Застройщикам не нужно проверять, как дольщики используют приобретенные ими нежилые помещения

Письмо Министерства финансов РФ
№03-07-07/12145 от 18.02.2026

Застройщикам не нужно проверять, как дольщики используют приобретенные ими нежилые помещения

Вопрос: Общество с ограниченной ответственностью (далее - Общество) завершило строительство гостиничного комплекса категории 5 звезд с апартаментами.

Разрешение на строительство получено 17.11.2023 года.

Согласно проектной документации в состав комплекса входят отдельно стоящие апартаменты, передаваемые дольщикам в рамках договоров участия в долевом строительстве, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон № 214-ФЗ).

В соответствии с договорами участия в долевом строительстве (далее - ДУДС) Общество передавало апартаменты участникам долевого строительства по передаточным актам.

Действующий до 01.01.2024 порядок освобождения от налогообложения НДС, предусмотренный подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ (ред. от 29.10.2024) «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о приостановлении действия абзаца второго пункта 1 статьи 78 части первой Налогового кодекса Российской Федерации», применен после указанной даты в отношении услуг застройщика на строительство объектов недвижимости при соблюдении условия о наличии, полученного до 01.01.2024 разрешения на строительство указанных объектов.

Согласно условиям ДУДС объектами долевого строительства являются нежилые помещения (апартаменты) непроизводственного назначения, предназначенные для проживания граждан (использования ими в частных/личных/семейных нуждах).

Общество осуществляло строительство и передачу объектов долевого строительства в соответствии с требованиями, предусмотренными Законом № 214-ФЗ.

Таким образом, ДУДС, заключенные Обществом с юридическими и физическими лицами, содержат все существенные условия, установленные статьей 4 Закона № 214-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания им с участником долевого строительства передаточного акта относительно объекта долевого строительства, указанного в договоре участия в долевом строительстве.

С учетом изложенного, Общество вправе применять освобождение от НДС, предусмотренное п.п. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, прошу подтвердить тот факт, что Общество освобождено от каких-либо обязательств по контролю за целевым использованием апартаментов после подписания с участниками передаточного акта относительно объектов долевого строительства.

Ответ: В связи с указанным обращением по вопросу применения налога на добавленную стоимость (далее - НДС) в отношении услуг застройщика, оказываемых при строительстве апартаментов, сообщаем следующее.

Согласно пункту 30 статьи 13 Федерального закона от 31 июля 2023 г. № 389-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о приостановлении действия абзаца второго пункта 1 статьи 78 части первой Налогового кодекса Российской Федерации» в отношении услуг застройщика, оказываемых с 1 января 2024 г. на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), при строительстве объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено в установленном порядке до 1 января 2024 г., применяются положения подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 1 января 2024 г. (далее - Кодекс).

Так, в соответствии с подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса от налогообложения НДС освобождены услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). К объектам производственного назначения в целях данного подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

В связи с этим, если разрешение на строительство (создание) объектов долевого строительства (апартаментов) получено застройщиком в установленном порядке до 1 января 2024 г., то услуги застройщика, оказываемые организациям и физическим лицам с 1 января 2024 г. по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, согласно которым объектами долевого строительства являются апартаменты для проживания, освобождаются от налогообложения НДС, если такие объекты не являются вышеуказанными объектами производственного назначения.