НДС при сдаче недвижимости в аренду

Письмо Министерства финансов РФ №03-07-11/127325 от 17.12.2024

Минфин России напомнил о письме ФНС России, разъясняющем применение НДС со стоимости коммунальных услуг при аренде недвижимости.

Порядок возмещения расходов арендатором

По недвижимости, переданной в аренду, плату за коммунальные услуги обычно вносит арендодатель как собственник недвижимости, на основании договоров с поставщиками услуг. А поставщики выставляют счета на оплату и счета-фактуры с выделенной суммой НДС именно ему.  

Но расходы на содержание арендованной недвижимости, включая коммунальные расходы, в общем случае возлагаются на арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Поэтому арендатор обязан компенсировать коммунальные расходы арендодателю. 

Конкретный способ компенсации Гражданский кодекс РФ не определяет, и стороны сами согласовывают его в договоре аренды. Например, коммунальные платежи могут:

•  или являться переменной частью арендной платы;
•  или возмещаться арендодателю сверх арендной платы;
•  или быть предметом отдельного посреднического договора между арендатором и арендодателем. 

«Коммуналка» как часть арендной платы

Если стоимость коммунальных услуг является переменной частью арендной платы, то арендодатель определяет налоговую базу по НДС так, как указано в п. 1 письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@. А именно: на сумму арендной платы, включая стоимость коммунальных услуг, он начисляет НДС, предъявляет налог арендатору и выставляет счет-фактуру на полную сумму арендной платы (подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 154 НК РФ, письмо Минфина России от 18.01.2024 № 03-07-11/3227). Выделять в счете-фактуре НДС со стоимости коммунальных услуг отдельно не требуется (письмо Минфина России от 19.09.2006 № 03-06-01-04/175).

Начисленный НДС с полной суммы арендного платежа, включая переменную часть, арендодатель платит в бюджет, а «входной» НДС со стоимости коммунальных услуг он вправе принять к вычету.

Арендатор ставит к вычету предъявленный ему НДС со всей суммы арендного платежа, включая переменную часть в виде коммунальных расходов (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). 

«Коммуналка» как возмещение сверх арендной платы

Если стоимость коммунальных услуг не является частью арендной платы и взимается с арендатора в форме возмещения расходов, арендодатель определяет налоговую базу по НДС так, как указано в п. 2 письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@.

Арендодатель не отражает реализацию коммунальных услуг и не выставляет арендатору соответствующий счет-фактуру на их стоимость (письмо Минфина России от 31.12.2008 № 03-07-11/392). «Входной» НДС от поставщиков услуг арендодатель к вычету не принимает, а зачисляет его в сумму, подлежащую возмещению арендатором (подп. 4 п. 2 ст. 170 НК РФ, письмо Минфина России от 03.03.2006 N 03-04-15/52, направленное письмом ФНС России от 27.10.2006 № ШТ-6-03/1040@).

 «Коммуналка», возмещаемая по посредническому договору

Если возмещение расходов на коммунальные услуги оформлено отдельным посредническим договором, арендодатель применяет НДС по обычным для посредников правилам. Он не отражает реализацию коммунальных услуг и не начисляет НДС с их стоимости. А коммунальные расходы он перевыставляет арендатору и не заявляет вычет «входного» НДС по услугам.

Вычет «входного» НДС со стоимости коммунальных услуг возникает у арендатора на основании одного из двух документов:

•  счета-фактуры, перевыствленного арендодателем со счета-фактуры поставщика услуг - если арендодатель действует как посредник от своего имени;
•  счета-фактуры поставщика коммунальных услуг - если арендодатель действует как посредник от имени арендатора.