Договор аренды: расходы признаются без регистрации?

Письмо Министерства финансов РФ №03-03-06/1/54868 от 20.09.2016

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации. Если же договор аренды заключен сроком на один год и более, то его следует зарегистрировать (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Налог на прибыль

В комментируемом письме Минфин России рассмотрел ситуацию, когда договор аренды нежилого помещения заключался сроком на 11 месяцев. По его окончании в последний день аренды арендатор возвращал арендодателю помещение по акту приема-передачи, а на следующий день арендатор вновь заключал договор аренды того же помещения с тем же арендодателем сроком на 11 месяцев.

Таким образом, между двумя договорами аренды, заключенными на срок менее года, отсутствовал перерыв, при этом договоры аренды не были зарегистрированы. В связи с этим у арендатора возникли сомнения: можно ли учесть в расходах арендную плату по таким договорам?

Минфин России разрешил признавать такие расходы при условии подтверждения их действующим договором аренды. Заметьте: арендатору также необходимо иметь акт приемки-передачи недвижимости и документы, подтверждающие внесение арендных платежей. Составлять ежемесячные акты об оказании услуг по договору аренды для целей документального подтверждения расходов нужно, только если это прямо предусмотрено договором (письмо Минфина России от 15.06.2015 № 03-07-11/34410).

Данные расходы для целей налогообложения прибыли относятся к прочим к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. Такие расходы признаются ежемесячно (подп. 10 п. 1 ст. 264, подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).

НДС

НДС, предъявленный арендодателем, арендатор вправе принять к вычету при одновременном выполнении следующих условий:

• помещение используется для деятельности, облагаемой НДС;

• расходы в виде арендной платы отражены в учете;

• имеется правильно оформленный счет-фактура арендодателя (подп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Для целей получения вычета иметь ежемесячные акты об оказании услуг по договору аренды нужно, только если это прямо предусмотрено договором.

Бухгалтерский учет

Стоимость арендованной недвижимости арендатор отражает на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства" в оценке, указанной в договоре аренды (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н)

Если арендатор использует помещение в производственной деятельности, то арендная плата – это расходы по обычным видам деятельности. Арендная плата включается в состав расходов ежемесячно на последнее число месяца, независимо от даты уплаты денежных средств (п. п. 5, 6.1, 7, 16, 18 ПБУ 10/99 "Расходы организации", утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н).

Бухгалтер арендатора сделает следующие проводки.

На дату получения арендованного объекта:

ДЕБЕТ 001

- отражена стоимость арендованной недвижимости.

Ежемесячно в течение срока действия договора аренды:

ДЕБЕТ 20 (44, …) КРЕДИТ 76

- начислена арендная плата;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 76

- отражен НДС, предъявленный арендодателем;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19

- принят к вычету НДС, предъявленный арендодателем;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51

- перечислена арендная плата за месяц.

И в заключение…

Согласно пункту 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Письмо) при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации. А в соответствии пунктом 11 Письма договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, также не нуждается в государственной регистрации.

Таким образом, при необходимости возобновления арендных отношений по договору аренды, заключенному ранее на 11 месяцев, не обязательно заключать новый договор. Можно заложить в первоначальном договоре возможность автоматической пролонгации. Либо же внести в него соглашением сторон изменения при условии, что срок действия договора не будет превышать один год. Можно также возобновить действие договора на неопределенный срок. Во всех случаях такой договор аренды нежилых помещений не будет нуждаться в государственной регистрации.