.

Об НДС при строительстве (создании) жилого дома застройщиком по договору участия в долевом строительстве

Письмо Министерства финансов РФ №03-07-07/101727 от 14.12.2021

По мнению минфиновцев, при возведении жилого дома силами застройщика в соответствии с ДДУ освобождения от НДС не будет.

Цепочка рассуждений

Подпункт 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ освобождает от налога на добавленную стоимость услуги застройщика по договору участия в долевом строительстве, заключенному в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ. При этом застройщиком считается хозяйственное общество:

  • имеющее в собственности или на праве аренды, субаренды либо в оговоренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ, подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса РФ случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок;
  • привлекающее средства дольщиков для возведения на нем многоквартирных домов и (или) иной недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения.

Пункт 1 статьи 2 Закона № 214-ФЗ содержит и некоторые другие требования для признания общества застройщиком. Этот же нормативный акт гласит, что по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в оговоренный срок воздвигнуть сооружение, а дольщик – внести необходимые средства.

Из этих законодательных норм финансисты вывели: Налоговый кодекс не освобождает от НДС работы по созданию «долевого» объекта, производимые застройщиком при строительстве жилья.

Итак, подобные работы, выполняемые застройщиком при возведении жилого дома, облагают НДС в общем порядке. Умозаключение основано, в том числе, на положениях п. 1 ст. 39 НК РФ, согласно которому реализация – это передача результатов выполненных работ одним лицом для другого. Что же до сумм, пришедших от дольщиков в возмещение трат на строительство здания, то застройщик включает их в базу по НДС в качестве оплаты (частичной оплаты), полученной в счет предстоящих работ. 

Позиция, проверенная временем

Данная позиция финансистов является устоявшейся. Они не раз отмечали: от НДС освобождены услуги, оказываемые застройщиком на основании ДДУ, заключенного согласно Закону № 214-ФЗ, когда он обязуется создать многоквартирный дом и (или) иное сооружение. Если же застройщик выполняет работы по строительству жилья, их стоимость облагается НДС в обычном порядке. Это касается, в частности, работ по созданию «долевого» объекта, выполняемых застройщиком, являющимся генеральным подрядчиком при возведении жилого дома. С денег же, пришедших от дольщиков, необходимо начислить налог как с поступивших авансов (см. письма от 03.08.2021 № 03-07-07/62228, от 16.06.2021 № 03-07-07/47281, от 17.07.2020 № 03-07-11/62494, от 01.06.2015 № 03-07-10/31550 и др.). Выходит, НДС придется начислить и при передаче дольщикам готовых домов.

А в письме от 06.07.2020 № 03-07-11/58239 специалисты Минфина сделали акцент на том, что освобождение от НДС строительно-монтажных работ, выполняемых собственными силами застройщика, Кодексом не предусмотрено.

Спорить с ревизорами вряд ли имеет смысл – служители Фемиды наверняка встанут на их сторону. Это иллюстрирует Постановление АС Северо-Западного округа от 20.07.2017 № Ф07-6302/2017. Застройщик при исполнении ДДУ совмещал функции заказчика, а также сам производил СМР с привлечением субподрядных организаций, то есть выполнял функции генподрядчика. Деньги, пришедшие застройщику по ДДУ, предназначались для возмещения затрат на строительство. По мнению судей, на основании п. 1 ст. 154 НК РФ они квалифицируются как оплата (частичная оплата) в счет предстоящего выполнения работ и включаются в НДС-базу как полученные авансы. Стало быть, доначисления фирме правомерны.

При схожих обстоятельствах предприятие потерпело фиаско в Постановлении АС Уральского округа от 19.04.2019 № Ф09-696/19. Суд, в числе прочего, принял во внимание значимый момент. Компания не доказала, что, принимая средства у населения и юрлиц для возведения недвижимости, занималась лишь организацией строительства путем привлечения к выполнению работ других лиц.

А если объект долевого строительства возводят подрядные организации без выполнения СМР силами застройщика? В данной ситуации передача дольщикам здания (его части) реализацией не является и НДС у застройщика не облагается (см. письма Минфина от 11.10.2021 № 03-07-10/82422 и № 03-07-10/82426).

Добавим, что льготный подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не распространяется на услуги застройщика, оказываемые при возведении объектов производственного назначения.

Проблем с вычетами быть не должно

В письмах от 11.10.2021 № 03-07-10/82422 и № 03-07-10/82426 минфиновцы рассказали, при каких условиях можно принять к вычету НДС от застройщика.

Налог, предъявленный подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) при проведении ими капстроительства, можно вычесть. Вычеты производят на основании счетов-фактур, после принятия товаров (работ, услуг) на учет и при наличии необходимой первички (п. 6 ст. 171, ст. 172 НК РФ).

Застройщик составляет и выставляет счета-фактуры в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 168 и статьей 169 главного фискального документа, а также Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137.

 

А.В. Веселов, аудитор, к.э.н.
Письмо Министерства финансов РФ №03-07-07/101727 от 14.12.2021текст документа

Письмо Министерства финансов РФ
№03-07-07/101727 от 14.12.2021

Об НДС при строительстве (создании) жилого дома застройщиком по договору участия в долевом строительстве

В связи с письмом о применении застройщиком налога на добавленную стоимость Департамент налоговой политики сообщает.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. При этом статьей 149 Кодекса установлен перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) налогом на добавленную стоимость.

Подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса установлено, что от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ под застройщиком понимается хозяйственное общество, в том числе которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

На основании пункта 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену.

Пунктом 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что в договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Таким образом, освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость работ по строительству (созданию) объекта долевого строительства, выполняемых застройщиком при строительстве жилых домов, Кодексом не предусмотрено.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание пункт 1 статьи 39 Кодекса, на основании которого реализацией работ признается передача результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, указанные работы, выполняемые застройщиком при строительстве жилого дома, подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке. При этом денежные средства, полученные застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, включаются в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость у застройщика как оплата (частичная оплата), полученная в счет предстоящего выполнения работ.

Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. № 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.


Заместитель директора Департамента В.А.Прокаев
Доступ к бератору на 3 дня

Подписывайтесь на наши рассылки

Только полезная и свежая информация для бухгалтеров от экспертов бератора:
советы, проводки, примеры из практики и образцы документов.
Самое ценное, что будет в вашей почте.

Вверх