Самозанятые вправе сдавать жилье бывшим работодателям

Письмо Министерства финансов РФ №03-11-06/74216 от 24.08.2026

Минфин подтвердил, что запрет на работу с бывшим работодателем, предусмотренный п. 8 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ,  не распространяется на сдачу жилья в аренду. Самозанятый вправе применять НПД, даже если арендатором выступает его текущий или бывший работодатель (при соблюдении условия о двухлетнем сроке).

Кто может стать самозанятым

Самозанятый — это физическое лицо, которое добровольно перешло на особый налоговый режим — налог на профессиональный доход (НПД). Причем статус самозанятого доступен не только гражданам без предпринимательского статуса, но и индивидуальным предпринимателям. ИП вправе отказаться от привычной системы налогообложения и перейти на НПД, если соответствует установленным требованиям. Главное условие — переход должен быть совершен в порядке, предусмотренном законом, то есть через постановку на учесть в качестве плательщика НПД.

Кто не может применять НПД?

Закон устанавливает закрытый перечень тех, кто не может применять этот режим. К ним относятся:

• продавцы подакцизных товаров — за единственным исключением торговцев сахаросодержащими напитками, указанными в пп. 23 п. 1 ст. 181 НК РФ, под запрет не подпадают. Также не могут работать на НПД те, кто торгует товарами, подлежащими обязательной маркировке средствами идентификации;
• перепродавцы — те, кто покупает товары или имущественные права для последующей перепродажи. Исключение сделано для продажи имущества, которое человек использовал для личных, домашних или иных подобных нужд;
• недропользователи — лица, занимающиеся добычей и (или) реализацией полезных ископаемых;
• работодатели — те, у кого есть наемные работники по трудовым договорам;
• посредники — те, кто действует в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии или агентским договорам (если иное не предусмотрено п. 6 ч. 2 ст. 4);
• курьеры-платежные агенты — лица, доставляющие товары с приемом (передачей) платежей за них в интересах других лиц. Исключение — если самозанятый применяет зарегистрированную продавцом контрольно-кассовую технику при расчетах с покупателями;
• совмещающие режимы — те, кто уже применяет иные специальные налоговые режимы или получает доходы, облагаемые НДФЛ (кроме случаев, предусмотренных ч. 4 ст. 15 указанного ФЗ);
• превысившие лимит — те, чей учитываемый доход с начала календарного года превысил 2,4 миллиона рублей;
• майнеры и криптоторговцы — лица, осуществляющие майнинг цифровой валюты, а также её реализацию или приобретение.

Аренда и самозанятость

Аренда жилого помещения — это имущественное право, реализация которого прямо поименована в качестве объекта НПД (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ). Ограничение п. 8 ч. 2 ст. 6 касается услуг (работ) по гражданско-правовым договорам с бывшими работодателями, но не арендных отношений. Минфин указал, что это ограничение на аренду жилья не распространяется.

Чиновники пояснили, что, если в качестве арендатора будет выступать организация или ИП (в том числе работодатель), ставка НПД составит 6%, а не 4%. При этом сдавать можно только жилые помещения, т.е. квартиры, комнаты, жилые дома. Апартаменты и нежилая недвижимость под НПД не подпадают. Посуточная аренда жилья также допустима в рамках НПД.

Следует помнить также о лимите доходов — 2,4 млн руб. в год.

Оговоримся также, что бухгалтеру-арендатору не нужно удерживать НДФЛ с арендной платы, если арендодатель применяет НПД и выдал чек.