Что будет с остаточной стоимостью здания, если его сносят, чтобы возвести другое?

Определение Верховного Суда РФ №305-ЭС25-7763 от 20.10.2025

Верховный Суд РФ определением от 20.10.2025 № 305-ЭС25-7763 оставил в силе постановление АС Московского округа от 27 мая 2025-го № Ф05-3231/2025 по делу № А40-63845/2024. Арбитры отметили следующее. Если здание ликвидируют в целях возведения другого сооружения, его остаточную стоимость включают в первоначальную стоимость создаваемого объекта. При формировании таковой учитываются все расходы компании, связанные с созданием этого основного средства, вне зависимости от указания тех или иных затрат в статьях 264 и 265 Налогового кодекса.

События развивались не в пользу организации

Общество «Я» представило «прибыльную» уточненку, в которой налог к уплате уменьшен по сравнению с ранее поданной декларацией на 1 672 397 789 руб. Причина – в увеличении внереализационных расходов на 8 361 988 934 руб. В состав таковых организация включила (по подпункту 8 пункта 1 статьи 265 ключевого фискального НПА) остаточную стоимость ликвидированных сооружений гостиничного комплекса.

Результатом камеральной проверки этого корректирующего отчета стало доначисление предприятию налога в размере 1 672 397 789 руб. Установлено, что общество снесло гостиничный комплекс, дабы расчистить место для возведения нового офисного здания. Следовательно, затраты в виде остаточной стоимости ликвидированных сооружений (понесенные в целях строительства офисного центра) должны были, согласно пункту 1 статьи 257 НК РФ, участвовать в формировании первоначальной стоимости нового основного средства и списываться через амортизацию в порядке пункта 5 статьи 270 Кодекса. Компания ошибочно учла их в составе внереализационных расходов.

ФНС России суждения инспекторов поддержала. Тогда организация пошла в суд, но обе первые инстанции ей отказали. По мнению арбитров, оспариваемое решение ревизоров соответствует законодательству, прав и интересов общества не нарушает.

Компания не отчаялась и подала кассационную жалобу.

Для правильного учета расходов важна цель операции

Но и в кассации компанию ждало разочарование. Представители АС Московского округа не нашли оснований для отмены или изменения вердиктов (Постановление от 27.05.2025 № Ф05-3231/2025 по делу № А40-63845/2024):

- изучив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы;

- заслушав явившихся на судебное заседание лиц;

- исследовав в порядке статей 284 и 286 АПК РФ обоснованность применения коллегами правовых норм;

- проверив соответствие их умозаключений фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

По мнению арбитров АС МО, обе первые инстанции совершенно верно исходили из того, что для правильной квалификации операции следует принимать во внимание ее цель.

Установлено, что единственная цель ликвидации сооружений гостиничного комплекса – освобождение земельного участка для строительства на нем офисного здания. Об этом свидетельствуют результаты контрольных мероприятий и представленные инспекторами документы (в том числе протоколы допросов свидетелей). Таким образом, в рассматриваемой ситуации нельзя говорить о самостоятельной операции по ликвидации ОС, налоговые последствия которой определяют на основании подпункта 8 пункта 1 статьи 265 главного фискального нормативного акта. Уничтожение гостиничного комплекса – это лишь один из этапов другой операции – строительства нового объекта основных средств, налоговые последствия которой оговорены пунктом 1 статьи 257 НК РФ. Именно последняя норма Кодекса применима в данном случае.

Проигнорировав цель ликвидации гостиничного комплекса, организация необоснованно учла спорные затраты по подпункту 8 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ. Эта норма в рассматриваемой ситуации неприменима, поскольку спорные расходы следует квалифицировать как подготовительные затраты для возведения офисного здания общества.

Нарушений процессуальных норм, являющихся безусловным основанием для отмены вердиктов, кассация не обнаружила.

Организация дошла до Верховного Суда РФ, но и там не снискала успеха. Представитель высокой инстанции все вердикты одобрил, решив не передавать дело в Коллегию по экономическим спорам ВС РФ (Определение от 20 октября 2025-го № 305-ЭС25-7763). Фирма ошиблась, единовременно списав остаточную стоимость ликвидированного объекта на внереализационные расходы. Она формирует первоначальную стоимость офисного здания и подлежит списанию через механизм амортизации.

Снос здания для возведения нового: настрой чиновников и судей идентичен

Специалисты финансового ведомства неоднократно разъясняли: все расходы, связанные с изготовлением (сооружением) основного средства и доведением его до состояния, пригодного к эксплуатации, включают в первоначальную стоимость данного объекта. Если какое-то ОС ликвидируют в целях создания нового амортизируемого имущества, остаточную стоимость нивелируемого объекта включают в первоначальную стоимость создаваемого. Любые ликвидационные расходы в подобной ситуации являются подготовительными, связанными с сооружением (изготовлением) нового объекта. Соответственно, они формируют его первоначальную стоимость (см. письма от 28.09.2022 № 03-03-06/1/93587, от 24.09.2021 № 03-03-06/1/77722, от 02.06.2021 № 03-03-06/1/42998 и др.).

Нередко встречается и такая ситуация. Организация приобрела недвижимость под снос. На освободившемся земельном участке возведут новое здание. Минфиновцы сообщили, что в данном случае затраты на покупку сооружения и на проведение работ по его ликвидации являются расходами по созданию амортизируемого имущества. Они формируют первоначальную стоимость объекта, возводимого на расчищенном участке (письма от 3 июля 2019 года № 03-03-07/48905, от 23.05.2013 № 03-03-06/1/18418 и от 07.03.2013 № 03-03-06/1/6914).

Служители Фемиды солидарны с чиновниками. Свидетельство тому – не только прокомментированный судебный акт, но и, например, проигранное компанией Постановление АС Московского округа от 14 марта 2019 года № Ф05-1688/2019 по делу № А40-132412/2017. Арбитры указали: работы по демонтажу ОС в соответствии с комплексными договорами подряда, в рамках которых создаются основные средства, являются подготовительными, связанными с сооружением объектов и доведением их до нужного состояния. В такой ситуации демонтажные и ликвидационные работы являются работами капитального характера, связанными со строительством. О самостоятельных операциях тут говорить не приходится. Спорные расходы (в том числе на ликвидацию выводимых из эксплуатации основных средств, включая суммы недоначисленной амортизации) следовало учесть в первоначальной стоимости новых строений, а не в составе внереализационных расходов по подпункту 8 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса.

Показательно, что не сработал ни один из аргументов предприятия, в том числе о том, что решение о ликвидации принято до начала инвестиционных проектов.