Должен ли ИП учитывать доход от продажи квартиры при расчете налогооблагаемой базы по УСН?

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
№А19-13058/2025 от 21.04.2026

Должен ли ИП учитывать доход от продажи квартиры при расчете налогооблагаемой базы по УСН?

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе: председательствующего Ананьиной Г.В., судей: Курочкиной И.А., Левошко А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лю-фа-хуан Д.А.,

при участии в судебном заседании в здании Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представителя Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 23 по Иркутской области и Управления Федеральной налоговой службы по Иркутской области Семиной А.А. (доверенность от 24.09.2025, от 25.06.2025, диплом, свидетельство о заключении брака, служебное удостоверение), с использованием систем веб-конференции представителя индивидуального предпринимателя Крюковой Татьяны Николаевны - Свистуна Р.В. (доверенность от 23.09.2024, диплом, паспорт),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Крюковой Татьяны Николаевны на решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 октября 2025 года по делу № А19-13058/2025, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03 февраля 2026 года по тому же делу,

установил:

индивидуальный предприниматель Крюкова Татьяна Николаевна (ОГРНИП 319385000120464, ИНН 381706891102) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 23 по Иркутской области (далее - инспекция) о признании недействительным решения от 07.02.2025 № 07-04-10/1397.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной налоговой службы по Иркутской области (далее - Управление).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 октября 2025 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03 февраля 2026 года, в удовлетворении заявленного требования отказано.

Индивидуальный предприниматель Крюкова Т.Н. обратилась в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по мотивам неправильного применения судами норм материального права, нарушения норм процессуального права, несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области в ином судебном составе.

В кассационной жалобе и возражениях на отзыв предприниматель указывает, что суды не применили специальную норму права - пункт 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), не дали оценки тому обстоятельству, что объектом продажи является именно жилое помещение, прямо поименованное в законе в качестве исключения. Суды применили к жилой квартире правовой режим, предназначенный для иного имущества, что является неправильным толкованием и неприменением закона, подлежащего применению. Разовая сделка по распоряжению имуществом (продажа) не образует предпринимательской деятельности даже в том случае, если ранее это имущество сдавалось в аренду, поскольку отсутствует такой обязательный признак предпринимательства, как систематичность получения прибыли. В нарушение норм процессуального права, суды двух инстанций приняли и положили в основу решения доводы, содержащиеся в пяти письменных пояснениях налогового органа, которые не были отражены в мотивировочной части решения инспекции и в решении Управления, в связи с чем заявитель был лишен возможности представить на них возражения на стадии налоговой проверки.

В отзывах на кассационную жалобу инспекция и Управление выразили несогласие с ее доводами.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru).

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Проверив в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, инспекцией проведена камеральная проверка первичной налоговой декларации упрощенной системы налогообложения (далее - УСН) за 2023 год, представленной предпринимателем Крюковой Т.Н. 28.04.2024, составлен акт проверки от 09.08.2024 № 07-04-10/1397, дополнение к нему от 05.11.2024 № 07-04-10/1397.

По результатам рассмотрения материалов проверки налоговой инспекцией принято решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения от 07.02.2025 № 07-04-10/1397, согласно которому предпринимателю Крюковой Т.Н. доначислен УСН за спорный период в размере 115 131 рублей и она привлечена к налоговой ответственности:

- по пункту 1 статьи 119 НК РФ в виде штрафа в размере 1 439 рублей 13 копеек за непредставление в установленный срок в налоговый орган по месту учета налоговой декларации по УСН за 2023 год (в данной части решение не оспаривается);

- по пункту 1 статьи 122 НК РФ в виде штрафа в размере 2 878 рублей 28 копеек за неуплату УСН за 2023 год.

Решением Управления от 14.05.2025 № 3800-2025/000498/И апелляционная жалоба предпринимателя на решение инспекции оставлена без удовлетворения.

Не согласившись с решением инспекции от 07.02.2025 № 07-04-10/1397, предприниматель Крюкова Т.Н. обратилась в арбитражный суд с заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что решение инспекции в оспариваемой части соответствует закону и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности. В части привлечения к ответственности по пункту 1 статьи 119 НК РФ решение налогового органа предпринимателем не оспаривалось.

Суд округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.

В силу положений статьи 18 НК РФ УСН является специальным налоговым режимом и согласно части 1 статьи 346.11 НК РФ применяется организациями и индивидуальными предпринимателями наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Пунктом 12 статьи 346.43 НК РФ установлено, что иные налоги индивидуальные предприниматели, применяющие патентную систему налогообложения, уплачивают в соответствии с законодательством о налогах и сборах, а также исполняют обязанности налоговых агентов, предусмотренные НК РФ.

На основании пункта 1 статьи 346.15 НК РФ налогоплательщики при определении объекта налогообложения по УСН учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 НК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 248 НК РФ, к доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав.

На основании пункта 1 статьи 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

Пунктом 2 статьи 249 НК РФ установлено, что выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

Согласно пункту 1 статьи 346.18 НК РФ в случае, если объектом налогообложения являются доходы организации или индивидуального предпринимателя, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации или индивидуального предпринимателя.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 17.12.1996 № 20-П указано, что имущество физического лица юридически не разграничено на "используемое в предпринимательской деятельности" и "в личных целях". Предприниматель может использовать принадлежащую ему недвижимость, как в своей деятельности, так и в личных целях. Зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, физическое лицо становится субъектом предпринимательской деятельности (индивидуальным предпринимателем) и одновременно с этим продолжает оставаться физическим лицом. Вместе с тем, пройдя процедуру государственной регистрации, физическое лицо приобретает статус индивидуального предпринимателя в целом, а не по определенным видам экономической деятельности. Поэтому все виды экономической деятельности, осуществляемые предпринимателем после государственной регистрации, необходимо рассматривать в качестве предпринимательской деятельности.

В связи с этим для квалификации полученных предпринимателями доходов от использования имущества применяются следующие критерии: цель приобретения имущества, характер использования имущества, его функциональное назначение, систематичность продажи имущества либо систематическое использование его для получения дохода и другие.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.06.2013 № 18384/12, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации, хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок, взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в соответствии со статьями 346.43, 346.12 НК РФ заявитель применяет патентную систему налогообложения и УСН. Согласно выписке из ЕГРП основным видом деятельности предпринимателя Крюковой Т.Н. с 20.03.2023 является "Консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления" (ОКВЭД 70.22). Одним из дополнительных видов деятельности с 24.09.2021 является "Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом" (ОКВЭД 68.20.1).

По виду деятельности "Услуги по сдаче в аренду (наем) собственного жилого недвижимого помещения" предприниматель Крюкова Т.Н. применяла патентную систему налогообложения, ей были выданы патенты 21.09.2021, 23.12.2021, 16.12.2022.

По договору купли-продажи в 2023 году Крюковой Т.Н. реализован объект недвижимости - квартира, принадлежащая ей на праве собственности (1/2) площадью 64,5 кв. м, по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, проспект Мира, д. 8, кв. 9. За реализованную квартиру получены денежные средства в размере 4 500 000 рублей. С учетом принадлежащей предпринимателю Крюковой Т.Н. 1/2 доли в праве собственности доход ее составил 2 250 000 рублей, который не был учтен при исчислении УСН.

По мнению предпринимателя, подлежали применению положения пункта 17.1 статьи 217 НК РФ, предусматривающие освобождение от налогообложения физического лица при продаже жилого помещения.

Вместе с тем, налоговый орган в ходе проверки установил, что данная квартира в период с 04.10.2021 по 17.09.2023 систематически использовалась Крюковой Т.Н. в предпринимательской деятельности в качестве объекта для сдачи в аренду с целью извлечения прибыли.

В ходе камеральной проверки никто из арендаторов не опроверг фактов заключения и исполнения договоров аренды с предпринимателем.

Отклоняя доводы налогоплательщика о том, что реализованная в проверяемом периоде квартира была приобретена вне связи с осуществлением предпринимательской деятельности, а для улучшения жилищных условий, суды верно отметили, что доказательствами использования спорного объекта в предпринимательской деятельности являются патенты, приобретенные предпринимателем по соответствующему виду деятельности. В приложениях № 3 к патентам от 21.09.2021 (срок действия с 27.09.2021 по 31.12.2021), от 23.12.2021 (срок действия с 01.01.2022 по 31.12.2022), от 16.12.2022 (срок действия от 01.01.2023 по 31.12.2023) в качестве объекта, в отношении которого осуществляется указанный вид предпринимательской деятельности, отражено жилое помещение по адресу: г. Усть-Илимск, проспект Мира, д. 8, кв. 9, площадь объекта 64,5 кв. м.

Доказательства использования спорной квартиры для удовлетворения личных потребностей, в том числе до 2021 года, предпринимателем не представлены. Для личного проживания Крюковой Т.Н. и проживания членов семьи использовались другие квартиры.

Из документов, представленных арендаторами - ООО Производственно-строительная компания "СибПродМонтаж", АО "КМУ "Гидромонтаж", ИП Драгуновым Н.С., следует, что они являлись арендаторами спорного объекта недвижимости в течение длительного периода времени, что исключает возможность его использования для личных нужд предпринимателя Крюковой Т.Н. в период с 04.10.2021 по 17.09.2023.

Также суды отметили, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 10 статьи 346.3 НК РФ применение патентной системы налогообложения предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц и в рассматриваемом случае имело место налоговая экономия от применения заявителем патентной системы налогообложения.

Суды правомерно учли, что характерным признаком деятельности предпринимателя в данном случае является направленность действий лица на получение прибыли, пришли к выводу, что совокупность собранных инспекцией доказательств свидетельствует о приобретении спорной квартиры не в личных целях, а с целью вложения капитала в ликвидное имущество и последующего извлечения дохода путем сдачи ее в аренду на регулярной основе, а также дальнейшей реализации, то есть в целях осуществления предпринимательской деятельности.

Учитывая изложенное, суды обоснованно указали, что доход от продажи спорного объекта недвижимости непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, а выручка от реализации такого имущества подлежит налогообложению налогом, исчисляемым в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

То обстоятельство, что среди видов предпринимательской деятельности, осуществляемых Крюковой Т.Н., не указана деятельность по продаже собственного недвижимого имущества, не свидетельствует о том, что доход от продажи спорного имущества не связан с его предпринимательской деятельностью.

Доводы налогоплательщика о том, что денежные средства, полученные от продажи спорной квартиры, направлены на личные цели не связанные с предпринимательской деятельностью, в том числе на улучшение жилищных условий, не опровергают факта использования квартиры в предпринимательской деятельности.

Кроме того, суды установили, что новая квартира приобретена до продажи спорного объекта, вырученные денежные средства от продажи спорной квартиры только частично направлены на погашение кредитных обязательств на сумму 1 694 594,64 руб. (ипотека), при этом не представлено доказательств, что вновь приобретенная квартира использовалась в личных целях.

Довод жалобы о неприменении инспекцией положений пункта 17.1 статьи 217 НК РФ ранее заявлялся и правомерно был отклонен судами двух инстанций.

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ.

Суды верно отметили, что доходы полученные от предпринимательской деятельности, облагаемые в рамках специальных налоговых режимов, не попадают под действие общего порядка налогообложения физических лиц, установленного главой 23 НК РФ.

Исходя из изложенного, суды правомерно признали законным оспариваемое решение инспекции.

В рассматриваемом случае судом кассационной инстанции не установлено неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на которые ссылается заявитель кассационной жалобы. Выводы судов основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ.

Ссылка заявителя жалобы на то, что суды приняли во внимание доводы инспекции, содержащиеся в пояснениях, которые не были отражены в оспариваемом решении, подлежит отклонению. Все основные и подробные мотивы допущенного предпринимателем налогового нарушения приведены в оспариваемом решении. Представление налоговым органом в ходе рассмотрения дела дополнительных пояснений в подтверждение правомерности принятого решения не противоречит положениям статей 65, 131, части 5 статьи 200 АПК РФ.

Иные приведенные в кассационной жалобе и в возражениях на отзыв доводы, в том числе со ссылками на письма налогового органа, Министерства финансов Российской Федерации, были предметом рассмотрения и оценки судами при принятии обжалуемых актов. Указанные в жалобе доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов. Иное толкование подателем кассационной жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены принятых по делу судебных актов, не установлено.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 октября 2025 года по делу № А19-13058/2025, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03 февраля 2026 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.