Компенсация на восстановление снесенного имущества при изъятии земли для госнужд: НДС и налог на прибыль

Письмо Министерства финансов РФ №03-03-06/1/74014 от 26.09.2019

Суммы компенсации, полученной из бюджета на восстановление здания, снесенного на изымаемом под новое строительство участке, не облагается НДС, но облагается налогом на прибыль. 

Согласно Федеральному закону от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 499-ФЗ), принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. 

Основания для изъятия 

Порядок изъятия и принудительного отчуждения земельных участков для государственных и муниципальных нужд определен Законом № 499-ФЗ с учетом положений Земельного кодекса РФ (ЗК РФ).

Статья 49 ЗК РФ предусматривает, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, связанным с выполнением международных договоров РФ, а также со строительством, реконструкцией объектов:

• государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов;

• федеральных энергетических систем и энергетических систем регионального значения;

• использования атомной энергии;

• обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ;

• федерального транспорта и связи, инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

• для обеспечения космической деятельности;

• обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;

• систем электро-, газоснабжения, систем теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

• автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Изъятие земельных участков производится или на основе соглашения об изъятии недвижимости между органом власти и правообладателем участка, или принудительно – по решению суда.

За изымаемый земельный участок его собственнику (а также правообладателю, владеющему землей на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного владения) предоставляется возмещение (ст. 279 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на недвижимое имущество, находящееся на данном участке, оно также может быть изъято у собственника путем выкупа государством. В этом случае применяется тот же порядок, что и для выкупа земельных участков (ст. 279-282 ГК РФ). 

Размер возмещения 

В результате изъятия у собственника земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение его права собственности на такой земельный участок (п. 2 ст. 279 ГК РФ). То же происходит и при отчуждений зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием этого участка (п. 3 ст. 239.2 ГК РФ).
Еще до вступления в силу Закона № 499-ФЗ рыночная стоимость находящегося на земельном участке недвижимого имущества включалась в его выкупную цену вместе со стоимостью земельного участка. Однако этот закон отменил понятие «выкупная цена» и установил понятие «размер возмещения» (ст. 281 ГК РФ).

В размер возмещения включаются:

• рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению в связи с изъятием;

• убытки, причиненные изъятием земельного участка, или убытки в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами (например, по договору аренды);

• упущенная выгода.

У собственника право собственности на земельный участок и недвижимое имущество, находящееся на нем, прекращается в связи с его изъятием.

Нет реализации – нет НДС 

Под реализацией понимают совершение сделки с имуществом, направленной на передачу собственником его права другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ).

Заключение соглашения об изъятии и передача недвижимости во исполнение этого соглашения операциями по реализации товара не являются. Ведь возникновение у государства права собственности на такую недвижимость происходит в силу указания закона в связи с прекращением частной собственности.

То есть суммы денежных средств, получаемые собственником от госзаказчиков в связи со сносом имущества и его последующим восстановлением в целях освобождения территории для создания объектов капитального строительства, не являются оплатой реализованных этим собственником товаров (работ, услуг).

Эти денежные средства представляют собой компенсацию на возмещение убытков, а не плату за услуги или товары.

Так как объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории России, указанные суммы возмещения в базу по НДС не включаются. 

Льготы по прибыли нет 

Другая ситуация складывается по налогу на прибыль. Из комментируемого письма следует, что доход в виде денежной компенсации снесенного имущества, расположенного на земельном участке, изъятом для государственных и муниципальных нужд, подлежит налогообложению налогом на прибыль.

Правда, есть в пункте 1 статьи 251 НК РФ о льготах по налогу на прибыль подпункт 11.2. Эта норма освобождает от налогообложения результаты работ по переносу, переустройству объектов основных средств, выполненных сторонними организациями полностью или частично за счет средств бюджетных средств.

Но очевидно, что суммы денежной компенсации убытков при изъятии земли под ее действие не подпадают. Ведь это деньги, а не физические результаты работ. Значит, они должны формировать налоговую базу по налогу на прибыль в общеустановленном порядке.

При этом нужно помнить, что при изъятии расположенных на изымаемом для госнужд участке объектов недвижимого имущества их стоимость входит в сумму возмещения по рыночной стоимости (абз. 2 п. 2 ст. 281 ГК РФ).

А при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения (создания) этого имущества, а также на сумму определенных расходов (абз. 2 п. 2 ст. 254 НК РФ).

Значит, доход, полученный в результате выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд, можно уменьшить на расходы, связанные с его приобретением, и налог заплатить с полученной разницы. Об этом говорится в письме Минфина РФ от 09.04.2018 № 03-03-06/1/23095.