Как учитывать расходы на модернизацию имущества, взятого в аренду
Чаще всего затруднения возникают в связи с тем, что не всегда получается четко определить, имеют ли место в результате проведенных работ неотделимые улучшения арендованного имущества. Если да, то дальше нужно действовать в зависимости от того, возмещает арендодатель их стоимость или нет.
Пользуясь чужими зданиями, сооружениями, помещениями, арендатор может отремонтировать их, улучшить их внешний вид, достроить или дооборудовать. Бывает, что «приведение арендованного имущества в порядок» носит характер так называемых неотделимых улучшений. Проще говоря, силами арендатора здание или помещение изменяется так, что придать ему первоначальный вид, не разрушив и не повредив объект, невозможно.
С какими работами связаны затраты
Неотделимые улучшения – это те, которые нельзя снять, демонтировать, разобрать без вреда для арендованного имущества. Например, арендатор возвел кирпичную стену в арендованном офисе. Как учесть затраты?
Однозначно не ответить. Помимо всего прочего, придется выяснить, произошло ли в результате появления этой стены изменение служебного назначения объекта.
Как амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества
Четкий порядок амортизации неотделимых улучшений арендованного имущества сформулировал АС Западно-Сибирского округа в постановлении от 25 апреля 2022 г. № Ф04-766/2022 по делу № А45-18710/2020. Вот два главных шага.
1. Определить суть выполненных работ
Если работы влекут изменение первоначальной стоимости основных средств, затраты на улучшение списываются через амортизацию.
Все другие виды работ, которые не приводят к появлению признаков достройки, дооборудования и т.д. и не увеличивают стоимости основных средств, списываются в обычном порядке, как текущие расходы. Например, на ремонт ОС.
2. Убедиться, возмещает арендодатель расходы или нет
Затраты придется учитывать в зависимости от того, возмещаются ли соответствующие расходы арендодателем.
Если арендодатель не возмещает стоимость затрат
Если арендодатель не возмещает стоимость затрат, то их амортизирует арендатор. Амортизация начисляется после ввода улучшенного основного средства (капвложений) в эксплуатацию и до окончания срока действия договора аренды.
Для расчета начислений используется эксплуатационный срок самого актива или капвложений в него согласно классификации ОС.
После прекращения договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по указанному имуществу.
Читайте подробно в бераторе:
Если арендодатель не возмещает стоимость затрат
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае арендатор может продолжить начислять амортизацию по неотделимым улучшениям арендованного имущества (письмо Минфина России от 13 июля 2023 г. № 03-03-06/2/65824).
Арендодатель неотделимые улучшения, оставленные ему безвозмездно, не амортизирует и их стоимость в доходах не учитывает.
Как арендатор учитывает оставшиеся расходы
Срок службы арендованного имущества обычно больше срока, на который фирма получает его в аренду. Расходы арендатора в виде капитальных вложений в арендованное имущество, которые в течение срока договора аренды не были списаны через амортизацию, в составе его расходов не учитываются.
Если после истечения срока договора аренды он был пролонгирован, арендатор вправе продолжать начислять амортизацию.
Если арендодатель возмещает расходы
Если арендатор произвел неотделимые улучшения с согласия арендодателя и в договоре указано, что арендодатель возмещает ему эти расходы, учет будет другим. В таком случае амортизирует неотделимое улучшение арендодатель.
Оплата стоимости улучшений может быть произведена, например, после прекращения договора. Можно предусмотреть в договоре аренды и другие условия (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
До передачи неотделимых улучшений арендодателю арендатор может учесть их в бухучете как самостоятельный объект основных средств. Передача арендодателю капитальных вложений в арендованное имущество отражается в бухучете арендатора как операция по реализации прочих активов.
В договоре аренды нужно предусмотреть момент передачи неотделимых улучшений на баланс арендодателя - сразу после проведения улучшений или по окончании срока аренды. От этого будет зависеть, как он будет их учитывать.
На дату передачи улучшений арендодателю у арендатора возникает доход в виде возмещения, причитающегося к получению от собственника имущества (п. 1 ст. 248 НК РФ). На эту же дату затраты арендатора, связанные с модернизацией основных средств (производством неотделимых улучшений), учитываются в расходах как экономически обоснованные расходы, связанные с выполнением работ (п. 1 ст. 252, подп. 1 п. 3 ст. 315 НК РФ).
На практике могут быть разные ситуации, связанные с арендованным имуществом. Читайте в бераторе:
Подключите бератор — вести бухгалтерию станет проще!
Из бератора вы за 5 минут узнаете больше полезной информации, чем за 2 часа поисков в интернете и других системах.
