Как отличить инвестиционную недвижимость от «обычных» основных средств и вести ее учет
Для установления порядка учета ОС их нужно сгруппировать по видам и группам. ФСБУ 6/2020 «Основные средства» не дает каких-либо ориентиров для выделения основных средств в группу инвестиционной недвижимости. В связи с этим Фонд «Национальный негосударственный регулятор бухгалтерского учета «Бухгалтерский методологический центр» разработал рекомендации, которые помогут в отнесении основных средств в группу инвестиционной недвижимости.
Активы в качестве основных средств учитываются по правилам ФСБУ 6/2020, утвержденного приказом Минфина от 17 сентября 2020 г. № 204н. В нем приведены критерии для признания актива основным средством.
Читайте в бераторе:
- Признаки ОС в бухучете
- Стоимостной лимит
- Какие объекты не учитываются как ОС
- Модернизация ОС
- Единица учета основных средств
Группировка основных средств
В настоящее время для классификации основных фондов используется Общероссийский классификатор ОК 013-2014 (СНС 2008) «Общероссийский классификатор основных фондов», принятый и введенный в действие приказом Росстандарта от 12 декабря 2014 г. N 2018-ст.
В этом классификаторе имеется 7 видов основных фондов (в каждом из них имеются уточняющие группировки).
Группой основных средств в бухучете считается совокупность объектов основных средств одного вида, объединенных исходя из сходного характера их использования.
ФСБУ 6/2020 предписывает установить классификацию основных средств по видам и по группам.
Виды ОС, которые упомянуты в пункте 11 ФСБУ 6/2020:
- недвижимость;
- машины и оборудование;
- транспортные средства;
- производственный и хозяйственный инвентарь.
Группировать ОС можно, к примеру так:
- здания, которые используются в производственной деятельности;
- сооружения, которые используются в производственной деятельности;
- инвестиционная недвижимость;
- информационное, компьютерное и телекоммуникационное оборудование;
- прочие машины и оборудование;
- транспортные средства;
- производственный и хозяйственный инвентарь;
- другие объекты.
Для всех объектов, относящихся к одной группе, применяется один способ последующей оценки и способ амортизации (п. 13, 34 ФСБУ 6/2020). По разным группам можно устанавливать разные способы. Поэтому чем больше групп основных средств вы установите, тем проще вам будет вести их учет.
Основные средства, представляющие собой недвижимость, предназначенную для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости, образуют отдельную группу основных средств. ФСБУ 6/2020 именует такую недвижимость инвестиционной недвижимостью.
Инвестиционная недвижимость
Под инвестиционной недвижимостью понимают отдельную группу ОС, в которую включается недвижимость, предназначенная для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости (п. 11 ФСБУ 6/2020).
Это означает извлечение прибыли из собственных «накоплений», будь то платежи от арендатора или просто увеличение стоимости недвижимого имущества, которое всегда ценилось и будет цениться.
Например, компания получила прибыль и ее часть направила на приобретение коммерческого здания. Для нужд своего производства объект не используется, его сдают в аренду, то есть объект относится к инвестиционной недвижимости. Общую стоимость здания бухгалтер отражает на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Ведь фирма сделала «доходные вложения» и получает от них прибыль.
Для признания объекта инвестиционным необходимо выполнение как минимум 2 условий:
- наличие высокой вероятности поступлений от использования по соответствующему назначению;
- возможность надежного определения первоначальной стоимости объекта.
Однако ФСБУ 6/2020 не дает каких-либо ориентиров для выделения основных средств в группу инвестиционной недвижимости. В связи с этим Фонд «Национальный негосударственный регулятор бухгалтерского учета «Бухгалтерский методологический центр» разработал рекомендации, которые помогут в отнесении основных средств в группу инвестиционной недвижимости (Рекомендация Р-176/2025-ОК (принята БМЦ 3 июля 2025 г.).
Основные средства, предназначенные для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста их стоимости, считаются инвестиционной недвижимостью, если экономические риски и выгоды от самостоятельного (обычного) использования объекта принципиально отличаются по характеру от экономических рисков и выгод от предоставления объекта в аренду или от прироста его стоимости.
Приведены иллюстративные примеры (для наглядности взят объект «Автомастерская»).
Пример 1. Автомастерская не считается недвижимостью
Владелец оборудованной автомастерской использует ее для сдачи в операционную аренду организациям и индивидуальным предпринимателям, оказывающим услуги автосервиса.
Величина арендной платы обусловлена в основном составом и качеством оборудования мастерской (определяющий фактор). Мастерская расположена на участке относительно низкой стоимости, из-за чего стоимость оборудования значительно превышает стоимость помещения. Месторасположение мастерской не является значимым фактором размера арендной платы.
Владелец не относит рассматриваемый объект к недвижимости в целях бухгалтерского учета и классифицирует его как основное средство, так как предназначение такого объекта для сдачи в операционную аренду не является основанием для его переклассификации в инвестиционную недвижимость.
Организации, основным видом деятельности которых не является сдача имущества в аренду на постоянной основе, учет сдаваемого в аренду имущества ведут на счете 01 «Основные средства».
Пример 1. Автомастерская не считается недвижимостью
Владелец нежилого помещения использует его для сдачи в операционную аренду организациям и индивидуальным предпринимателям, оказывающим услуги технического характера. Текущим арендатором является организация, оказывающая услуги автосервиса с помощью собственного оборудования. Если следующий арендатор изъявит желание использовать помещение для оказания технических услуг иного рода, то владелец вряд ли будет возражать. Величина арендной платы обусловлена в основном месторасположением помещения и его площадью (определяющий фактор).
Владелец относит рассматриваемый объект к недвижимости в целях бухгалтерского учета и соответственно классифицирует его как инвестиционную недвижимость в связи с предназначением этого объекта для сдачи в операционную аренду.
Если приобретаемые компанией активы изначально не планировалось использовать для собственных нужд, то есть если речь идет не об основных средствах, используемых в производстве, а об имуществе, приобретенном с целью получения прибыли, такое имущество учитывается на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
Как отражать в балансе инвестиционную недвижимость
В балансе стоимость инвестиционной недвижимости, учитываемой по счету 03, включают в показатель строки 1160, которая с отчета за 2025 год так и именуется - «Инвестиционная недвижимость», - по балансовой стоимости. В бухгалтерском балансе указывают их остаточную стоимость (первоначальная стоимость за вычетом начисленной амортизации и суммы обесценения).
Балансовая стоимость инвестиционной недвижимости определяется как разница между сальдо по счетам 03 и 02 в случае начисления амортизации или как сальдо по счету 03, если амортизация не начисляется.
Амортизацию материальных ценностей, предоставляемых во временное владение или пользование с целью получения дохода, учитывают по кредиту счета 02 «Амортизация основных средств» тоже обособленно. Начислите ее по тому имуществу, которое у вас учтено на счете 03.
Но нужно учесть, что проводки начисления амортизации инвестиционного актива «Дебет 03 Кредит 02» быть не может Планом счетов такая запись не предусмотрена.
Амортизационные отчисления объектов, отраженные на счете 03, накапливаются по кредиту счета 02 на отдельном субсчете (например, 02-2). Проводка такая:
ДЕБЕТ 20 (26) КРЕДИТ 02-2
Если фирма учитывает имущество, включая инвестиционную недвижимость, по первоначальной стоимости, и у нее имеются также объекты ОС, учитываемые на счете 01, то из остатка по счету 02 необходимо исключить суммы амортизации, начисленные по этим объектам.
Формула такая:
| Дебетовое сальдо по счету 03 | - | Кредитовое сальдо по счету 02 (без учета амортизации по ОС, учитываемым на счете 01) | = | Строка 1160 «Доходные вложения в материальные ценности» Бухгалтерского баланса |
Амортизацию начисляют в том же порядке, что и по основным средствам, учтенным на счете 01.
Незавершенные капитальные вложения во внеоборотные активы, подлежащие последующему принятию к учету на счете 03, могут тоже включаться в показатель строки 1160 и отражаться обособленно по одной из строк, расшифровывающих показатель этой строки.
При несущественности его можно отразить по строке 1190 «Прочие внеоборотные активы».
В этом случае кроме балансовой стоимости инвестиционной недвижимости показатель строки 1160 формируют дебетовые сальдо по счетам 08 «Вложения во внеоборотные активы» и 07 «Оборудование к установке» в относящей к ней части.
Первоначальную стоимость этих ценностей определяют в том же порядке, что и основных средств (то есть исходя из суммы всех капитальных вложений, связанных с их приобретением).
Так, в их первоначальную стоимость включают:
- суммы, уплаченные в соответствии с договором продавцу;
- суммы, уплаченные за доставку и монтаж;
- суммы, уплаченные за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением этого имущества, и т. д.
Все эти капвложения нужно учесть по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». Для этого в учете делают записи:
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60 (76, 51...)
– учтены капвложения, связанные с приобретением имущества, предназначенного для передачи во временное пользование (без НДС);
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60 (76, 51...)
– учтен НДС по этому имуществу.
После того как имущество будет введено в эксплуатацию, сделайте проводку:
ДЕБЕТ 03 КРЕДИТ 08
– имущество, предназначенное для передачи во временное пользование, введено в эксплуатацию.
Если организация приняла решение больше не сдавать в аренду инвестиционную недвижимость, а разместить в ней собственное производство или управленческий персонал, ее необходимо переквалифицировать. Проводка Дебет 01 Кредит 03 означает, что актив переквалифицирован и теперь используется для собственных нужд организации.
Читайте в бераторе:
Подписка на платные рассылки от экспертов бератора
4 200 рублей / 1 месяц
