Спор о расторжении договора аренды

Собственник уведомил арендатора об увеличении суммы арендной платы. Бизнес, снимавший квадратные метры, сообщил арендодателю о расторжении договора, что и было сделано позднее. Акт приема-передачи имущества стороны не подписали. Скоро начался спор: владелец имущества полагал, что арендатор не вернул помещения в надлежащем состоянии, более того, продолжал пользоваться ими. Спор дошел до суда: арендодатель настаивал на взыскании с арендатора суммы задолженности, стоимости причиненного ущерба и т. д. Андрей Веселов, аудитор, к.э.н. изучил Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.05.2026 №А32-3150/2023.

Как начался спор?

Как следует из названного выше Постановления, индивидуальный предприниматель заключил с обществом договор аренды от 28.12.2018. Согласно условиям документа компании были предоставлены во временное пользование нежилые помещения. Арендатор принял квадратные метры в состоянии, предполагающем нормальную эксплуатацию, следовало из акта: стены повреждены не были, без загрязнений, потолки, пол, окна, двери, электрооборудование, сантехника и прочие конструкции исправны. Необходимости в текущем или капитальном ремонте не было. В соответствии с договором арендная плата составила 145 000 рублей в месяц.

В свою очередь 31 мая общество уведомило ИП о расторжении договора, а также обратило внимание, что арендная плата была внесена по 31 июля 2022 года включительно.

Как полагал предприниматель, после направления уведомления общество не исполнило обязательство по возврату помещения. Кроме того, на момент уведомления о расторжении договора квадратные метры не были приведены в надлежащее состояние с учетом нормального износа. В соответствии с актом досудебной экспертизы, выполненной специалистом Торгово-промышленной палаты Краснодарского края, стоимость нанесенного ущерба недвижимости в результате эксплуатации по договору аренды составила 990 070 рублей (округленно с учетом НДС). В целях досудебного урегулирования спора ИП направил компании претензию с требованием внести арендные платежи с 1 августа 2022 и возместить стоимость ущерба. Однако претензия была оставлена бизнесом без удовлетворения. Предприниматель обратился в суд. ИП просил арбитров взыскать с фирмы более 1,7 миллиона рублей задолженности по арендной плате за период с 1 августа 2022 по 12 июня 2023 года, 990 070 рублей причиненного ущерба и другие суммы.

Читайте также: «Спор о договоре c НДС и счете-фактуре»

Решения арбитров первых инстанций

Арбитры как первой, так и апелляционной инстанций заявленные в иске требования удовлетворили. Так, с бизнеса было взыскано 496 026 рублей долга по арендной плате за период с 1 августа по 28 октября 2022 года, более 1,2 миллиона рублей упущенной выгоды в виде неполученных арендных платежей с 29.10.2022 по 12.06.2023, 309 801 рубль ущерба, 22 575 рублей стоимости услуг ТПП и 41 763 рубля в виде расходов на представителя.

При этом в материалах дела нет доказательств передачи объекта ИП. В том числе отсутствуют подписанный акт приема-передачи, подтверждение направления акта по почте или передачи комплекта ключей. В свою очередь из акта, который был составлен представителем ТПП на момент осмотра собственности ИП, она была освобождена от мебели и техники. В связи с отсутствием надлежащих свидетельств возврата объекта ранее 28 октября 2022 года данная дата определена судом как момент возврата имущества. По этой причине и взыскана арендная плата за период с 1 августа по 28 октября 2022 года.

Вместе с тем арбитры отклонили и заключение ТПП в качестве доказательства причиненного объекту ущерба. Однако судьями было учтено письмо ответчика от 17 января 2023, в котором тот не отрицал факт причинения ущерба и выразил готовность возместить расходы на восстановительный ремонт в размере 309 801 рубля.

Также судьи приняли во внимание акт приема-передачи от 28 декабря 2018 и факт возврата объекта не в надлежащем состоянии, после чего признали данную сумму обоснованной и подлежащей взысканию.

Требование о взимании платежей после 28 октября 2022 судьи квалифицировали как иск о взыскании упущенной выгоды. Раз помещение возвращено с недостатками, то его нельзя немедленно снова сдать в аренду. Для получения компенсации истцу необходимо доказать, что он предпринял все возможные меры для их минимизации, подтвердив при этом либо невозможность разумных действий, либо их экономическую нецелесообразность. ИП из-за намерения провести судебную экспертизу для установления размера ущерба не мог уменьшить убытки, приведя помещения в должное состояние и передав их в аренду иному лицу ранее 12 июня 2023. Соответственно, установлена причинно-следственная связь между ненадлежащим возвратом имущества и неполучением доходов предпринимателем. Вина компании в нарушении обязательства материалами дела не опровергнута.

Читайте также: «Можно ли изучить видеозапись допроса?»

Кассационная инстанция

Компания с решениями судей не согласилась и подала кассационную жалобу. Общество просило окружных арбитров отменить вынесенные решения, а в исковых требованиях ИП отказать. Арендатор указал, что ранее судьи, признавая недвижимость возвращенной 28 октября 2022, не приняли во внимание совокупность доказательств фактического освобождения квадратных метров обществом 1 июля 2022 года.

В доказательство этого факта компания обратила внимание на заключение нового договора аренды с другим собственником. Отсутствие общества по прежнему адресу подтверждается счетами за коммунальные ресурсы. Помимо этого компания обратила внимание кассационной инстанции на удаленность места жительства предпринимателя, что препятствовало его явке для принятия объекта. И наконец, фирма демонтировала входную дверь, обеспечив истцу доступ в помещение.

В случае, если акт не составлен, но факт неиспользования объекта съемщиком выявлен, нет причин и требовать оплаты суммы аренды. Как нет и оснований для взыскания ущерба. Компания указала, что имущество было возвращено в надлежащем состоянии с учетом естественного износа. При этом ранее арбитрами была взысканы средства на основании письма ответчика от 17 января 2023, которое не являлось признанием иска.

Более того, недвижимость передана новому арендатору в состоянии нормального износа без проведения ремонта, что говорит об отсутствии ущерба и злоупотреблении правом со стороны ИП.

Еще один довод общества заключался в том, что ранее суды взыскали и упущенную выгоду за период с 29 октября 2022 по 12 июня 2023. Однако простой не обусловлен необходимостью ремонта недвижимости. Ожидание экспертизы основанием для отнесения упущенной выгоды не является. Сама же экспертиза, указала фирма, так и не была проведена, и помещение было сдано в аренду новому арендатору.

Судьи указали, что возраст недвижимости, по общему правилу, требует участия обеих сторон, которые должны содействовать друг другу. Однако владелец метров не вправе требовать арендную плату за период просрочки возврата имущества, если сам уклонялся от его приемки.

Например, если доказано, что арендатор освободил помещение и известил владельца недвижимости о готовности передать объект с оформлением акта, но последний никакого участия в процедуре не принял.

В случае, если акт возврата имущества не составлен, это не мешает арендатору подтвердить освобождение метров иными способами. Аналогичный подход содержится в пункте 31 Обзора судебной практики № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 22.07.2020.

Помимо этого кассационная инстанция напомнила о положениях пункта 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, согласно которому арендодатель не вправе требовать плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, если сам уклонялся от его приемки.

Общество выразило волю на прекращение арендных отношений с 1 июля 2022 в уведомлении от 25 мая 2022, напомнили судьи. Предприниматель не опроверг факта освобождения фирмой площадей, что подтверждается отсутствием потребления коммунальных услуг и установлено при осмотре помещения. То, что компания при выезде демонтировала входную дверь, бизнесменом также не опровергнуто. Более того, этот момент зафиксирован в договоре с новым арендатором.

Помимо этого кассация не поддержала заключение о праве ИП требовать неосновательное обогащение в размере арендной платы до сдачи объекта иному лицу. Не определено, каким образом отсутствие акта о фактическом освобождении метров мешало предпринимателю получать доход от использования объекта по своему усмотрению с указанного числа.

Помимо этого не оценены обстоятельства сдачи помещения в аренду следующему арендатору по более высокой цене с указанием на наличие нормального износа.

Также, указывая на ожидание судебной экспертизы в качестве причины непередачи помещения в аренду иному лицу, судьи, ранее рассматривавшие спор, не привели конкретных неправомерных действий со стороны общества, повлиявших на подобное решение ИП, не учли, что экспертиза назначена судом на 7 августа 2023, то есть уже после заключения нового договора аренды.

Кассация обратила также внимание, что не была мотивирована невозможность фиксации состояния помещения иным способом, например, проведением детального осмотра с приглашением представителя общества, фотографированием, видеозаписью и т. п.

Читайте также: «Налоговые споры из Обзора ВС РФ № 2 (2026)»

Акт о возврате недвижимости – обязательный документ?

Говоря о необходимости составления акта о возврате помещения, можно еще раз вспомнить пункт 31 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020, который был упомянут выше. В данном пункте в качестве ориентира дается Определение Коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908 по делу № А35-6435/2018.

Первые судебные инстанции в удовлетворении иска отказали. А вот кассация направила дело на новое рассмотрение.

Дело в том, что арендатор не представил акт возврата имущества, составление которого требовалось по условиям договора. Следовательно, арендатор продолжил пользоваться объектом аренды. Факт освобождения помещения без расторжения договора и без возврата имущества по акту не избавляет арендатора от арендной платы.

Представители первых инстанций, выяснив, что арендатор прекратил пользование метрами, заключили, что тот возобновлен не был. Кассация же сочла отсутствие названных уведомления и акта свидетельством того, что арендатор продолжил эксплуатировать взятое в аренду имущество. При этом было установлено, что в процессе исполнения договора письменный документ о передаче имущества в аренду не составлялся. Стало быть, вполне мог не составляться и документ о возврате имущества, что не лишает силы иных доказательств прекращения его использования.

Соответственно акт нельзя считать единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования метрами. Отсутствие документа при условии выезда арендатора не может служить основанием для возобновления действия договора в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Андрей Веселов, аудитор, к.э.н.