Вы находитесь в платном материале бератора и можете получить доступ к нему бесплатно.
Предоставим доступ на 1 день.
Оформите эту заявку на подключение, мы с вами свяжемся и оговорим, когда вам удобно получить доступ. По этой заявке за вами сохранится специальная цена при подписке на бератор.
Уже есть аккаунт? Войти
Нужно ли менять цену договора при аренде у ИП-упрощенца после того, как у него появилась обязанность платить НДС
Письмо Министерства финансов РФ №03-07-11/8399 от 05.02.2026
Минфин России в письме от 05.02.2026 № 03-07-11/8399 ответил на вопрос арендодателя на УСН по изменению цены договора и правилам расчета НДС, если арендодатель становится плательщиком налога на добавленную стоимость. Ответ ведомства оказался двойственным. Разбираемся, что ответил Минфин и как это связано с гражданским законодательством.
Суть вопроса плательщика
Плательщик на УСН, который задал вопрос Минфину, попал в типичную ловушку с 1 января 2026 года. Из-за изменения налогового законодательства, упрощенец стал плательщиком НДС с 2026 года по ставке 5%. Проблема заключается в изменении правил старого заключенного договора аренды, в котором указано, что цена договора определяется без НДС.
В заключенном между ИП (арендодатель) и АО (арендатор) договоре использовалась формулировка, что сумма арендной платы НДС не облагается, а арендодатель самостоятельно платит все налоги с дохода.
ИП уведомил арендатора, что с 2026 года к цене договора сверху прибавляется НДС 5%. Но арендатор сослался на пункт договора, в котором сказано, что арендодатель сам платит налоги и отказался платить налог сверху. По логике арендатора, ИП должен включить НДС в ранее оговоренную сумму и заплатить с нее налог, взяв предпринимательский риск и финансовые потери на себя.
Пример ситуации на цифрах
Объясним на цифрах в чем суть вопроса:
1. Как было до 2026 года: арендатор уплачивал, например, 100 000 руб. без НДС.
2. Как меняет договор ИП: добавляет к 100 000 руб. сверху 5% НДС. То есть цена арендной платы с 1 января 2026 года составляет 105 000 руб. ИП сохраняет выручку в 100 000 руб., которую получал до изменения законодательства.
3. Как хочет платить арендатор: включить НДС в действующую цену по договору. То есть платить по-прежнему 100 000 руб., в т.ч. НДС 5% 4 761,90 руб. При таком подходе выручка арендодателя уменьшается на сумму НДС и вместо 100 000 руб., он получит 95 238,10 руб. (100 000 – 4 761,90).
Плательщика интересуют следующие вопросы:
1. Справедлив ли по НК РФ отказ арендатора уплачивать НДС дополнительно к арендной плате, установленной договором.
2. Вправе ли ИП применить п. 1 ст. 168 НК РФ и увеличить сумму договора на НДС из-за изменения законодательства.
Позиция Минфина
Плательщики на УСН стали уплачивать НДС еще с 1 января 2025 года, если их доходы за 2024 год превысили 60 млн рублей. С 2026 года круг плательщиков НДС на УСН значительно расширился из-за снижения лимита доходов до 20 млн рублей (п. 1 ст. 145 НК РФ, п. 8 ст. 164 НК РФ).
Налоговая база и правила предъявления НДС покупателю
По правилам п. 1 ст. 154 НК РФ налоговая база по НДС считается без учета налога. Простыми словами: если вы договорились, что аренда составляет 100 руб., то налоговая база также составляет 100 руб. А НДС начисляется сверху 100 руб., а не в сумме. То есть НДС от 100 руб. по ставке 5% составит: 100 х 5% = 5 руб.
По правилам п. 1 ст. 168 НК РФ сумма НДС предъявляется покупателю дополнительно к цене.
Таким образом, включение НДС арендатором в существующую арендную плату не соответствуют положениям НК РФ. Также не соответствует положениям НК РФ и отказ арендатора платить НДС сверху арендной платы, т.к. п. 1 ст. 168 НК РФ обязывает продавца предъявлять НДС к оплате дополнительно. Из объяснений Минфина выведем законную формулу для арендодателя из-за изменения законодательства по НДС:
Новая сумма аренды к оплате = арендная плата по договору + 5% НДС
Оговорка Минфина
НК РФ не регулирует цены в договоре. Минфин отправляет плательщика к гражданскому праву.
По правилам п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ, услуги аренды оплачиваются по цене, установленной в договоре сторон. Изменение цены после подписания договора разрешено, если есть соответствующее условие в договоре, законе или в установленном законом порядке.
Арендная плата - это договорное условие, и договор определяет, как и когда ее можно менять. Все споры о том, нужно ли повышать арендную плату из-за того, что арендодатель стал плательщиком НДС, должны решаться в рамках гражданского законодательства (через переговоры, соглашение сторон или суд).
Таким образом, Минфин подтверждает, что по налоговым правилам НДС начисляется на «чистую» арендную плату и предъявляется арендатору сверху. Но налоговое ведомство не регулирует договорные цены. Поэтому, если арендатор отказывается платить больше, спор переходит в гражданско-правовую плоскость - мировое соглашение или суд.
Законопроект о внесении изменений в ст. 168 НК РФ
Обратим внимание, что в настоящее время рассматривается законопроект №1203640-8, который вносит изменения в п. 1 и 3 ст. 168 НК РФ. Разберем суть нового предлагаемого правила.
Сумма НДС исчисляется расчетным методом (т.е. находится в сумме) из стоимости, указанной в договоре, если после заключения договора в налоговое законодательство внесли изменения, из-за которых продавец обязан платить НДС, и при этом:
1. Покупатель не вправе принять НДС к вычету.
2. Стороны не изменили цену договора и не расторгли его.
3. В договоре нет заранее прописанного условия на такой случай законодательного изменения.
То есть, в контексте вопроса плательщика также играет роль, может ли арендатор принять НДС к вычету. Если законопроект примут, а арендатор не может принять НДС к вычету и стороны не договорятся об изменении договорных условий, то исчислять НДС придется расчетным методом (100 000 старая цена х 5/105 = 4 761,90 руб.).
В вышеописанном случае счет-фактуру разрешено не выставлять по изменению п. 3 ст. 168 НК РФ.
Ранее опубликовано Постановление Конституционного суда РФ от 25 ноября 2025 г. №41-П, в котором суд сделал выводы по изменению цены длящегося договора из-за изменения законодательства, если покупатель не может принять НДС к вычету. Суть одного из выводов Конституционного суда: если стороны не договорились об изменении цены, а покупатель не имеет права принять НДС к вычету, продавец может обратиться в суд и требовать увеличения цены не более чем на половину суммы НДС, уплачиваемой в бюджет.
Рекомендация для арендодателей
При заключении новых договоров аренды закладывайте в текст условие о порядке изменения цены при изменении налогового законодательства.
Например: «В случае если арендодатель становится плательщиком НДС в силу изменения закона, сумма арендной платы увеличивается на ставку НДС, действующую на дату реализации услуг». Это избавит от споров в будущем.
Таким образом, анализ письма Минфина позволяет сделать несколько выводов для арендодателей на УСН, столкнувшихся с «налоговой ловушкой» старых договоров. По налоговым правилам - арендодатель прав. Но налоговики не изменят договор за вас. Минфин прямо указал, что цена договора - это сфера гражданского права. Поэтому, если арендатор отказывается платить НДС сверху, налоговые органы не вправе его принудить. Спор переходит в переговоры, дополнительное соглашение или суд.
Текст документа
Письмо Министерства финансов РФ
№03-07-11/8399 от 05.02.2026
Нужно ли менять цену договора при аренде у ИП-упрощенца после того, как у него появилась обязанность платить НДС
Вопрос: Индивидуальный предприниматель является арендодателем недвижимого имущества по действующему договору аренды нежилого помещения от 14.11.2022 и дополнительному соглашению от 07.05.2024, заключенным с арендатором АО.
В п. 5.1 Договора аренды предусмотрено, что сумма арендной платы, перечисляемая арендодателю, НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения. Здесь же арендодатель подтверждал, что самостоятельно производит исчисление и уплату налогов с суммы полученного дохода по настоящему договору в соответствии с налоговым законодательством РФ.
До 01.01.2026 арендатор вносил арендную плату на расчетный счет арендодателя без учета НДС с формулировкой «НДС не облагается».
Однако в связи с изменением налогового законодательства РФ с 01.01.2026 арендодатель признан плательщиком НДС со ставкой 5 (пять) процентов, при этом продолжает применять специальный налоговый режим УСН («доходы»).
Такое обстоятельство не было предусмотрено ни договором аренды, ни дополнительным соглашением к нему и наступило в силу изменения законодательства.
Арендатор, вопреки уведомлению арендодателя, отказался начислять НДС дополнительно к цене арендной платы и в одностороннем порядке включил НДС в существующую арендную плату.
Свой отказ арендатор обосновал тем, что этот случай относится к рискам предпринимательской деятельности арендодателя, а также общим пунктом договора аренды, где указывается, что «арендодатель самостоятельно производит исчисление и уплату налогов с суммы полученного дохода по настоящему договору в соответствии с налоговым законодательством РФ».
В связи с вышеизложенным:
- соответствует ли налоговому законодательству отказ арендатора уплачивать НДС дополнительно к действующей арендной плате;
- вправе ли ИП применить п. 1 ст. 168 НК РФ, в котором указано общее правило о том, что если совершаемые между участниками оборота операции становятся облагаемыми вследствие изменения законодательства, то цена, по которой оплачивается исполнение договора, не включавшая НДС, должна быть увеличена на сумму этого налога;
- как корректно учитывать такую операцию?
Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение, зарегистрированное в Минфине России 2 февраля 2026 г., и по вопросу о порядке исчисления с 1 января 2026 г. налога на добавленную стоимость арендодателем, применяющим упрощенную систему налогообложения (далее соответственно - НДС, УСН), сообщает.
Согласно положениям Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) с 1 января 2025 г. организации и индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, признаются налогоплательщиками НДС.
На основании положений пункта 1 статьи 145, пункта 1 статьи 146 и пункта 8 статьи 164 главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Кодекса с 1 января 2025 г. организации и индивидуальные предприниматели, применяющие УСН и не имеющие оснований для освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС, предусмотренного статьей 145 Кодекса, вправе в порядке, установленном пунктами 8 и 9 статьи 164 Кодекса, применять налоговую ставку в размере 5 (7) процентов в отношении операций по реализации товаров (работ, услуг), признаваемых объектом налогообложения НДС в соответствии с пунктом 1 статьи 146 Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 166 Кодекса сумма НДС при определении налоговой базы в соответствии со статьями 154 - 159 и 162 Кодекса исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма НДС, полученная в результате сложения сумм НДС, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз. При этом согласно пункту 1 статьи 154 Кодекса налоговая база по НДС при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 Кодекса, и без включения в них НДС.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Кодекса при реализации товаров (работ, услуг) налогоплательщики НДС дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг) обязаны предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму НДС.
Таким образом, налоговая база по НДС в отношении услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, реализуемых с 1 января 2026 г. арендодателем, применяющим УСН и не имеющим оснований для освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС, определяется как стоимость этих услуг, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 Кодекса, и без включения в них НДС. При этом сумма НДС, исчисленная арендодателем исходя из указанной налоговой базы, предъявляется к оплате арендатору дополнительно к цене (тарифу) реализуемых арендодателем услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества.
Одновременно сообщаем, что порядок определения цены (тарифа) услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, реализуемых арендатором, в том числе применяющим УСН, нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах не регулируется.
Также отмечаем, что согласно пунктам 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Поэтому, учитывая, что размер, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, а случаи и порядок изменения арендной платы предусматриваются договором, вопросы, возникающие между сторонами договора аренды относительно увеличения стоимости арендной платы в случаях перехода арендодателя, применяющего УСН, на исчисление и уплату НДС, подлежат решению в гражданско-правовом порядке.
Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. № 03-02-07/2-138 направляемое письмо Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
