Разбираем самые частые вопросы учета НДС по договору аренды
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Собственник арендного имущества не меняется, но он оказывает услугу, которая и порождает объект обложения НДС. Специфика аренды отражается как на взаимоотношениях сторон, так и на налогообложении. Ответим на самые часто возникающие у налогоплательщиков вопросы.
Нужно ли платить НДС в момент передачи арендного имущества?
Нет, платить НДС в момент передачи арендного имущества не нужно.
В момент передачи имущества во временное пользование обязанность начислять НДС не возникает. Актив в этом случае не реализуется, арендные услуги еще фактически не оказаны (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ).
НДС облагается плата за эту услугу - арендная плата.
Моментом определения налоговой базы по НДС при оказании услуг по предоставлению в аренду имущества является наиболее ранняя из дат (п. 1 ст. 167 НК РФ):
- день оплаты или внесения предоплаты в счет предстоящего оказания услуг;
- либо последний день налогового периода (квартала), в котором оказываются услуги.
Сроки поступления арендной платы по периодам, установленным договором аренды, на момент определения налоговой базы не влияют.
Не возникает обязанности по начислению НДС и у арендатора - при возврате объекта ОС арендодателю ввиду отсутствия объекта обложения, предусмотренного НК РФ.
Всегда ли платят НДС с обеспечительного платежа?
Обложение НДС суммы обеспечительного платежа зависит от того, связан ли он с оплатой услуг аренды по договору.
Довольно часто договор аренды предусматривает внесение арендатором так называемого обеспечительного платежа.
Если он предусмотрен договором в целях обеспечения денежных обязательств арендатора перед арендодателем, он квалифицируется как предоплата, получаемая в счет предстоящего оказания услуг по аренде (письмо Минфина от 18 ноября 2021 г. № 03-07-11/93155).
За счет средств обеспечительного платежа арендодателем могут быть зачтены:
- платеж за последний месяц аренды;
- суммы задолженностей арендатора по договору и др.
Если обеспечительный платеж вносится после подписания арендного договора, объект налогообложения возникает в момент получения денег. При зачете сумм обеспечения в счет арендных обязательств или при его возврате у арендатора появится обязанность в этом же налоговом периоде восстановить в бюджет НДС, принятый к вычету с предоплаты (пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ).
Читайте в бераторе:
- Виды вычетов, связанных с предоплатами
- Вычет авансового НДС после отгрузки
- Вычет НДС после возврата аванса
- Вычет НДС при зачете аванса
- Вычет НДС у покупателя после перечисления предоплаты продавцу
Бывают обеспечительные платежи по предварительному договору, которые перечисляются до подписания договора аренды как гарантия, что договор будет заключен. С таких сумм платить НДС не нужно (письмо Минфина от 28 декабря 2018 г. № 03-07-11/95829). В этом случае обеспечительный платеж не связан непосредственно с оказанием услуг аренды.
Его не учитывают как предоплату в целях НДС в том случае, если арендодатель оставил его себе как неустойку при незаключении договора.
Но если обеспечительный платеж по предварительному договору засчитывается в счет обеспечения по заключенному договору аренды, он также квалифицируется как аванс и облагается НДС (в момент заключения договора).
Денежные средства обеспечительного платежа включаются в налоговую базу по НДС:
- либо в момент заключения договора аренды, если средства, внесенные арендатором до оформления арендных правоотношений, зачтен в счет обеспечения по договору;
- либо на момент получения денег — при внесении обеспечения после подписания арендного договора.
Нужно ли выставлять счета-фактуры ежемесячно при оказании услуг аренды?
Нет, в общем случае обязанности выставлять счета-фактуры по услугам аренды нет.
По аренде налоговая база по НДС возникает в последний день квартала (письмо Минфина от 2 сентября 2024 г. № 03-03-06/1/82690).
Обоснования такие:
- при оказании услуг по предоставлению в аренду имущества объект налогообложения НДС возникает с момента фактической реализации таких услуг;
- налоговым периодом по НДС является квартал;
- налоговую базу определяют на одну из дат, которая наступила раньше: на дату отгрузки или дату оплаты;
- если поступает предоплата, то базу по НДС определяют в этот день;
- если предоплаты нет, то моментом определения налоговой базы будет последний день квартала.
Счет-фактуру арендодатель должен выставить в течение 5 календарных дней с момента, когда услуги по сдаче имущества в аренду были оказаны, то есть по окончании квартала (п. 3 ст. 168 НК РФ).
Читайте в бераторе:
В договоре может быть прописано, что отчетным периодом, за который арендатор оказывает услуги, является месяц. В этом случае счет-фактура выставляется не ранее последнего числа каждого месяца и не позднее 5 календарных дней с этой даты (см. письмо Минфина от 5 июня 2018 г. № 03-07-09/38397).
От чего зависит порядок уплаты НДС по услугам ЖКХ?
Порядок уплаты НДС по услугам ЖКХ в сдаваемом в аренду помещении зависит от того, как прописаны в договоре аренды условия их оплаты арендатором.
Стоимость услуги аренды составляет постоянную часть арендной платы. Расходы, понесенные арендодателем на коммунальные услуги, составляют ее переменную часть.
Если коммунальные платежи включены в арендную плату, арендодатель определяет налоговую базу по НДС и выставляет счет-фактуру исходя из всей суммы, которая включает и основную (постоянную), и переменную части.
Читайте в бераторе:
Если по договору арендатор возмещает арендодателю затраты на содержание предоставленного в аренду помещения на основании отдельно составленного акта, суммы возмещения не учитывают в налоговой базе по НДС (счет-фактура не составляется).
Если арендодатель перевыставил арендатору расходы на «коммуналку» сверх арендной платы, то принять НДС к вычету не получится: эта операция не признается реализацией. Арендодатель не предъявляет арендатору НДС и не выставляет счет-фактуру (см. письмо Минфина от 14 мая 2008 г. № 03-03-06/2/51).
Читайте в бераторе:
Должен ли платить НДС арендодатель – физлицо, не являющееся ИП?
Да, физлицо, даже не являющееся ИП, при сдаче своего имущества в аренду, должно платить НДС.
Физлицо, не являющееся ИП, в общем случае не является плательщиком НДС, так как налогоплательщиками признаются юрлица и ИП (п. 1 ст. 143 НК РФ).
В то же время плательщиками НДС могут являться физлица, не имеющие статуса ИП, если они осуществляют предпринимательскую деятельность, в частности, предоставляя в аренду нежилое помещение. И если они при этом не регистрируются в качестве ИП, то тем самым они нарушают требования гражданского законодательства.
Также они нарушают требования налогового законодательства, не уплачивая НДС при осуществлении операций по реализации услуг аренды.
«Оправдывая» неуплату НДС, такие физлица не вправе ссылаться на то, они не являются ИП и не относятся к плательщикам НДС. Поскольку операции реализации на территории РФ безусловно являются объектом обложения НДС (Письмо Минфина от 29 марта 2022 г. № 03-07-11/25327). При этом наличие или отсутствие у арендодателя статуса ИП определяющего значения не имеет (определение ВС РФ от 20 июля 2018 г. № 16-КГ18-17).
Читайте в бераторе:
Как рассчитать НДС, если деятельность признали предпринимательской?
Если деятельность по сдаче имущества в аренду признали предпринимательской, величину налога к уплате необходимо определять расчетным путем.
В ситуации, когда деятельность физлица была признана предпринимательской, возникает вопрос: как рассчитать НДС к уплате?
Первый вариант: определить налог расчетным путем, применив к полученной выручке расчетную ставку 22/122.
Второй вариант: начислить НДС по общей ставке сверх суммы выручки.
Налоговики чаще всего начисляют НДС сверх суммы полученной выручки. Но ВС РФ с этим не согласен (см. определение от 20 декабря 2018 г. № 306-КГ18-13128). Поскольку стороны сделки согласовали цену товара или услуги, то увеличение цены на сумму НДС нарушает права покупателя. Следовательно, величину налога к уплате необходимо определять, выделяя ее из цены сделки, - расчетным путем.
Обязателен ли ежемесячный акт об оказании арендных услуг для получения НДС-вычета
Нет, ежемесячный акт об оказании арендных услуг для получения НДС-вычета не обязателен.
Согласно пункту 1 статьи 171 НК РФ, налогоплательщик (в том числе арендатор) арендатор имеет право уменьшить общую исчисленную сумму НДС на налоговые вычеты. Это можно сделать при соблюдении ряда условий, одно из которых – документальное подтверждение.
Для документального подтверждения расходов на аренду необходимы:
- заключенный договор аренды;
- документы об оплате арендных платежей;
- акт приемки-передачи арендованного имущества.
Передача в аренду объектов аренды может оформляться двусторонним актом приема-передачи или иным документом, включающим обязательные реквизиты первичного учетного документа (п. 1 ст. 655 ГК, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»).
При наличии двустороннего акта приема-передачи арендного имущества ежемесячный акт оказанных арендных услуг можно не оформлять. Но только если в договоре аренды не прописана такая обязанность.
Читайте в бераторе:
Подписка на платные рассылки от экспертов бератора
4 200 рублей / 1 месяц
