Купили краденое: как вернуть деньги?

Через много лет после покупки дачи выяснилось, что предыдущий «собственник», подделав документы, попросту украл ее. Прокуратура забрала землю у нового владельца, а тот пошел к продавцу с требованием вернуть деньги. Две инстанции удовлетворили такой иск лишь частично, ощутимо занизив сумму требований. Верховый суд РФ заступился за добросовестного приобретателя (Определение ВС РФ от 22.10.2019 по делу №4-КГ19-482-5812/2018).

Итак, у жительницы Подмосковья была дача в подмосковном садовом товариществе (СНТ). В 2010 году женщина приобрела еще один участок за 1,6 млн рублей - у главы СНТ.

А в 2016 году следователи МВД выяснили, что председатель товарищества вместе со знакомыми организовали целую схему, по которой оформляли бесхозные участки на подставных лиц. Эти пустующие земли махинаторы потом перепродавали. Против злоумышленников возбудили дело по части 4 статьи 159 УК, а злополучный участок прокуратура забрала через суд.  

Тогда добросовестный покупатель решила отсудить деньги у недобросовестного продавца. Она потребовала вернуть 1,6 млн руб. как неосновательное обогащение и выплатить проценты за использование чужих денег в течение восьми лет (2010–2018 годы) – 1,1 млн руб. Ответчик же уверял, что его жертва передавала деньги на нужды садового товарищества, а вовсе не за новую дачу. Если решение окажется не в его пользу, то горе-продавец просил уменьшить размер процентов из-за тяжелого финансового положения.

Две инстанции удовлетворили требования заявительницы частично. Ей присудили 1,6 млн руб., а сумму процентов снизили более чем в три раза - до 350 000 рублей. Суды объяснили такой подход тем, что заявленная сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

Женщина не согласилась с таким подходом и обжаловала акты нижестоящих инстанций в Верховном суде. ВС РФ разъяснил, что бремя доказывания несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства возлагается на должника. Кроме того, снижение неустойки не должно приводить к убыткам кредитора и давать экономическую выгоду недобросовестному лицу – позволять пользоваться чужими деньгами по заниженной процентной ставке.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС подчеркнула, что в акте апелляции нет мотивов, по которым суд решил снизить размер неустойки. В частности, не указано, в чем несоразмерность суммы последствиям нарушения обязательства. В результате решения о снижении неустойки были отменены, дело направили на пересмотр.

Мнение экспертов

К сожалению, суды общей юрисдикции продолжают игнорировать разъяснения ВС о недопустимости произвольного снижения неустойки, констатируют юристы. Верховный суд часто отменяет такие судебные акты, но чисто физически не может пересмотреть все.

В данном случае отмененные решения явно не вписываются в контекст защиты интересов граждан, чьи права нарушены. Логика нижестоящих судов, которые снизили проценты за пользование чужими деньгами более чем в три раза, остается непонятной.

Размер процентов за пользование чужими деньгами можно снизить лишь при наличии веских оснований. Но здесь тяжелое финансовое положение нельзя считать уважительным обстоятельством. Таким образом, должник не доказал, что размер взыскиваемых с него процентов неразумен и несоразмерен совершенному правонарушению, а нижестоящие суды это упустили и необоснованно снизили размер процентов.

8 действий по проверке имущества

Застраховаться на 100% невозможно, но можно попробовать минимизировать риски. Предпринять нужно следующее:

• получить выписку из Росреестра, в том числе на предмет обременений, ограничений и споров;

• внимательно изучить правоустанавливающие документы, желательно всю цепочку собственников;

• посмотреть сайты судов по месту нахождения имущества и жительства собственника – нет ли активных споров, банкротства в отношении собственника и членов его семьи;

• посмотреть банк исполнительных производств в отношении собственника;

• посмотреть «Федресурс» – нет ли публикаций о подаче заявления о банкротстве собственника и членов его семьи;

• сравнить цены – не продают ли объект подозрительно дешево;

• обратить внимание на дату возникновения собственности. Если она незадолго до продажи, то выяснить причину;

• выяснить, не было ли подобных споров по соседним объектам.

Перед сделкой надо проверять историю владения как минимум за последние три года, а в идеале – за 10 лет. D договоре лучше всего указать обстоятельства, которые гарантирует продавец покупателю, и последствия, если представлена недостоверная информация. Сейчас также появилась госгарантия определенной выплаты из бюджета, если единственную квартиру изымают как имущество, находящееся в чужом незаконном владении. Но эта сумма все равно не покрывает возможные убытки и не позволяет купить новое жилье.

Стоит изучить права на участок и его историю от момента образования земли: проверять основания возникновения таких прав у первого собственника (если была приватизация, то проверять поземельные книги, архивы районных управлений имущества или земельных комитетов).

P.S. B обязательно поговорите с соседями! Всегда узнаете много интересного. Да, не все из услышанного можно принимать «на веру», но дополнительная информация не повредит.