Об НДС при предоставлении в аренду нежилых помещений, в том числе организациям и ИП, применяющим УСН

Письмо Министерства финансов РФ №03-07-11/33501 от 03.04.2025

Сдача недвижимости в аренду – это услуга, которая облагается НДС в общем порядке. Минфин России в письме от 03.04.2025 № 03-07-11/33501 разъяснил, есть ли нюансы с НДС при предоставлении в аренду нежилых помещений организациям и ИП, применяющим УСН.

НДС при сдаче в аренду недвижимости

Арендодатель, собственник имущества, сдает его в аренду, а арендатор принимает. В таком случае арендатор временно, в период действия договора аренды, пользуется и владеет имуществом, не являясь его собственником. Такая передача имущества в аренду признается услугой. Соответственно, облагается НДС.

Момент определения налоговой базы по НДС необходимо определять как наиболее раннюю из двух дат (п. 1 ст. 167 НК РФ):

• день отгрузки или передачи товаров (работ, услуг, имущественных прав) покупателю;
• день оплаты или частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг, имущественных прав).

При оказании услуг по предоставлению в аренду имущества объект обложения НДС возникает с момента фактической реализации таких услуг. При этом нужно учесть налоговый период по НДС. Он установлен как квартал (ст. 163 НК РФ).

Значит, моментом определения базы по НДС при заключении договора аренды считается самый ранний из дней: день оплаты или частичной оплаты, либо последний день квартала, в котором оказываются услуги. Причем независимо от последующих сроков поступления арендной платы по периодам, установленным договором аренды.

Минфин России ранее, в письме от 12.12.2022 № 03-03-06/1/121501, отмечал, если договором аренды или допсоглашением к нему предусмотрено, что арендодатель не оказывает услуги по аренде в течение определенного времени, в этот период объекта по НДС не возникает.

Право на вычет у арендатора

На основании пункта 1 статьи 171 НК РФ арендатор имеет право уменьшить общую сумму НДС на сумму налоговых вычетов.

Минфин России в комментируемом письме разъяснил так. В зависимости от условий заключенных договоров аренды нежилых помещений НДС в отношении платы, поступающей организациям, предоставившим в аренду нежилые помещения, возможно применять в порядке, аналогичном изложенному в письме ФНС России от 04.02.2010 г. № ШС-22-3/86@.

В указанном письме ФНС отметила следующее.

Право на вычет НДС появляется при одновременном выполнении четырех условий (ст. 171, 172 НК РФ):

1. наличие надлежащим образом оформленного арендодателем счета-фактуры;
2. приобретение услуги для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения;
3. принятие приобретенной услуги на учет;
4. наличие первичных учетных документов на приобретенную услугу.

Арендодатель выставляет арендатору счет-фактуру не позднее 5 календарных дней считая со дня оказания услуги, в котором, вне зависимости от даты расчетов за переменную величину арендной платы, указывает единую стоимость услуги, состоящую из постоянной и переменной величины (заполняя в счете-фактуре либо одну строку с общей суммой, либо две строки с указанием отдельно постоянной и отдельно переменной величин).

Таким образом, вычету подлежит сумма НДС, предъявленная арендодателем арендатору по приобретенной услуге по аренде недвижимости, при принятии ее на учет и при наличии соответствующих первичных документов.

Вычет по НДС с коммунальных у арендодателя

Арендодатели, оказывающие услуги по аренде недвижимости и определяющие базу по НДС с арендной платы, вправе применять налоговые вычеты в отношении сумм налога, предъявленных им при приобретении коммунальных услуг, включая услуги связи, охраны, уборки.

Они, как правило, включены в арендную плату в составе переменной величины, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений.

Но возможна такая ситуация, когда договором аренды предусмотрена стоимость определенного количества переданной в аренду площади (т.е. постоянная арендная плата), а платежи за коммунальное обслуживание (включая пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений, не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы.

Арендодатель может взимать с арендатора коммунальные расходы без НДС на основании отдельного договора на возмещение затрат или на основании договора аренды как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений.

В таком случае указанные платежи (компенсационные выплаты) на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений не учитываются арендодателем при определении налоговой базы НДС. Соответственно, счет-фактуру арендодатель арендатору на сумму указанных платежей не составляет.

Что с НДС у покупателя на УСН

Арендатором может выступать организация или ИП, применяющим УСН.

В таком случае суммы НДС, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), имущественных прав покупателям - организациям и ИП, применяющим УСН и использующим льготные ставки НДС в размере 5 или 7%, вычету не подлежат.

Предъявленные арендодателем суммы НДС по приобретенным товарам (работам, услугам) (в т. ч. ОС и НМА), имущественным правам упрощенцы с пониженными ставками НДС 5 % (7 %) к вычету принять не могут. НДС учитывается в стоимости приобретенных товаров, работ, услуг, имущественных прав (пп. 8 п. 2 ст. 170 НК РФ).