Восстановление НДС при переходе с ОСН на УСН

Если компания начала использовать недвижимость в не облагаемой НДС деятельности, налог, который ранее был принят к вычету, нужно восстановить. Эксперты бератора «Практическая энциклопедия бухгалтера» рассказали, на что обратить внимание при учете такой операции.

Правило восстановления НДС по недвижимому имуществу

Начнем с напоминания об общем порядке восстановления налога по недвижимому имуществу, так как процедура предусматривает особый порядок.

Восстановить НДС по недвижимости будет нужно, если:

• до перехода на упрощенную систему предприятие принимало НДС к вычету по приобретению недвижимости, строительно-монтажным работам, товарам/работам/услугам, использованным при строительстве или реконструкции;
• после перехода на УСН недвижимость используется в деятельности, не облагаемой НДС, в том числе при освобождении от НДС согласно положениям статьи 145 НК РФ;
• с момента ввода объекта в эксплуатацию или изменения его стоимости после реконструкции не прошло 10 лет.

Обязанность восстановления налога закреплена Налоговым кодексом, а именно пунктом 3 статьи 170 НК РФ (общий порядок восстановления НДС при переходе на спецрежимы) и статьей 171.1 НК РФ (специальный порядок для объектов недвижимости).

Восстановленная сумма НДС в стоимость недвижимости не включается, а учитывается в составе прочих расходов по правилам статьи 264 НК РФ.

Читайте также: «НДС переходного периода. Что нужно знать?»

Переход на УСН

Компании и индивидуальные предприниматели, использующие УСН и имеющие сумму годового дохода от предпринимательской деятельности, превышающую 20 миллионов рублей, вправе применять ставки налога 22% или 10%, а также специальные пониженные ставки: 5% или 7%.

Тем, кто переходит с общей системы на упрощенную со ставкой НДС 5% или 7%, нужно восстановить налог, который ранее был принят к вычету.

Если компания перешла с общей системы на «упрощенку» и ее доход не превышает установленного лимита, при этом бизнес не стал плательщиком НДС, обязанности работать с НДС не возникает. Но даже при освобождении от НДС на УСН организация обязана восстановить ранее принятый к вычету НДС по недвижимости, если не истек 10-летний срок с момента ввода в эксплуатацию или реконструкции.

Если организация выбрала общую ставку налога, 22% или 10%, и сохранила право на вычеты, то в этом случае при переходе на УСН не будет обязанности восстановить суммы НДС, принятые к вычету до перехода.

Читайте также: «Как рассчитать НДС по ставке 22% от суммы, включающей налог?»

Рассчитываем сумму восстановления

Расчет суммы ведется пропорционально остаточной стоимости. Для этого можно использовать следующую формулу:

НДС к восстановлению = Сумма НДС, ранее принятая к вычету × (Остаточная стоимость объекта : Первоначальная стоимость объекта)

Какие показатели используются в формуле? Сумма НДС, ранее принятая к вычету – это сумма налога, которая была заявлена к вычету при покупке или строительстве недвижимости. Сумма зафиксирована в счетах-фактурах.

Остаточная стоимость – разница между первоначальной стоимостью объекта и суммой, начисленной на дату перехода амортизации.

Первоначальная стоимость – стоимость, по которой объект был принят к учету (без НДС). Обратите внимание, восстановление НДС происходит не сразу всей суммой, а равномерно в течение 10 лет. Каждый год восстанавливают 1/10 от суммы НДС, которая была принята к вычету. Отсчет начинается с года, в котором впервые начали начислять амортизацию по объекту.

Если на момент перехода объект уже полностью самортизирован или с момента его ввода в эксплуатацию прошло более 15 лет, восстанавливать НДС не нужно.

Перед расчетом стоит сверить данные в инвентарной карточке учета основных средств, поскольку именно оттуда берутся цифры для формулы на дату перехода. Рассмотрим расчет на примере.

Читайте также: «Декларация по НДС. Как изменился документ?»

Восстановление НДС по затратам на модернизацию ОС

Такой же порядок действует и для восстановления НДС, принятого до перехода на УСН, по затратам на модернизацию недвижимости. Ранее о действиях бизнеса в этом случае рассказал Минфин России (письмо от 24.06.2026 № 03-07-11/53908).

По общим правилам, нужно восстановить:

• НДС, принятый к вычету по строительно-монтажным работам (СМР);
• НДС по товарам, работам, услугам, приобретенным для выполнения СМР при реконструкции объекта недвижимости.

В названном выше письме Минфин России напомнил, что порядок восстановления регулирует Налоговый кодекс, в частности: пункт 6 статьи 171.1 НК РФ устанавливает обязанность восстановления НДС, если объекты недвижимости используются для операций, не облагаемых НДС, либо при применении УСН с уплатой НДС по пониженным ставкам (5% или 7%) и пункт 4 статьи 259 НК РФ определяет правила начисления амортизации с измененной стоимости объекта.

Порядок восстановления будет следующим:

• восстановление производится ежегодно в течение 10 лет начиная с года, в котором начисляется амортизация ОС с измененной стоимостью объекта;
• восстановленная сумма НДС отражается в налоговой декларации за последний налоговый период каждого календарного года из указанных 10 лет.

Иными словами, если организация до 31 декабря 2025 года применяла ОСН и была плательщиком НДС, при этом в 2020 году фирма провела реконструкцию здания и приняла к вычету НДС по соответствующим затратам, а с 1 января 2026 года перешла на УСН с уплатой НДС по ставке 5%, то в связи с тем, что с момента изменения стоимости объекта после реконструкции не прошло 10 лет, компания обязана ежегодно восстанавливать часть ранее принятого к вычету НДС в течение оставшихся лет этого 10-летнего периода.

Читайте также: «Амортизация после модернизации НМА»

По какой ставке нужно провести восстановление?

НДС восстанавливается в сумме, ранее принятой к вычету. Налоговый кодекс не предусматривает пересчета суммы налога с учетом изменившихся ставок.

Такое правило следует из пункта 3 статьи 170 НК РФ. При переходе на спецрежимы, в том числе на упрощенную систему, при восстановлении НДС берется фактическая сумма налога, которая ранее была предъявлена к вычету.

Для этого потребуется счет-фактура и иные документы, подтверждающие вычет НДС при приобретении (реконструкции) недвижимости.