Расторжение договора аренды и аннулирование арендной платы

Налоговое законодательство позволяет корректировать налоговую базу, если стоимость ранее оказанных услуг, выполненных работ или поставленных товаров изменилась, в том числе при уменьшении их объема. Это применимо и к договорам аренды (п. 1 ст. 54, п. 13 ст. 171, п. 10 ст. 172 НК РФ).

Последствия расторжения договора аренды и аннулирования арендной платы зависят от конкретных обстоятельств.

• Как учитывать имущество по договорам аренды

Если факт пользования имуществом не оспаривается

Для арендодателя:

• В части НДС. Отмена начислений по аренде будет расцениваться как безвозмездное оказание услуг, что по-прежнему облагается НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ).
• По налогу на прибыль налогооблагаемых доходов не возникает, что дает право на корректировку налоговой базы (уменьшение доходов) путем подачи уточненной декларации (п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 54, п. 1 ст. 81 НК РФ). Однако это право, а не обязанность. Списанный долг или расходы по безвозмездной операции не учитываются в расходах (п. 16 ст. 270 НК РФ).

Для арендатора:

• Возникает налогооблагаемый доход в виде безвозмездного пользования имуществом или прощения долга (п. 8, 18 ст. 250 НК РФ).
• Необходимо восстановить ранее учтенные расходы по арендной плате и принятый к вычету НДС.

Если имущество фактически не передавалось в пользование или арендатор им не пользовался по независящим причинам

Расторжение договора и отмена начислений рассматриваются как исправление ошибки. Потребуется корректировка налоговой базы у обеих сторон.

Для арендодателя есть право «обнулить» доходы и сумму предъявленного НДС, но необходимо быть готовым объяснить причины корректировки (например, допущенные ошибки).

Арендатору потребуется сдать уточненные декларации с доплатой налога и пени, если арендная плата была учтена в расходах, а НДС принят к вычету (п. 1 ст. 54, пп. 1, 4 ст. 81 НК РФ).

• Уточненка по НДС
• Уточненка по прибыли

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете корректировки производятся в соответствии с ПБУ 22/2010 «Исправление ошибок в бухгалтерском учете и отчетности». В зависимости от существенности ошибки и других условий, она может исправляться в периоде обнаружения с отнесением на прочие доходы или расходы.

Кто несет риски

Наибольшие налоговые риски, как правило, возникают у арендодателя, который уменьшает ранее учтенные доходы.

При применении упрощенной системы налогообложения (УСН) доходы и расходы признаются по факту оплаты. Если арендная плата не перечислялась, то доходы и расходы не признавались, что снижает риски по УСН.