Об НДС при строительстве (создании) жилого дома застройщиком по договору участия в долевом строительстве

Письмо Министерства финансов РФ №03-07-07/101727 от 14.12.2021

По мнению минфиновцев, при возведении жилого дома силами застройщика в соответствии с ДДУ освобождения от НДС не будет.

Цепочка рассуждений

Подпункт 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ освобождает от налога на добавленную стоимость услуги застройщика по договору участия в долевом строительстве, заключенному в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ. При этом застройщиком считается хозяйственное общество:

• имеющее в собственности или на праве аренды, субаренды либо в оговоренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ, подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса РФ случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок;
• привлекающее средства дольщиков для возведения на нем многоквартирных домов и (или) иной недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения.

Пункт 1 статьи 2 Закона № 214-ФЗ содержит и некоторые другие требования для признания общества застройщиком. Этот же нормативный акт гласит, что по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в оговоренный срок воздвигнуть сооружение, а дольщик – внести необходимые средства.

Из этих законодательных норм финансисты вывели: Налоговый кодекс не освобождает от НДС работы по созданию «долевого» объекта, производимые застройщиком при строительстве жилья.

Итак, подобные работы, выполняемые застройщиком при возведении жилого дома, облагают НДС в общем порядке. Умозаключение основано, в том числе, на положениях п. 1 ст. 39 НК РФ, согласно которому реализация – это передача результатов выполненных работ одним лицом для другого. Что же до сумм, пришедших от дольщиков в возмещение трат на строительство здания, то застройщик включает их в базу по НДС в качестве оплаты (частичной оплаты), полученной в счет предстоящих работ. 

Позиция, проверенная временем

Данная позиция финансистов является устоявшейся. Они не раз отмечали: от НДС освобождены услуги, оказываемые застройщиком на основании ДДУ, заключенного согласно Закону № 214-ФЗ, когда он обязуется создать многоквартирный дом и (или) иное сооружение. Если же застройщик выполняет работы по строительству жилья, их стоимость облагается НДС в обычном порядке. Это касается, в частности, работ по созданию «долевого» объекта, выполняемых застройщиком, являющимся генеральным подрядчиком при возведении жилого дома. С денег же, пришедших от дольщиков, необходимо начислить налог как с поступивших авансов (см. письма от 03.08.2021 № 03-07-07/62228, от 16.06.2021 № 03-07-07/47281, от 17.07.2020 № 03-07-11/62494, от 01.06.2015 № 03-07-10/31550 и др.). Выходит, НДС придется начислить и при передаче дольщикам готовых домов.

А в письме от 06.07.2020 № 03-07-11/58239 специалисты Минфина сделали акцент на том, что освобождение от НДС строительно-монтажных работ, выполняемых собственными силами застройщика, Кодексом не предусмотрено.

Спорить с ревизорами вряд ли имеет смысл – служители Фемиды наверняка встанут на их сторону. Это иллюстрирует Постановление АС Северо-Западного округа от 20.07.2017 № Ф07-6302/2017. Застройщик при исполнении ДДУ совмещал функции заказчика, а также сам производил СМР с привлечением субподрядных организаций, то есть выполнял функции генподрядчика. Деньги, пришедшие застройщику по ДДУ, предназначались для возмещения затрат на строительство. По мнению судей, на основании п. 1 ст. 154 НК РФ они квалифицируются как оплата (частичная оплата) в счет предстоящего выполнения работ и включаются в НДС-базу как полученные авансы. Стало быть, доначисления фирме правомерны.

При схожих обстоятельствах предприятие потерпело фиаско в Постановлении АС Уральского округа от 19.04.2019 № Ф09-696/19. Суд, в числе прочего, принял во внимание значимый момент. Компания не доказала, что, принимая средства у населения и юрлиц для возведения недвижимости, занималась лишь организацией строительства путем привлечения к выполнению работ других лиц.

А если объект долевого строительства возводят подрядные организации без выполнения СМР силами застройщика? В данной ситуации передача дольщикам здания (его части) реализацией не является и НДС у застройщика не облагается (см. письма Минфина от 11.10.2021 № 03-07-10/82422 и № 03-07-10/82426).

Добавим, что льготный подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не распространяется на услуги застройщика, оказываемые при возведении объектов производственного назначения.

Проблем с вычетами быть не должно

В письмах от 11.10.2021 № 03-07-10/82422 и № 03-07-10/82426 минфиновцы рассказали, при каких условиях можно принять к вычету НДС от застройщика.

Налог, предъявленный подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) при проведении ими капстроительства, можно вычесть. Вычеты производят на основании счетов-фактур, после принятия товаров (работ, услуг) на учет и при наличии необходимой первички (п. 6 ст. 171, ст. 172 НК РФ).

Застройщик составляет и выставляет счета-фактуры в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 168 и статьей 169 главного фискального документа, а также Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137.