.

Об НДФЛ при продаже недвижимости, приобретенной с использованием материнского (семейного) капитала, оформленной в общую собственность родителей и детей с определением размера долей

Письмо Федеральной налоговой службы №БС-19-11/420@ от 14.12.2021

В письме от 14.12.2021 № БС-19-11/420@ отмечено: в НДФЛ-целях возраст человека не важен. При продаже жилья, приобретенного на маткапитал, родители, выступая как законные представители детей, должны правильно определить налоговую базу и задекларировать доход.

Налогу на доходы все возрасты покорны 

Доходы от реализации недвижимости, находящейся в нашей стране, облагаются НДФЛ. Однако от данного налога свободны поступления за проданный недвижимый объект (либо долю в нем), если он принадлежал человеку в течение минимального предельного срока владения и более. Такой срок составляет пять лет, за исключением случаев из пункта 3 статьи 217.1 ключевого фискального документа. Напомним, что в этой норме говорится о наследовании объекта либо его дарении членом семьи и (или) близким родственником, приватизации, ренте, продаже единственного жилья. В таких ситуациях для освобождения от НДФЛ доходов от реализации достаточно, чтобы актив находился в собственности не менее 3-х лет.

ФНС обратила внимание, что нормы гл. 23 НК РФ в равной мере применимы ко всем физлицам независимо от их возраста. Предположим, что проданная квартира (доля в ней) находилась в собственности несовершеннолетних детей менее минимального предельного срока владения. Тогда, по мнению чиновников, возникает доход, облагаемый НДФЛ в общем порядке. 

НДФЛ-нюансы при продаже жилья, в которое вложен маткапитал

При определении базы по НДФЛ гражданин, продающий объект, имеет право на имущественный вычет. Подобная льгота предоставляется в размере прибытка, полученного от реализации жилья, находившегося в собственности менее минимального предельного срока владения. Однако вычет ограничен потолком в 1 млн руб.

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса предусмотрена альтернатива такому вычету. Гражданин вправе вместо него уменьшить свои облагаемые доходы на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных трат, связанных с приобретением указанного имущества. Чиновники отметили, что в составе таких расходов учитываются и затраты на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным на приобретение жилья (письмо Минфина от 25.05.2015 № 03-04-07/29913, направленное письмом ФНС от 22.06.2015 № БС-4-11/10707@).

Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ внес в подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ дополнения. Допустим, получен доход от продажи доли в объекте, приобретенной в соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ (с использованием средств материнского капитала). В подобной ситуации “физик” вправе уменьшить облагаемый доход на величину понесенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этой недвижимости в размере, пропорциональном его доле. Но лишь при одновременном соблюдении таких условий:

  • траты на покупку объекта понесены членом семьи налогоплательщика – владельцем сертификата на маткапитал и (или) его супругом (супругой);
  • величина затрат на покупку объекта в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая его облагаемый доход, не учитывалась другими членами его семьи (их супругами) в фискальных целях (за некоторыми исключениями).

Эти правила также применимы, если доля в объекте приобретена в качестве условия использования маткапитала, полученного из регионального или местного бюджета.

Действие упомянутых положений, внесенных в НК РФ Законом № 325-ФЗ, распространяется на доходы, полученные с начала 2017 года.

Родители – законные представители несовершеннолетних детей, обладающих налогооблагаемым жильем. В этой связи они должны:

  • уплачивать налог с дохода от продажи принадлежащих детям долей в квартире;
  • от имени отпрысков сдавать декларации 3-НДФЛ.

Бывает, что объект, приобретенный с использованием средств маткапитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей. Тогда при его продаже родители декларируют доход от реализации доли, принадлежащей ребенку менее минимального предельного срока владения. При расчете НДФЛ-базы они вправе (с 2017 года) учесть понесенные и документально подтвержденные расходы на приобретение данного жилья в размере, пропорциональном доле ребенка. Конечно, при соблюдении перечисленных условий.

Схожие разъяснения содержатся в Информации ФНС России от 20.11.2019. Плюс к тому, в ней отмечено: родители, являющиеся законными представителями детей, вправе подать уточненные декларации от имени чад, откорректировав налоговую базу с учетом указанных нововведений.

О недавнем новшестве

Налоговики обратили внимание, что Федеральным законом от 29.11.2021 № 382-ФЗ статья 217.1 НК РФ дополнена пунктом 2.1, освобождающим от НДФЛ доходы от продажи жилья, независимо от срока его нахождения в собственности «физика». Льгота доступна при одновременном соблюдении 5 условий:

  • человек должен быть членом семьи с двумя и более детьми, в том числе усыновленными (несовершеннолетними либо студентами-очниками в возрасте до 24 лет). Претендовать на льготу могут и родители, и дети;
  • в год продажи объекта либо не позднее 30 апреля следующего года надо купить новое жилье;
  • общая площадь нового помещения или его кадастровая стоимость должны быть больше, чем у старого;
  • кадастровая стоимость проданного объекта не перевалила за 50 млн руб.;
  • на момент продажи никому из членов семьи не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилье с общей площадью, превышающей общую площадь в купленном помещении.

Но действие п. 2.1 ст. 217.1 распространили на доходы, полученные с начала 2021 года, подчеркнула ФНС. К более раннему прибытку новшества неприменимы. 

Декларационный «довесок» 

За 2021 год отчитываются по новой форме 3-НДФЛ. Скорректированный бланк, порядок его заполнения и формат представления в электронном виде утверждены Приказом ФНС от 15.10.2021 № ЕД-7-11/903@. Новшества связаны, в том числе, с упрощенными правилами получения имущественного вычета.

Если “физик” обязан сдать такой отчет, но не направил его в срок, ему грозит штраф по п. 1 ст. 119 НК РФ. Отсутствие НДФЛ к уплате по декларации от санкции не спасет (детали – в Информации ФНС от 06.07.2021).

 

А.В. Веселов, аудитор, к.э.н.
Письмо Федеральной налоговой службы №БС-19-11/420@ от 14.12.2021текст документа

Письмо Федеральной налоговой службы
№БС-19-11/420@ от 14.12.2021

Об НДФЛ при продаже недвижимости, приобретенной с использованием материнского (семейного) капитала, оформленной в общую собственность родителей и детей с определением размера долей

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение от 27.10.2021, поступившее письмом от 16.11.2021, и по вопросам, относящимся к компетенции налоговых органов, сообщает следующее.

В соответствии с положениями статей 208 и 209 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц (далее - НДФЛ).

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату НДФЛ исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ.

Нормы главы 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ в равной мере применяются ко всем физическим лицам независимо от их возраста.

В этой связи если проданная квартира (доли в ней) находилась в собственности несовершеннолетних детей менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, то образуется доход, подлежащий обложению НДФЛ в общеустановленном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 НК РФ.

Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 220 НК РФ при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

На основании подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

При этом расходы налогоплательщика на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным им на приобретение жилья, также могут быть учтены в составе документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ (письмо Минфина России от 25.05.2015 № 03-04-07/29913, доведенное по системе налоговых органов письмом ФНС России от 22.06.2015 № БС-4-11/10707@).

Федеральным законом от 29.09.2019 № 325-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 325-ФЗ) подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ дополнен абзацами девятнадцатым - двадцать вторым, согласно которым при получении дохода от продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", налогоплательщик вправе уменьшить сумму своего облагаемого налогом дохода на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого объекта недвижимого имущества в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в объекте недвижимого имущества, при одновременном соблюдении следующих условий:

расходы на приобретение объекта недвижимого имущества произведены членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой);

величина расходов на приобретение объекта недвижимого имущества в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода налогоплательщика, не учитывалась другими членами семьи налогоплательщика (их супругами) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

Указанные положения применяются также в случае, если доля в объекте недвижимого имущества приобретена налогоплательщиком в качестве условия использования средств материнского (семейного) капитала, полученных за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

Действие положений абзацев девятнадцатого - двадцать второго подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ распространяется на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2017 года.

Обращается внимание, что родители (усыновители, опекуны, попечители), как законные представители несовершеннолетних детей, имеющих в собственности недвижимое имущество, подлежащее налогообложению, исполняют обязанность по уплате НДФЛ в отношении полученного дохода от продажи данного имущества, в частности, от продажи принадлежащих несовершеннолетним детям долей в квартире, и от имени детей представляют в налоговый орган налоговые декларации формы 3-НДФЛ.

Таким образом, если объект недвижимого имущества, приобретенный с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей, при продаже такого объекта начиная с налогового периода 2017 года налогоплательщики-родители, выступая в качестве законных представителей своих детей, в целях декларирования дохода от продажи доли, принадлежащей ребенку менее минимального предельного срока владения, при определении налоговой базы по НДФЛ вправе учесть фактически произведенные и документально подтвержденные расходы на приобретение этого объекта недвижимого имущества в размере, пропорциональном принадлежащей ребенку доле в объекте недвижимого имущества, при соблюдении установленных условий.

Дополнительно для сведения сообщается, что Федеральным законом от 29.11.2021 № 382-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации" статья 217.1 НК РФ дополнена пунктом 2.1, предусматривающим освобождение от налогообложения НДФЛ доходов, получаемых семьями с двумя и более детьми от продажи жилого помещения, находящегося в собственности менее пяти лет, если в течение календарного года они направляют полученные средства на покупку иного жилого помещения в целях улучшения жилищных условий, при соблюдении условий, установленных данным пунктом.

Однако в соответствии с пунктом 8 статьи 3 указанного Федерального закона действие положений пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ распространяется на доходы, полученные начиная с налогового периода 2021 года. В отношении доходов, полученных до 2021 года, вышеуказанные изменения не применяются.


Действительный государственный советник Российской Федерации 2 класса С.Л.Бондарчук
Доступ к бератору на 3 дня

Подписывайтесь на наши рассылки

Только полезная и свежая информация для бухгалтеров от экспертов бератора:
советы, проводки, примеры из практики и образцы документов.
Самое ценное, что будет в вашей почте.

Вверх