Передача неотделимых улучшений арендодателю облагается НДС

Письмо Министерства финансов РФ № 03-07-11/51062 от 10.07.2019

Безвозмездная передача арендодателю неотделимых улучшений арендуемого помещения, произведенных арендатором, облагается НДС. Об этом напомнил Минфин России в письме от 10 июля 2019 г. № 03-07-11/51062.

Неотделимые улучшения арендованного имущества – что это?

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Пользуясь чужими зданиями, сооружениями, помещениями, арендатор может отремонтировать их, улучшить их внешний вид, достроить или дооборудовать. При этом под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта аренды.

Такие улучшения называются неотделимыми.

То есть силами арендатора здание или помещение изменяется так, что придать ему первоначальный вид, не разрушив и не повредив объект, невозможно.

Пользоваться «улучшенным» имуществом арендатор будет лишь в течение срока действия договора аренды. А по истечении срока объект вместе с неотделимыми улучшениями вернется к арендодателю.

В результате получается, что арендодатель безвозмездно получит неотделимые улучшения объекта основных средств. То есть у него возникнет доход.

НДС при безвозмездной передаче неотделимых улучшений

Так, возможна ситуация: арендатор выполнил неотделимые улучшения имущества арендодателя. Стоимость работ арендодатель не компенсировал. В этом случае по окончании срока действия договора арендатор передает арендодателю неотделимые улучшения безвозмездно.

Данная ситуация, в которой по условиям договора аренды при его расторжении арендатору не выплачивается компенсация стоимости неотделимых улучшений и они передаются арендодателю безвозмездно, распространена.

Операции по передаче имущества на безвозмездной основе признаются реализацией и являются объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

В связи с этим передача арендатором арендодателю на безвозмездной основе результатов работ по улучшению арендованного имущества, неотделимых от данного имущества, облагается НДС в общеустановленном порядке.

При этом арендатор имеет право заявить вычет сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных ему подрядчиками по работам, в результате которых создаются эти улучшения.

Принять этот НДС к вычету арендодатель не вправе.

О налоге на прибыль

В налоговом учете безвозмездно полученное имущество включается в состав внереализационных доходов, за исключением случаев, указанных в ст. 251 НК РФ. Это предусмотрено п. 8 ст. 250 НК РФ. Доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, названы в подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Поэтому стоимость безвозмездно полученных от арендатора согласованных неотделимых улучшений арендодатель в состав налогооблагаемых доходов не включает.

На основании пункта 16 статьи 270 НК РФ расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и затрат, связанных с такой передачей, при определении налоговой базы также не учитываются.