.

Когда налог на гостиничную недвижимость рассчитывают по кадастровой стоимости

Письмо Федеральной налоговой службы № БС-4-21/11946@ от 24.07.2020

ФНС России разъяснила, по какому принципу недвижимость, используемая для размещения гостиницы, признается объектом, который облагается налогом на имущество организаций исходя из его кадастровой стоимости.

Условия налогообложения по кадастровой стоимости

Чтобы платить налог на имущество организаций в отношении недвижимости исходя из ее кадастровой стоимости, то есть в соответствии со ст. 378.2 НК РФ, необходимо, чтобы в отношении недвижимости выполнялись следующие обязательные требования.

1. Облагаемый объект недвижимости должен представлять собой:

  • или административно-деловой центр, помещение в нем;

  • или торговый центр (комплекс), помещение в нем;

  • или нежилое помещение, предназначенное для размещения или фактически используемое под офис, торговый объект, объект общепита и бытового обслуживания;

  • или жилое помещение;

  • или гараж, машино-место;

  • или объект незавершенного строительства;

  • или жилое строение, садовый дом, хозяйственное строение или сооружение, находящееся на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

2. Для объекта недвижимости должна быть определена кадастровая стоимость.

3. Объект нежилой недвижимости должен быть указан в перечне на сайте субъекта РФ или на сайте органа исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1 января отчетного года. В соответствии с приказом ФНС России от 28.11.2014 № ММВ-7-11/604@ в перечне должны быть детализированы:

  • кадастровый номер объекта или помещения;

  • условный номер единого комплекса недвижимости;

  • адрес объекта.

При этом в отношении административно-деловых центров и помещений в них, торговых центров (комплексов) и помещений в них, нежилых помещений, предназначенных для размещения или фактически используемых под офис, торговый объект, объект общепита и бытового обслуживания установлен дополнительный критерий, при выполнении которого такая недвижимость облагается по кадастровой стоимости. В указанных целях, а также для делового, административного или коммерческого назначения должно использоваться не менее 20% общей площади объекта.

Налогообложение гостиничной недвижимости

Как отмечал ранее Минфин России, само по себе здание гостиницы не относится к объектам, в отношении которых налог следует рассчитывать исходя из кадастровой стоимости. Однако такой расчет будет обоснованным, если здание гостиницы или помещения в нем фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания.

При этом, по мнению ФНС России, платить налог на имущество организаций в отношении гостиничной недвижимости исходя из ее кадастровой стоимости следует только при условии, что для указанных Минфином России целей используется не менее 20% общей площади объекта. Ведь именно такой масштаб целевого использования недвижимости является основанием для включения ее субъектом РФ в перечень объектов, в отношении которых налог на имущество считают по кадастровой стоимости. А вопрос о том, как именно фактически используются облагаемые здания, строения, сооружения и помещения, решается региональными органами исполнительной власти.

Спорные ситуации

В связи с отсутствием в ст. 378.2 НК РФ прямого упоминания о гостиничной недвижимости владельцы гостиниц регулярно пытаются оспорить правомерность включения их недвижимости в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, который формируют субъекты РФ не позднее 1 января каждого года. При возникновении таких спорных ситуаций ФНС России рекомендует руководствоваться сложившейся судебной практикой на уровне Верховного Суда РФ. Налоговая служба даже приводит несколько определений и апелляционных определений Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ, в которых решение о правомерности включения гостиниц в перечень субъекта РФ принимается исходя из доли целевого использования общей площади недвижимого объекта.

Так, в апелляционном определении от 16.08.2017 № 49-АПГ17-19 суд признал недействующим решение о включении в перечень гостиничного комплекса, предназначенного для кратковременного проживания людей и в котором оказывались сопутствующие услуги по питанию постояльцев. Оказалось, что площадь торговых объектов и объектов общественного питания составила всего 16,68% от общей площади здания.

Эксперт "НА" Т.Н.Точкина
Письмо Федеральной налоговой службы № БС-4-21/11946@ от 24.07.2020текст документа

Письмо Федеральной налоговой службы
№ БС-4-21/11946@ от 24.07.2020

Федеральная налоговая служба рассмотрела письмо от 16.07.2020 по вопросу о применении положений статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в отношении объектов недвижимости, используемых для размещения гостиниц, и сообщает.

К полномочиям ФНС России, предусмотренным постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2004 № 506 "Об утверждении Положения о Федеральной налоговой службе", не относится официальное (общеобязательное) разъяснение норм Кодекса об особенностях определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога на имущество организаций (далее - налог) в отношении отдельных объектов недвижимого имущества.

Вместе с тем по указанному вопросу полагаем возможным направить следующие рекомендации.

В силу статьи 378.2 Кодекса особенности определения налоговой базы (исходя из кадастровой стоимости), исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяются законами субъектов Российской Федерации в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

- административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

- нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости (далее - техучет) предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

- жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

В целях статьи 378.2 Кодекса условия признания объекта недвижимости административно-деловым центром, торговым центром (комплексом) установлены пунктами 3 - 5 статьи 378.2 Кодекса.

В частности, согласно пункту 4 статьи 378.2 Кодекса в целях указанной статьи торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

- здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

- здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. При этом:

здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами техучета предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;

фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Согласно пункту 5 статьи 378.2 Кодекса фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

При этом вид фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, устанавливаемым с учетом положений пунктов 3, 4, 5 статьи 378.2 Кодекса высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 9 статьи 378.2 Кодекса).

Согласно пункту 7 статьи 378.2 Кодекса уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса, в отношении которых налоговая база по налогу определяется как кадастровая стоимость (далее - перечень), направляет перечень в налоговый орган по субъекту Российской Федерации, размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Таким образом, если здание гостиницы отвечает условиям, установленным пунктами 3 - 5 статьи 378.2 Кодекса, и на основании этого такой объект включен в перечень, то налоговая база по налогу определяется как кадастровая стоимость с учетом закона субъекта Российской Федерации, указанного в пункте 2 статьи 378.2 Кодекса.

Аналогичная позиция изложена в письме Минфина России от 15.05.2015 № 03-05-05-01/27971.

По вопросу обоснованности внесения в перечень объектов недвижимости, используемых для размещения гостиниц, полагаем целесообразным учитывать сложившуюся судебную практику (в том числе определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.04.2015 № 5-АПГ15-13, от 27.10.2016 № 49-АПГ16-44, апелляционные определения этой же Судебной коллегии от 30.03.2017 № 5-АПГ17-26, от 16.08.2017 № 49-АПГ17-19).

Настоящие разъяснения носят исключительно информационно-справочный (рекомендательный, а не обязательный) характер, не устанавливают общеобязательных правовых норм и не препятствуют применению нормативно-правовых предписаний и судебных актов в значении, отличающемся от вышеизложенных разъяснений.


Действительный государственный советник Российской Федерации 2 класса С.Л.БОНДАРЧУК
Доступ к бератору на 3 дня

Вверх