.

Как влияет на налог на имущество применение нового ФСБУ о бухучете аренды

Письмо Федеральной налоговой службы № БС-4-21/926 от 23.01.2020

При применении нового федерального стандарта о бухучете аренды может сложиться ситуация, когда обе стороны арендных отношений учитывают предмет аренды в составе основных средств. Однако это не означает, что и арендатору, и арендодателю в любом случае придется платить налог на имущество. Арендатор не должен включать в налоговую базу стоимость арендованного помещения, если в его бухучете в качестве основного средства отражена информация о праве пользования, а у арендодателя этот же объект в соответствии с условиями договора учтен на балансе в составе основных средств и формирует налоговую базу по налогу на имущество.

ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» для коммерческих организаций  (далее – ФСБУ 25/2018) разработан на основе МСФО  (IFRS) 16 «Аренда» и утвержден Приказом Минфина РФ от 16.10.2018 № 208н (далее – Приказ № 208н). Обязанность его применять установлена на 2022 год (начиная с отчетности за 2022 год). Организация может принять решение о его применении и до указанного срока. Такое «досрочное» применение влечет ряд особенностей при налогообложении имущества.

Новый стандарт

Начнем с того, что ФСБУ 25/2018 устанавливает порядок бухгалтерского учета операций по договорам о предоставлении или получении имущества во временное пользование за плату. Другими словами – это отношения аренды и финансовой аренды (лизинга).

ФСБУ 25/2018 при этом исключил понятие «имущество» и ввел новое понятие - «объект учета аренды», который должен отвечать условиям:

  • предмет аренды предоставляется на обозначенный в договоре срок;

  • предмет аренды идентифицируется;

  • по условиям договора арендодатель не может заменить предмет аренды до окончания срока аренды;

  • арендатор вправе использовать предмет аренды для получения прибыли;

  • арендатор имеет право сам определять, как использовать объект учета по его техническим характеристикам.

Объект учета аренды отражается в бухучете арендодателя и арендатора по-разному.

Вести речь о бухучете имеет смысл, поскольку к объектам обложения налогом на имущество с налоговой базой среднегодовая стоимость относится недвижимость, которая учитывается на балансе по правилам бухгалтерского учета (для недвижимости, облагаемой налогом по кадастру, факт бухгалтерского учета налогооблагаемых объектов с 2020 года значения не имеет).

Учет у арендодателя

По ФСБУ 25/2018 арендодатель должен разделять аренду на финансовую и операционную. От этого зависит порядок учета.

К финансовой (неоперационной) аренде относятся такие случаи: 

  • в договоре предусмотрено, что право собственности на предмет аренды переходит к арендатору;

  • срок аренды сопоставим с периодом, когда объект будет годен к использованию;

  • на дату заключения договора приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды;

  • без существенных изменений предмет аренды может использовать только арендатор;

  • арендатор берет на себя выгоды и риски, связанные с правом собственности.

Это,  как вы поняли,  не что иное, как лизинг. Для учета финансовой аренды вводится новый вид актива - «инвестиции в аренду». Процентные начисления по такой инвестиции признают доходом.

Для операционной аренды сохраняются прежние правила учета доходов в виде периодических поступлений. То есть операционная аренда – это привычная передача объекта во временное пользование за плату.

Если арендодатель ведет упрощенный бухучет, он может любую аренду показывать как операционную и учитывать только периодические платежи от арендатора. Исключение - договоры с правом выкупа предмета аренды или последующей субаренды.

Учет у арендатора

Арендатор, применяющий ФСБУ 25/2018, не разделяет аренду на операционную и финансовую и ведет учет всегда одинаково. Для арендатора применение ФСБУ 25/2018 ведет к серьезным нововведениям.

Как актив организация отражает не само имущество (помещение, оборудование, автомобиль), а право пользования им. На него начисляется амортизация. А в пассиве указывается обязательство по аренде, которое будет погашаться.

Право пользования активом оценивается исходя из всех традиционных фактических затрат, включая транспортные расходы и стоимости установки, плюс оценочное обязательство по будущему демонтажу.

Если арендатор применяет упрощенные методы учета, то за основу оценки права берется «первоначальная стоимость», а затраты на будущий демонтаж будут признаны по факту - в периоде, когда объект будет демонтирован.

Предстоящие платежи по обязательствам нужно будет дисконтировать, это тоже принципиальное новшество в учете аренды. Те, кто применяет упрощенный учет, платежи вправе не дисконтировать.

Важно также иметь в виду, что арендатор может отказаться от бухгалтерского учета аренды по ФСБУ 25/2018 и действовать по-старому в трех случаях (п. 11 Приказа № 208н):

  • срок аренды не больше 12 месяцев с даты передачи объекта аренды;

  • рыночная стоимость объекта аренды без учета износа не больше 300 тысяч рублей;

  • организация имеет право применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета).

Если договор аренды предусматривает сдачу объекта в субаренду или его последующий выкуп, то эти послабления не действуют. Аренда всегда будет отражаться  двояко - как право пользования активом и как арендное обязательство. 

Кто платит налог на имущество 

Теперь, когда мы разобрали нюансы бухучета аренды по новому ПБУ 25/2018, можно перейти к налогообложению имущества.

Недвижимость, учитываемая на балансе в качестве основных средств по правилам бухгалтерского учета, признается объектом налогообложения по налогу на имущество. Это касается и основных средств, переданных во временное пользование.

Таким образом, компания платит налог на имущество с недвижимости, которую по правилам бухучета учла на балансе как основное средство (п. 1 ст. 374 НК).

Возникновение обязанности по уплате налога на арендованное имущество зависит от того, у кого из сторон договора аренды помещение числится как основное средство:

  • если объект недвижимости, полученный в аренду, учитывается на балансе арендатора в составе ОС, то налог на имущество за него платит арендатор;

  • если объект недвижимости, переданный в аренду, учитывается в составе ОС на балансе арендодателя, то налогоплательщиком признается арендодатель.

Но из-за ФСБУ 25/2018 может возникнуть путаница и, более того, основание для двойного налогообложения.

По новому стандарту арендатор обязан сформировать в учете новый объект - право пользования имуществом. Может получиться, что и арендодатель учитывает свое имущество в качестве основного средства, и арендатор тоже показывает в составе сведений об основных средствах право пользования объектом аренды.

Кому платить налог на имущество?

Финансисты разъяснили, что в целях исключения двойного налогообложения стоимость объекта, который учтен арендодателем на балансе в составе основных средств, арендатор при исчислении налоговой базы по налогу на имущество организаций учитывать не должен.

Что же касается арендуемых объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, то вне зависимости от правил бухгалтерского учета налог на имущество организаций платит собственник недвижимости  или ее владелец на праве хозяйственного ведения.

Этот же порядок применяется и в отношении объектов недвижимого имущества, принадлежащих иностранной организации на праве собственности, переданных в финансовую аренду (лизинг) российской организации.

Эксперт по налогообложению С.М. Львовский
Письмо Федеральной налоговой службы № БС-4-21/926 от 23.01.2020текст документа

Письмо Федеральной налоговой службы
№ БС-4-21/926 от 23.01.2020

О ПОРЯДКЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ИМУЩЕСТВА НАЛОГОМ НА ИМУЩЕСТВО ОРГАНИЗАЦИЙ В СВЯЗИ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФСБУ 25/2018 "БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ АРЕНДЫ"

Направляем для сведения письмо Минфина России от 21.01.2020 № 03-05-04-01/2993 о порядке налогообложения налогом на имущество организаций арендуемого имущества в связи с применением Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды", утвержденного приказом Минфина России от 16.10.2018 № 208н.

Доведите настоящую информацию до сотрудников нижестоящих налоговых органов, осуществляющих администрирование налога на имущество организаций, включая проведение камеральных налоговых проверок, и налога на имущество физических лиц.

Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
С.Л.БОНДАРЧУК


Приложение

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 21 января 2020 г. № 03-05-04-01/2993

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел ваше письмо о налогообложении арендуемого имущества в связи с применением Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды", утвержденного приказом Минфина России от 16.10.2018 № 208н (далее - ФСБУ 25/2018), и сообщает. 

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом обложения налогом на имущество организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 Кодекса. 

ФСБУ 25/2018 применяется организациями (арендодателями и арендаторами) начиная с бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2022 год. Организация может принять решение о его применении до указанного срока. 

Каждая сторона договора аренды ведет бухгалтерский учет самостоятельно в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. 

В зависимости от срока перехода (досрочного перехода) организации (арендодателя и арендатора) на ФСБУ 25/2018, а также от вида аренды (операционной или неоперационной (финансовой) аренды)), условий договора аренды (срока аренды, перехода права собственности на предмет аренды и др.), предмет аренды может учитываться на балансе арендодателя и арендатора в качестве основных средств, инвестиционного имущества или в качестве права пользования активом, а также за балансом в качестве арендованных основных средств, а в отдельных случаях (пункты 11 и 12 ФСБУ 25/2018) арендатор может не признавать предмет аренды в качестве права пользования активом. 

Поэтому, если объект недвижимого имущества, полученный в аренду, учитывается на балансе арендатора в составе основных средств, то арендатор признается налогоплательщиком по налогу на имущество организаций в отношении этого объекта недвижимого имущества, а если объект недвижимого имущества, переданный в аренду, учитывается в составе основных средств на балансе арендодателя, - то налогоплательщиком признается арендодатель. 

Вместе с тем, в случаях, когда ФСБУ 25/2018 применяет лишь одна сторона договора неоперационной (финансовой) аренды, могут иметь место ситуации, при которых переданные в аренду объекты недвижимого имущества и права пользования ими отражаются соответственно у арендодателя и арендатора в составе основных средств. 

В целях исключения двойного налогообложения объекта, который был учтен арендодателем на балансе в составе основных средств в соответствии с условиями договора аренды и, следовательно, подлежал учету арендодателем при исчислении налоговой базы по налогу на имущество организаций, стоимость такого объекта в состав налоговой базы по налогу на имущество организаций арендатором не включается. 

При этом с 1 января 2020 года в соответствии со статьей 374 Кодекса (в ред. Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 325 ФЗ) вне зависимости от правил бухгалтерского учета арендуемых объектов недвижимого имущества, указанных в статье 378.2 Кодекса, налог на имущество организаций уплачивается организацией, являющейся собственником или владельцем на праве хозяйственного ведения этих объектов недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 374 Кодекса объектами налогообложения для иностранных организаций, осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, признаются недвижимое имущество, относящееся к объектам основных средств, недвижимое имущество, полученное по концессионному соглашению. В этих целях иностранные организации ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета. 

Поэтому вышеизложенный порядок налогообложения применяется и в отношении объектов недвижимого имущества, принадлежащих иностранной организации на праве собственности, переданных в финансовую аренду (лизинг) российской организации. 

Объектами налогообложения для иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, признаются находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее указанным иностранным организациям на праве собственности недвижимое имущество и полученное по концессионному соглашению недвижимое имущество (пункт 3 статьи 374 Кодекса).

При этом налог на имущество организации в отношении недвижимого имущества в соответствии со статьей 378.2 Кодекса уплачивается исходя из кадастровой стоимости собственниками объектов недвижимого имущества (в том числе переданных в аренду (лизинг)).


Директор Департамента А.В.САЗАНОВ

Вверх

 Закажите бератор сейчас
и получите отличный подарок
Заказать бератор