкновенное чудо: переводим жилое помещение в нежилое

Причины, заставляющие владельцев квартир переводить их в нежилой фонд, различны. Тут и желание повысить стоимость своего актива, и желание использовать удобное расположение имущества. Кто-то хочет получать повышенный арендный доход от своей недвижимости, а кто-то хочет просто сэкономить на аренде, используя свои собственные ресурсы. И квартиры, еще вчера используемые для проживания, переводятся в нежилой фонд и в них размещаются офисы, магазины, склады. Этот процесс давно стал массовым. Так что неудивительно, что правовые основы подобного перевода, бухгалтерский и налоговый учет соответствующих операций интересует большой круг бухгалтеров.

 

Перевод жилой квартиры в нежилой фонд процесс длительный, хлопотный и достаточно дорогостоящий. Именно поэтому у многих руководителей, бухгалтеров возникает вопрос – а обязательно ли осуществлять такой перевод? Нельзя ли планируемый магазин, офис, склад просто разместить в приобретенной квартире и работать? Нет, нельзя.

Обратившись к Гражданскому кодексу РФ (п. 2 ст. 671), узнаем, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. А статья 288 Гражданкского кодекса РФ дополнительно разъясняет, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Аналогичные нормы содержится и в Жилищном кодексе РФ (ст. 17). Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Пункт 2 статьи 17 Жилищного кодекса РФ допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. А уже названное постановление Пленума Верховного Суда РФ № 14, все тот же пункт 39 в качестве примеров допустимого осуществления профессиональной деятельности называет научную, творческую, адвокатскую и тому подобную деятельность.

То есть, размещение в жилом помещении до перевода его в нежилой фонд предприятий, учреждений, организаций нарушает требования гражданского законодательства. А мало того, что все мы должны просто чтить и уважать законодательство своей страны, а значит, и выполнять его требования, так еще статья 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Помимо морально-дисциплинарных причин перевода квартиры, планируемой для размещения в ней, например, офиса, в нежилой фонд, присутствуют и экономические причины.

Так, за использование жилых домов и (или) жилых помещений не по назначению статья 7.21 КоАП РФ предусматривает предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Заметим, что, во-первых, штрафные санкции невелики, а, во-вторых, указанная ответственность применяется лишь к гражданам. Действующая редакция КоАП РФ не предусматривает возможности наложения штрафа на юридическое лицо либо на должностных лиц организации.

Важнее то, что контролирующие органы – и налоговики и финансисты отказывают налогоплательщикам в принятии в целях исчисления налога на прибыль расходов на аренду, амортизационных отчислений от стоимости арендованных, приобретенных квартир до момента перевода помещений в нежилой фонд. Свои доводы они строят на основе вышерассмотренных норм гражданского законодательства.

В Письме Минфина России от 29.09.2014 № 03-03-06/1/48504, Письме УФНС РФ по г. Москве от 22.09.2008 № 20-12/089130 было указано, что гражданское и жилищное законодательство не допускает использование жилого помещения для целей, не связанных с проживанием граждан и что даже сама сдача в аренду жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания гражданским законодательством не предусмотрена. В связи с этим расходы хозяйствующего субъекта по договору аренды жилого помещения, используемого в качестве офиса (детского садика и прочее), не уменьшают его налоговую базу.

Аналогичное мнение было выражено в относительно недавнем письме Минфина России от 28.03.2017 № 03-11-11/17851.

В Письме УМНС РФ по г. Москве от 01.04.2004 № 26-12/22224 пояснялось, что для целей налогообложения прибыли организация может учитывать суммы начисленной амортизации по квартире, приобретенной в жилом доме, не после подачи документов на государственную регистрацию права собственности на этот объект, а только после перевода данной квартиры в нежилой фонд. И, причем, не единовременно, а в составе амортизационных отчислений.

Есть целый ряд более старых минфиновских писем, которые в целом выражают такую же позицию (Письмо Минфина РФ от 02.06.2005 № 03-03-01-04/3/6, от 14.02.2008 № 03-03-06/1/93, от 10.11.2006 № 03-05-01-04/310 и др.).

В этом ряду есть и исключения. Так Письма Минфина России от 12.09.2013 № 03-04-05/37643, от 24.10.2006 № 03-11-04/2/219 допускали, в одном письме, что расходы, понесенные индивидуальным предпринимателем на наем жилого помещения в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, могут быть включены в состав профессиональных налоговых вычетов при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц, в другом письме, что расходы, связанные с переводом объектов жилого фонда в объекты нежилого фонда, с целью их дальнейшей перепродажи, могут быть учтены в налоговом учете.

Между тем есть и решения судов, которые поддерживают налогоплательщиков.

В Постановлении ФАС Московского округа от 16.06.2010 № КА-А40/5879-10-3 по делу № А40-125078/09-126-900 рассматривался налоговый спор по поводу аренды жилого помещения, которое использовалось обществом в качестве офисного помещения для реализации туристических услуг. Суд указал, что претензий к документам, подтверждающим расходы по аренде и обслуживанию помещения инспекцией не представлено, факты исполнения заявителем договора аренды указанного жилого помещения и получения доходов с использованием спорного помещения налоговым органом не оспариваются. Доказательств того, что в состав расходов обществом включены расходы по проживанию физического лица в данном помещении, инспекцией не представлено. Что касается нарушения обществом ЖК РФ (на это ссылались проверяющие), то компания может быть привлечена к ответственности в соответствии с действующим (комментарий автора – подразумевается жилищным) законодательством.

Интересное решение принял ФАС Московского округа в постановлении от 21.08.2008 № КА-А40/7702-08 по делу № А40-56003/07-20-342. Соответствие затрат налогоплательщика критериям отнесения их к расходам, учитываемым в целях налогообложения прибыли, предусмотренных НК РФ, является необходимым и достаточным условием для учета таких затрат в целях налогообложения вне зависимости от действия норм законодательства иных отраслей, предметом которого налоговые правоотношения не являются.

Между тем полного единодушия нет и среди арбитров. В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.04.2017 № Ф08-2424/2017 по делу № А53-1756/2016 была рассмотрена ситуация, когда общество (арендатор) заключило с собственным директором (арендодателем) договор аренды, согласно которому арендодатель передает обществу в аренду жилой дом для использования в целях размещения аппарата управления и других служб арендатора. Заключенным договором предусматривалось право арендатора на ремонт данного имущества, чем оно и воспользовалось. Арбитры сделали следующий вывод. Полученное обществом в аренду недвижимое имущество (жилой дом) объектом основных средств у арендодателя не является, и расходы на ремонт арендованного у физического лица жилого помещения не образовывают самостоятельного объекта основных средств, в связи с чем не могут учитываться в качестве таковых в бухгалтерском учете общества (арендатора).

И, самое главное, Верховный суд РФ в постановлении от 28.08.2017 № 308-КГ17-10912 не нашел оснований для пересмотра решений.

Таким образом, налицо факт того, что при учете для целей расчета налога сумм расходов на аренду, ремонт арендованного жилого помещения, а также сумм амортизационных отчислений по квартире, свою правоту налогоплательщику вероятнее всего придется отстаивать в суде.Так что стоит задуматься о том, чтобы все сделать по закону и изменить статус имеющегося помещения.

Вот только перевести в нежилое можно не всякое помещение. В соответствии со статьей 22 Жилищного кодекса перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо представляет документы, перечисленные в п.2 ст. 23 Жилищного кодекса. Это заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Документация представляется в орган местного самоуправления (п.1 ст. 23 Жилищного кодекса).

 

Бухгалтерский и налоговый учет расходов на приобретение жилых помещений для перевода в нежилой фонд и расходов по переводу и ремонту 

Приобретаемые квартиры, жилые дома должны приходоваться в составе основных средств. Ведь по ним выполняются условия, перечисленные в пункте4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н (далее по тексту ПБУ 6/01).

Только нужно учесть, что амортизация начисляется в общеустановленном порядке только по объектам жилищного фонда, которые учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности (п. 17 ПБУ 6/01).

Для учета доходных вложений в материальные ценности применяется счет 03 "Доходные вложения в материальные ценности", который предназначен для обобщения информации о наличии и движении вложений организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода.

А так как приобретенные квартиры должны первоначально учитываться на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", который предназначен для обобщения информации о затратах организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, то амортизация по ним начисляться не будет.

По ним будет начисляться износ, который, согласно Приказу Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н "Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению" должен учитываться на забалансовом счете 010 "Износ основных средств" предназначен для обобщения информации о движении сумм износа по объектам в частности и жилищного фонда.

Возникает закономерный вопрос, а что изменится после перевода квартиры в нежилой фонд? По нашему мнению, возникнет новый актив основных средств, что потребует внесения соответствующих записей на счетах аналитического учета. Впрочем, определенные корректировки потребуются и на счетах синтетического учета.

Что же изменится конкретно?

Во-первых, как уже сказали, возникнет новый актив – нежилое помещение со своими характеристиками, своей кадастровой стоимостью, своим кодом ОКОФ. Так "ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор основных фондов" (принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 № 2018-ст) выделяет здания (помещения) жилые, не входящие в жилищный фонд (код 100.00.10.00) и здания жилые, входящие в жилищный фонд (код 100.00.20.00). А Минфин России в письме  от 04.08.2016 № 03-03-06/1/45862 разъяснил, что, если в результате изменения характеристик объекта происходит смена кода ОКОФ, данный объект рассматривается как новое основное средство. Аналогичное мнение было высказано и в Письме УФНС России по г. Москве от 28.11.2006 № 20-12/105021.

Во-вторых, по нему с момента перевода в нежилое нужно будет начислять амортизацию, прекратив учитывать износ. А забалансовый счет 010 "Износ основных средств" нужно будет закрыть. В-третьих, амортизация будет определяться от первоначальной стоимости квартиры, т.к. ранее не начислялась, но в течении оставшегося срока полезного использования недвижимости.

Однако процедура или точнее совокупность процедур по переводу будут далеко не бесплатными. Кроме того, в ходе перевода зачастую проводятся ремонтные работы, а то и реконструкция недвижимости. И в отношении отражения таких расходов у бухгалтеров возникают сложности. Тут самое время вспомнить, что в соответствии с п. 14 ПБУ 6/01 изменение первоначальной стоимости основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств.

Аналогичные требования можно встретить и в налоговом учете (п. 2 ст. 257 НК РФ).

Но стоимость актива изменяется только в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, а предприятия может лишь понести расходы на какие-то справки, техзаключения, проекты, текущий ремонт. То есть такие расходы, которые не являются реконструкцией и модернизацией. Получается, их можно списать единовременно?

И все же, по нашему мнению, в свете разъяснений Минфина, с учетом того, и с этим мы согласны, что возникает новый объект основных средств, все эти расходы будут формировать первоначальную стоимость возникающего в учете нежилого помещения. Ведь затраты организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств и в налоговом и в бухгалтерском учете, формируют первоначальную стоимость актива. Произведенные расходы будут расходами на доведение объекта до состояния, в котором он пригоден для использования.

Кстати, при начислении амортизации нужно не упустить нормы п. 3 ст. 259 НК РФ, которые гласят, что вне зависимости от установленного налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения метода начисления амортизации линейный метод начисления амортизации применяется в отношении зданий, сооружений, передаточных устройств, нематериальных активов, входящих в восьмую - десятую амортизационные группы, независимо от срока ввода в эксплуатацию соответствующих объектов.

Это важно, так как срок полезного использования квартир, а также нежилых помещений довольно большой и для таких объектов процитированные нормы будут актуальны.

В то же время необязательно расходы на достройку, реконструкцию включать в стоимость имеющегося актива. Списать единовременно их, конечно, нельзя, зато можно учитывать их обособленно, как самостоятельный объект, и в этом случае открывается отдельная инвентарная карточка на сумму произведенных затрат. Такое право дает п. 42 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 года № 91н.

Как правило, удобнее не плодить дополнительных объектов основных средств и иметь, к примеру, один объект, а не два. Но специфика конкретной ситуации может диктовать свои иные преимущества. Так, когда реконструируются, достраиваются несколько объектов основных средств и трудно все расходы распределить точно между объектами, то в этом случае возможно удобнее их учесть обособленно.

Приемка законченных работ по достройке, дооборудованию, реконструкции, модернизации объекта основных средств оформляется соответствующим актом. Это требование п. 71 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств.

То есть, необходимо оформить Акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (форма № ОС-3), также утвержденный Постановлением Госкомстата РФ от 21.01.2003 года № 7. Напомним, что унифицированная форма с 01.10.2013 года не является обязательной к применению.

Мы рассмотрели модель, когда расходы возникли до момента ввода актива в эксплуатацию. И другая ситуация, если эти расходы возникнут после ввода нежилого помещения в эксплуатацию и появления нового актива.

НДС по строительно-монтажным работам, производимым хозяйственным способом, при ремонте, реконструкции переводимого в нежилой фонд жилого помещения

Важно не забыть, что в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения НДС признается выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления. Порядок определения налоговой базы при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления определен в статье 159 Налогового кодекса РФ.

Так, пункт 2 указанной статьи устанавливает, что при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления налоговая база определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение.

А моментом определения налоговой базы при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления является последний день месяца каждого налогового периода (п. 10 ст. 167 НК РФ).

В то же время сумма НДС, начисленная на стоимость таких строительно-монтажных работ, может быть поставлена к вычету при расчетах с бюджетом по моменту определения налоговой базы, то есть на последний день месяца каждого налогового периода (абз. 2 п. 5 ст. 172 НК РФ).

Таким образом, НДС, начисленный на величину строительно-монтажных работ, можно принять к вычету в том же периоде, когда он начислен, при соблюдении двух условий (п.6.ст.171, п.5 ст.172 НК РФ):

• объект планируется использовать в операциях, облагаемых НДС;

• по объекту будет начисляться амортизация в налоговом учете.

Карина Кислова, главный бухгалтер ООО «РОст кадастр»