Зарегистрируйтесь на сайте и читайте дальше
Вы бесплатно получите доступ на 3 дня ко всем разделам и возможностям бератора.
Если вы являетесь платным клиентом бератора, просто войдите в свой аккаунт.
Минфин: нюансы расчета доли недвижимости в активах
Письма Министерства финансов РФ №03-08-05/93881, №03-08-05/93406 от 03.12.2019
Минфин России в письмах от 03.12.2019 № 03-08-05/93881, от 02.12.2019 № 03-08-05/93406 разъяснил порядок определения доли недвижимого имущества в активах российской организации для налогообложения доходов иностранных организаций от реализации акций (долей) такой организации.
Разберем, для чего и зачем нужен данный расчет.
Российский доход иностранца
К доходам иностранцев, облагаемым российским налогом на прибыль у источника выплаты – российской организации – относятся доходы от продажи недвижимости, находящейся на территории РФ, и акций российских компаний, более 50% активов которых состоит из такой недвижимости.
Отметим, перечень доходов иностранной компании, которые облагаются налогом на прибыль у российской фирмы, приведен в статье 309 Налогового кодекса.
Так, согласно подп. 5 п. 1 ст. 309 НК РФ доходы иностранной компании, не связанные с ее предпринимательской деятельностью в РФ, от реализации долей организаций, более 50% активов которых прямо или косвенно состоит из недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, относятся к доходам иностранной организации от источников в РФ и подлежат обложению налогом на прибыль.
Какую ставку применить?
Ставки налога на доходы иностранных компаний установлены статьей 284 Налогового кодекса. Однако соглашениями об избежании двойного налогообложения для этих же доходов могут быть предусмотрены другие, чаще всего пониженные, ставки налога на прибыль.
То есть если иностранная фирма является резидентом государства, с которым Россия имеет соглашение об избежании двойного налогообложения, то для доходов, которые эта фирма получает в России, применяют ставки, указанные в соответствующем соглашении (ст. 7 НК РФ). Например, соглашение с Японией разрешает применять ставку15% к дивидендам, выплачиваемыми российскими компаниями или инвестиционными фондами своим японским акционерам (участникам), акции или доли участия в которых представлены более чем на 50% недвижимым имуществом, расположенным на территории России.
В таком случае иностранная компания должна предъявить подтверждение того, что она имеет постоянное место нахождения в этом государстве.
Расчет доли недвижимости в активах
Чиновники в комментируемом письме приводят правила расчета доли российской недвижимости в активах российской организации и приводят пример расчета.
Расчет доли недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, в активах российской организации, акции которой продаются, осуществляется на основании:
-
балансовой стоимости активов этой организации;
-
балансовой стоимости ее недвижимого имущества, находящегося на территории РФ.
В качестве документов, подтверждающих размер указанной доли, могут являться бухгалтерский баланс по состоянию на последнюю отчетную дату и расчет по налогу на имущество на ту же отчетную дату.
Что нужно учесть
В расчете можно легко ошибиться, поэтому Минфин России отмечает следующее.
К недвижимому имуществу относятся в том числе объекты незавершенного строительства. Соответственно, в расчет общей стоимости российской недвижимости необходимо включать величину вложений организации в незавершенное строительство.
Кроме того, нужно учитывать, что определение термина «недвижимость» в законодательстве Российской Федерации и соглашениях об избежании двойного налогообложения может различаться.
Показатели, необходимые для корректного расчета доли российской недвижимости в активах организации, могут отсутствовать в публикуемых формах финансовой (бухгалтерской) отчетности организаций. Поэтому налоговым агентам рекомендуют обращаться за получением необходимых сведений к организациям, в отношении которых необходимо произвести расчет доли недвижимого имущества.
Обязанность налогового агента
Налоговым агентом может быть не только российская, но и иностранная компания.
Налог, удержанный с доходов иностранных компаний, нужно перечислить в федеральный бюджет. Российская организация начисляет налог на прибыль в той валюте, в которой иностранная компания получает доход (п. 5 ст. 309 НК РФ).
Заплатить налог в бюджет необходимо в рублях по курсу Банка России на дату перечисления (п. 5 ст. 45, п. 1 ст. 310 НК РФ). Налоговый агент обязан перечислить налог в бюджет не позднее дня, следующего за днем выплаты денег иностранной фирме (п. 2 ст. 287 НК РФ).
Если налоговый агент своевременно не перечислит налог в бюджет, то его могут оштрафовать. Сумма штрафа составит 20% от неперечисленной (неудержанной) суммы (ст. 123 НК РФ).
Кроме того, нужно представить в налоговую инспекцию налоговый расчет. Форма налогового расчета и порядок его заполнения, а также электронный формат расчета приведены в приказе ФНС России от 02.03.2016 г. № ММВ-7-3/115@.
Обратите внимание: если доля российского недвижимого имущества в активах российской организации составляет менее 50%, то доходы иностранной организации от продажи долей такой российской организации не облагаются налогом в России. В связи с чем, у организации - покупателя при выплате доходов иностранной организации не возникнет обязанности по удержанию налога с такого дохода как у налогового агента.
Письма Министерства финансов РФ
№03-08-05/93881, №03-08-05/93406 от 03.12.2019
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение касательно порядка расчета прямой или косвенной доли недвижимого имущества, расположенного на территории Российской Федерации (далее - российская недвижимость), в составе активов организации для целей применения соответствующих положений соглашений об избежании двойного налогообложения и Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и сообщает следующее.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 309 Кодекса доходы от реализации акций (долей) организаций, более 50 процентов активов которых прямо или косвенно состоит из недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, а также финансовых инструментов, производных от таких акций (долей), за исключением акций, признаваемых обращающимися на организованном рынке ценных бумаг в соответствии с пунктом 9 статьи 280 Кодекса, относятся к доходам иностранной организации от источников в Российской Федерации и подлежат обложению налогом.
Аналогично соглашения об избежании двойного налогообложения с такими странами, как Австралия, Австрия (Протокол), Армения, Бельгия (в новой редакции), Великобритания, Венесуэла, Вьетнам, Гонконг, Египет, Израиль, Ирландия, Испания, Казахстан, Канада, Кипр (Протокол), Киргизия, Китай, Латвия, Литва, Люксембург, Мальта, Марокко, Намибия, Нидерланды, ОАЭ, Сингапур, Таиланд, Украина, Финляндия, Франция, Хорватия, Чехия, Швейцария, Швеция (протокол), Эквадор, Япония, предоставляют право облагать налогом в Российской Федерации доходы от отчуждения акций (долей) или аналогичных долей участия, представленных недвижимым имуществом, расположенным на территории Российской Федерации.
Пунктом 4 статьи 10 Конвенции между Правительством Российской Федерации и Правительством Японии об устранении двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и о предотвращении избежания и уклонения от уплаты налогов от 07.09.2017 установлено, что независимо от положений пунктов 2 и 3 статьи 10 данной Конвенции Российской Федерации предоставляется право облагать налогом по ставке, не превышающей 15 процентов, дивиденды, выплачиваемые российскими компаниями или инвестиционными фондами своим японским акционерам (участникам), акции или доли участия в которых представлены более чем на 50% недвижимым имуществом, расположенным на территории Российской Федерации.
В этой связи при отсутствии в Кодексе или международных соглашениях положений относительно правил расчета доли российской недвижимости в активах российской организации полагаем правомерным осуществление расчета доли российской недвижимости в активах организации "А" на основании балансовой стоимости активов организации "А" и балансовой стоимости российской недвижимости по данным бухгалтерского учета организации "А", ближайших по времени составления к дате определения такой доли финансовых отчетностей (промежуточных (например, квартальных или полугодовых) или годовых).
Под балансовой стоимостью объекта российской недвижимости, являющегося амортизируемым имуществом, предлагаем понимать первоначальную стоимость объекта российской недвижимости, уменьшенную на величину амортизации, начисленной по указанному объекту российской недвижимости в бухгалтерском учете.
Кроме того, следует учитывать, что согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимому имуществу относятся в том числе объекты незавершенного строительства.
В этой связи в расчет общей стоимости российской недвижимости необходимо включать величину вложений организации в незавершенное строительство.
Доля активов организации "А", прямо состоящих из российской недвижимости ( 
), определяется как выраженное в процентах отношение суммарной балансовой стоимости объектов российской недвижимости, учитываемых на балансе организации "А" (НА), к общей величине активов этой организации "А" (АА):
Доля активов организации "А", косвенно состоящих из российской недвижимости ( 
), выраженная в процентах, определяется исходя из балансовой стоимости вложений организации "А" в уставный (складочный) капитал организации "Б" (ВлБ) и (или) в инструмент коллективного инвестирования "Б" и доли активов организации "Б", состоящих из российской недвижимости (
):
Под инструментом коллективного инвестирования для целей расчета доли российской недвижимости в активах организации понимается российская или иностранная структура без образования юридического лица (в частности, фонд, партнерство, товарищество, траст, иная форма осуществления коллективных инвестиций и (или) доверительного управления).
В аналогичном порядке производится расчет доли активов организации "А", косвенно состоящих из российской недвижимости, в отношении вложений в уставный (складочный) капитал каждой организации (вложений в инструменты коллективного инвестирования), учитываемых на балансе организации "А".
При этом следует учитывать, что согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 309 Кодекса к доходам иностранной организации от источников в Российской Федерации, подлежащим обложению налогом, относятся доходы от реализации акций (долей) организаций, более 50 процентов активов которых прямо или косвенно состоит из недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, а также финансовых инструментов, производных от таких акций (долей), за исключением акций, признаваемых обращающимися на организованном рынке ценных бумаг в соответствии с пунктом 9 статьи 280 Кодекса.
В этой связи если акции организации "Б" признаются обращающимися на организованном рынке ценных бумаг в соответствии с пунктом 9 статьи 280 Кодекса, то по таким акциям доля активов организации "А", косвенно состоящих из российской недвижимости, не определяется.
Общая доля активов организации "А", прямо или косвенно состоящих из российской недвижимости, определяется как сумма вышеуказанных долей активов:
Пример:
Балансовая стоимость российской недвижимости в балансе организации "А" - 1 млн рублей.
Балансовая стоимость финансовых вложений в акции организации "Б" - 10 тыс. рублей. Иные финансовые вложения в капиталы других компаний, а также в инструменты коллективного инвестирования отсутствуют.
Балансовая стоимость иных активов организации "А" - 440 тыс. рублей.
Балансовая стоимость российской недвижимости в балансе организации "Б" - 100 млн рублей.
Финансовые вложения в балансе организации "Б" отсутствуют.
Иные активы в балансе организации "Б" - 50 млн рублей.
Тогда доля активов организации "А", состоящих из российской недвижимости:
Доля активов, прямо или косвенно состоящих из российской недвижимости, в отношении организации "Б" и иных организаций, в капитале которых прямо или косвенно участвует организация "А", определяется в том же порядке:
Следует учитывать, что если суммарная балансовая стоимость российской недвижимости, учитываемой на балансе организации "А" ( 
), и вложений организации "А" в уставные (складочные) капиталы других организаций (вложений в инструменты коллективного инвестирования) (Влi) составляет менее 50 процентов от общей величины активов организации "А", то справедлив вывод, что активы такой организации "А" состоят из российской недвижимости менее чем на 50 процентов:
Для иностранной организации, имеющей российскую недвижимость, показатели определяются на основании финансовой отчетности такой иностранной организации, составленной в соответствии со стандартами, установленными личным законом такой иностранной организации, и регистров бухгалтерского учета в рублях по курсу на дату составления финансовой отчетности.
Следует иметь в виду, что определения термина "недвижимость" в законодательстве Российской Федерации и соглашениях об избежании двойного налогообложения могут различаться.
В частности, пункт 1 статьи 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. В то же время большинство двусторонних соглашений об избежании двойного налогообложения, заключенных Российской Федерацией с иностранными государствами (Австралия, Австрия, Бельгия, Великобритания, Испания, Канада, Кипр, Люксембург, Нидерланды, Швейцария и др.), не рассматривают морские, речные или воздушные суда в качестве недвижимого имущества.
В этой связи стоимость указанных активов должна учитываться в составе российской недвижимости для целей применения подпункта 5 пункта 1 статьи 309 Кодекса, но не должна учитываться в составе российской недвижимости для целей применения международного соглашения об избежании двойного налогообложения, если в таком соглашении указано, что данные активы не рассматриваются в качестве недвижимого имущества.
Подобные различия в толковании термина "недвижимое имущество" необходимо учитывать при расчете доли российской недвижимости в активах организации для целей применения Кодекса или международного соглашения Российской Федерации.
Принимая во внимание, что показатели, необходимые для корректного расчета доли российской недвижимости в активах организации, могут отсутствовать в публикуемых формах финансовой (бухгалтерской) отчетности организаций, до внесения изменений в Кодекс, определяющих порядок определения доли российской недвижимости и регулирующих обмен информацией, необходимой для осуществления указанного расчета, налоговым агентам рекомендуется обращаться за получением необходимых сведений к организациям, в отношении которых необходимо произвести указанный расчет доли недвижимого имущества.
Указанные сведения могут представляться налоговым агентам, в частности, в виде итогового значения доли российской недвижимости в активах организации, рассчитанного такой организацией самостоятельно после получения от налогового агента соответствующего обращения.
Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
