Об НДФЛ при продаже апартаментов

Письмо Министерства финансов РФ №03-04-05/75585 от 17.09.2021

Минфин России в письме от 17.09.2021 г. № 03-04-05/75585 разъясняет об уплате НДФЛ при продаже апартаментов.

Апартаменты – жилое помещение или нет?

Жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. То есть оно отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Это установлено статьей 15 Жилищного кодекса.

К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Чиновники отмечают, что в Жилищном кодексе нет такого понятия, как апартаменты. Поэтому апартаменты не признаются жилым помещением.

НДФЛ при продаже апартаментов

Пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса разрешает не платить НДФЛ с доходов, получаемых налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, при условии, что такой объект находился в собственности в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В общем случае минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет. Поэтому если апартаменты принадлежали гражданину пять лет и более, то доход от их продажи не облагается НДФЛ.

Однако минимальный предельный срок владения может составлять три года. Это относится к объектам, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1.     право собственности на объект получено в порядке наследования или по договору дарения от физлица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;

2.     право собственности на объект получено в результате приватизации;

3.     право собственности на объект получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;

4.     в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (т.е. жилое помещение) не находится иного жилого помещения. При этом не учитывается жилое помещение, приобретенное в собственность в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика к покупателю (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Минфин в комментируемом письме отмечает, что данное правило подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ применяется в отношении жилых помещений. К нежилым объектам, в нашем случае к апартаментам, эту норму нельзя применять.