Как застройщику учесть доход при использовании эскроу-счетов?

Письмо Министерства финансов РФ №03-03-06/3/21739 от 18.03.2026

Письмо Минфина от 18.03.2026 № 03-03-06/3/21739 подготовлено в ответ на обращение Ассоциации застройщиков, которая не согласна с позицией УФНС. Разбираемся, что отвечает Минфин по поводу квалификации нереализованных объектов, построенных на средства дольщиков и как застройщику учитывать доходы и расходы.

Квалификации нереализованных объектов, построенных за счет средств дольщиков 

Ассоциация застройщиков выразила несогласие с позицией УФНС России по вопросу квалификации нереализованных на дату ввода в эксплуатацию объектов. Расходы на строительство объектов полностью возмещены за счет средств дольщиков, аккумулированных на счетах эскроу. УФНС квалифицирует их как безвозмездно полученное имущество. 

Минфин отметил, что поставленные вопросы связаны с конкретными обстоятельствами, установленными территориальными налоговыми органами в ходе контрольных мероприятий и отраженными в актах камеральных налоговых проверок.

По п. 7 ст. 101 НК РФ руководитель налоговой (его заместитель) выносит решение по результатам рассмотрения материалов налоговой проверки:

•  о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения;
•  об отказе в привлечении к ответственности. 

В рамках указанной процедуры будет дана всесторонняя оценка доводам налогоплательщика, имеющимся документам и фактическим обстоятельствам дела.

Таким образом, Минфин не дал нормативного опровержения позиции УФНС о возможности квалификации нереализованных объектов в качестве безвозмездно полученного имущества. Ведомство фактически указало, что данный вопрос подлежит разрешению в каждом конкретном случае на уровне налоговой проверки.

Что делать, если застройщик не согласен с решением налогового органа

В случае несогласия с решением налогового органа, вынесенным по результатам рассмотрения материалов проверки, налогоплательщик вправе обжаловать его:

•  в вышестоящий налоговый орган;
•  в суд (в порядке гл. 19 НК РФ).

Вывод: Минфин не исключил возможность признания непроданных квартир, построенных за счет средств дольщиков на эскроу, безвозмездно полученным имуществом. Спор в указанной части остается на усмотрение территориальных налоговых органов и судов.

Учет доходов и расходов застройщика

Минфин разъяснил порядок учета доходов и расходов организации-застройщика, полученных и понесенных за счет средств участников долевого строительства, размещенных на счетах эскроу.

Целевое финансирование: средства эскроу не формируют доход

По пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. Средства дольщиков на эскроу приравнивают к целевому финансированию. Это означает:

1.  Поступления от дольщиков сами по себе не доход для налогообложения прибыли.
2.  Расходы за счет средств дольщиков не учитываются. Важно соответствие закрытому перечню.
3.  Застройщик обязан вести раздельный учет целевых средств. Если раздельного учета нет – вся сумма облагается налогом.

Расходы за счет эскроу: закрытый перечень

Ст. 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ установлен закрытый перечень целей, на которые застройщик вправе использовать денежные средства, уплачиваемые дольщиками. Расходы, произведенные за счет средств эскроу и соответствующие указанному перечню, в целях налогообложения прибыли также не учитываются. То есть не уменьшают налоговую базу, но и не формируют доход. Примеры расходов из перечня, на что вправе застройщик тратить деньги дольщиков:

1.  Непосредственно строительство.
2.  Покупка или аренда участка.
3.  Проектная документация и изыскания.
4.  Инженерные сети.
5.  Зарплата и прочие разрешенные расходы по перечню.

Финансовый результат застройщика: налогооблагаемый доход

При использовании застройщиком целевых средств может возникнуть налогооблагаемый доход в размере неиспользованных целевых средств, не возвращенных дольщикам. Это и есть финансовый результат застройщика.

Если после завершения строительства у застройщика остались средства, полученные от дольщиков, которые не израсходованы по целевому назначению и не возвращены дольщикам, такие средства подлежат включению в налоговую базу по налогу на прибыль.

Иные доходы и расходы

Дополнительно Минфин разъяснил, что иные доходы и расходы (не связанные непосредственно с целевыми средствами эскроу), полученные и понесенные организацией-застройщиком при долевом строительстве, учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль в общеустановленном порядке в зависимости от квалификации доходов и расходов.

Таким образом, средства эскроу и расходы за их счет в пределах закрытого перечня ст. 18 Закона № 214-ФЗ не формируют налоговую базу. Однако остаток неиспользованных целевых средств, не возвращенных дольщикам, признается налогооблагаемым доходом (финансовым результатом застройщика).