Учитываем в налоге на имущество организаций жилые помещения

Письмо Федеральной налоговой службы №БС-4-21/31317@ от 01.11.2018

Если компания учитывает жилые помещения в бухгалтерском учете в качестве товаров, то с них придется платить налог на имущество по кадастровой стоимости при выполнении двух условий. Во-первых, должен быть принят региональный закон об установлении особенностей определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости имущества. Во-вторых, кадастровая стоимость жилых помещений определена.

Налог на имущество организаций (авансовые платежи по нему) рассчитываются исходя из установленной в отношении того или иного объекта налогообложения налоговой базы. В качестве базы для расчета налога на имущество организаций может быть среднегодовая стоимость основного средства или кадастровая стоимость объекта.

Налоговая база по жилым помещениям

Жилые объекты, учтенные в составе основных средств, облагаются налогом на основании пункта 1 статьи 374 НК РФ, исходя из остаточной стоимости. А жилые дома, не учтенные в составе основных средств, – на основании статьи 378.2 НК РФ - исходя из кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость в качестве налоговой базы по налогу на имущество определяется как (Федеральный Закон от 30 ноября 2016 г. № 401-ФЗ):

• кадастровая стоимость, утвержденная в составе результатов тура государственной кадастровой оценки;
• кадастровая стоимость, определенная в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) для вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных или качественных характеристик;
• кадастровая стоимость, установленная в соответствии со статьей 24.18 Закона № 135-ФЗ в рамках рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Закон субъекта РФ, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, может быть принят только после утверждения результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 378.2 НК РФ).

Определить перечень объектов, по которым налог на имущество будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, направить его в налоговые органы по месту их нахождения и разместить информацию на официальном сайте субъекта РФ власти субъекта должны не позднее 1 числа очередного налогового периода (п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Заметим, что если это не сделано в установленный срок, собственник объекта недвижимости на общей системе налогообложения вправе исчислять налог исходя из среднегодовой стоимости объекта, а из кадастровой стоимости - только со следующего года.

Добавлять в перечень новые здания после начала налогового периода не допускается (письмо ФНС РФ от 16.10.2015 № БС-4-11/18050@). Выявленные в течение налогового периода объекты недвижимого имущества, не включенные в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, подлежат включению в перечень, определяемый уполномоченным органом исполнительной власти субъекта на очередной (следующий) налоговый период (абз. 1 п. 10 ст. 378.2 НК РФ).

Особенности налогообложения жилых домов 

Что касается жилых домов, то если объект зарегистрирован в ЕГРН и имеет кадастровую стоимость, его владелец обязан платить налог на имущество вне зависимости от того, когда его включили в соответствующий перечень (подп. «е» п. 57 ст. 2 Федерального закона от 30.11.2016 № 401-ФЗ).

Жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, облагаются налогом на имущество по кадастровой стоимости, если учтены на балансе не счетах 01 или 03, а на других, например, на счете 41 «Товары».

Например, если организация приобрела жилое помещение для перепродажи, то в бухучете оно может быть отражено на счете 41 «Товары». При этом субъект РФ вправе принять закон об установлении особенностей определения налоговой базы по кадастровой стоимости не ранее, чем сам же утвердит результаты определения кадастровой стоимости недвижимых объектов (подп. 4 п. 1, п. 2 ст. 378.2 НК РФ). Налоговой базой для таких жилых домов (помещений) является кадастровая стоимость.

Таким образом, если компания учитывает жилые помещения в бухгалтерском учете в качестве товаров, то с них придется платить налог на имущество при выполнении двух условий. Во-первых, должен быть принят региональный закон об установлении особенностей определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости имущества. Во-вторых, кадастровая стоимость жилых помещений определена.

Аналогичная позиция содержится в письме Минфина РФ от 21.09.2018 № 03-05-05-01/67657.

Как рассчитать сумму аванса и налога исходя из кадастровой стоимости имущества

Формула расчета суммы аванса по налогу на имущество, исчисленного исходя из кадастровой стоимости, приведена в пункте 12 статьи 378.2 НК РФ:

Сумма авансового платежа = Налоговая база (кадастровая стоимость имущества по состоянию на 1 января отчетного года) : 4 х Ставка налога

Годовая сумма налога определяется по формуле:

Сумма годового налога = Налоговая база (кадастровая стоимость имущества по состоянию на 1 января отчетного года) х Ставка налога

Сумма налога к доплате по итогам отчетного года рассчитывается так:

Налог к доплате = Сумма налога - Сумма начисленных авансовых платежей

Если право собственности на объект возникло или утрачено в течение года, нужно установить время фактического владения им с помощью корректирующего коэффициента, который определяется так:

Корректирующий коэффициент = Количество полных месяцев нахождения объекта недвижимости в собственности в отчетном (налоговом) периоде : Количество месяцев в отчетном (налоговом) периоде  

Напомним, что при определении количества полных месяцев нахождения недвижимости в собственности нужно учитывать месяцы, в которых право на объект возникло в период с 1-го по 15-е число (включительно) или прекратилось после 15-го числа. Если право на недвижимость возникло после 15-го числа или прекратилось с 1-го по 15-е число (включительно), такие месяцы в расчет налога не включаются (п. 5 ст. 382 НК Р).

Пример. Расчет суммы налога на имущество

Компания приобрела жилое помещение на продажу. Право собственности на приобретенное имущество зарегистрировано 01.04.2018. Кадастровая стоимость помещения на 01.01.2018 составляет 15 000 000 руб. Ставка налога на имущество в отношении объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, – 1,3%.

Первый авансовый платеж по налогу на имущество компания начислила по итогам II квартала 2018 г. Количество месяцев, в течение которых здание было в собственности компании во II квартале, – три месяца (апрель–июнь). Корректирующий коэффициент составляет 3/3.

Сумма платежа равна:
15 000 000 руб. × 1,3% × 3/3 : 4 = 48 750 руб.

Авансовый платеж по налогу на имущество за III квартал также будет равен:
15 000 000 руб. × 1,3% × 3/3 : 4 = 48 750 руб.

Сумма налога на имущество, которая должна быть начислена к уплате по итогам года, составит:
15 000 000 руб. × 1,3% × 9/12 – 48 750 руб. – 48 750 руб. = 146 250 – 97 500 руб. = 48 750 руб.