Налогообложение доходов физлиц от продажи недвижимого имущества

Письмо Министерства финансов РФ №03-04-07/73249 от 04.08.2023

Представители главного финансового ведомства в письме от 04.08.2023 № 03-04-07/73249 высказались о порядке применения положений статьи 214.10 НК РФ в целях определения НДФЛ-базы по доходам от продажи недвижимого объекта в случае изменения его кадастровой стоимости. 

Обратим внимание, что данное разъяснение направлено для сведения и использования в работе письмом ФНС России от 14.08.2023 № СД-4-11/10424@. Разъяснение предписано довести до инспекторов на местах и налогоплательщиков.

Акцент – на недавнем нововведении

В пункте 2 статьи 214.10 ключевого фискального нормативного акта закреплено следующее. Допустим, что доходы «физика» от продажи недвижимости меньше ее кадастровой стоимости (внесенной в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, в котором произошла госрегистрация перехода права собственности на этот объект), умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Тогда в НДФЛ-целях доходы от такой продажи – это КС, скорректированная на данный коэффициент. То есть для расчета налога надо брать 70% от установленной кадастровой стоимости.

Итак, в качестве налогооблагаемого дохода используется большая из величин (либо – либо):

• цена, указанная в договоре купли-продажи;

• кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7

Федеральным законом от 31 июля 2023-го № 389-ФЗ статья 214.10 Кодекса дополнена пунктом 8, в котором сказано вот что. В общем случае изменение кадастровой стоимости недвижимого объекта в течение налогового периода не учитывается при определении НДФЛ-базы в этом и предыдущих годах. А если КС изменена вследствие установления рыночной стоимости объекта? Тогда сведения о подправленной КС, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении доходов от продажи объекта с даты начала применения для целей налогообложения данных об изменяемой КС.

Чиновники отметили, что положения пункта 8 статьи 214.10 Кодекса применяются к доходам, полученным с 1 января нынешнего года.

Важное дополнение: сотрудники финансового ведомства не против применения имущественного налогового вычета при продаже недвижимости ниже 70% кадастровой стоимости (подробнее – в письмах от 07.04.2022 № 03-04-05/29532 и от 04.08.2022 № 03-04-05/75384).

Физлицо в рассмотренной ситуации самостоятельно рассчитывает НДФЛ к уплате и подает декларацию. Но человек может обнаружить в сданном отчете неотражение тех или иных сведений, а также недочеты, приводящие к занижению суммы налога, подлежащей уплате. В таком случае ему надо внести в декларацию изменения и представить уточненку в порядке, оговоренном статьей 81 НК РФ (письмо Минфина России от 16.11.2022 № 03-04-05/111759).

Когда доход от продажи свободен от налога

ФНС РФ в Информации от 23 августа и 21 июня текущего года напомнила: не придется декларировать доходы от продажи и платить налог, если недвижимость находилась в собственности в течение минимального предельного срока владения и более. По общему правилу это пять лет, однако в ряде случаев данный срок – всего три года (например, когда имущество перешло по наследству или подарено членом семьи либо близким родственником).

Отмечено, что минимальный предельный срок владения жильем, приобретенным по ДДУ, отсчитывают с даты его полной оплаты по договору. А момент дополнительной оплаты, связанной с увеличением площади помещения после ввода дома в эксплуатацию, во внимание не принимают.

Доходы от продажи жилья семей с двумя и более несовершеннолетними детьми свободны от НДФЛ независимо от времени нахождения его в собственности. Но для такой поблажки должно одновременно соблюдаться аж пять условий. Особенности их применения минфиновцы раскрыли в письме от 23.05.2023 № 03-04-05/46871.

Если же доход от налогообложения не освобождается, статья 220 Кодекса позволяет физлицам - продавцам жилья уменьшить его:

• на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб.;

• на сумму расходов, связанных с покупкой данного жилья. Но важно подтвердить затраты документами: договором купли-продажи, чеками, расписками и т.д. По мнению специалистов финансового ведомства, подойдут любые «бумаги», оформленные в соответствии с законодательством и подтверждающие произведенные расходы (письмо от 04.08.2022 № 03-04-05/75384).