.
^ Наверх
На странице
Показать

Налог на имущество

Последний раз обновлено:

Налог на имущество организаций платят фирмы, у которых есть недвижимость - имущество, относящееся к объектам налогообложения.

Кто и в отношении чего платит налог на имущество

Налог на имущество организаций платят те, кто относится к налогоплательщикам.

Налогоплательщики налога на имущество организаций

  • российские организации;
  • иностранные организации с постоянными представительствами в России (п. 1 ст. 374 НК РФ):

Налогоплательщики платят налог в отношении недвижимого имущества.

По статье 374 Налогового кодекса это:

  • недвижимое имущество, в том числе переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность и полученное по концессионному соглашению, которое они учитывают на балансе в качестве основных средств, в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если налоговая база определяется как среднегодовая стоимость;
  • недвижимое имущество, которое находится на территории РФ и принадлежит организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость.

Объектами налогообложения признается недвижимое имущество (ст. 374 НК РФ).

Что касается движимого имущества, то вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом (ст. 130 ГК РФ).

Движимость не облагается налогом на имущество. Соответствующие поправки в пункт 1 статьи 374 и другие нормы НК РФ внес закон от 3 августа 2018 года № 302-ФЗ.

Как определять объект обложения налогом на имущество

Относятся к недвижимости объекты, которые внесены в государственный кадастр недвижимого имущества, где каждому объекту присвоен отдельный кадастровый номер. Некапитальные объекты не являются недвижимостью, а поэтому в кадастре недвижимости не учитываются.

Права на объекты недвижимости должны быть зарегистрированы в едином государственном реестре недвижимости» (ЕРГН). Некапитальные объекты относятся к движимому имуществу, поэтому права на них в ЕГРН не регистрируются.

Понятие недвижимости пока четко не прописано в гражданском законодательстве, этим вопросом занимается Минэкономразвития. Минфин в письме от 24 декабря 2018 г. № 03-05-05-01/94044 подсказал, чем нужно руководствоваться при отнесении объектов к недвижимости в целях налогообложения налогом на имущество.

Общие правила

В первую очередь, это статьи 130 и 131 ГК РФ. Они гласят, что недвижимостью являются:

  • подлежащие государственной регистрации (специальной регистрации, учету) земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
  • здания, сооружения (для квалификации зданий и сооружений рекомендовано использовать Федеральный закон от 30 декабря 2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008) (утв. приказом Росстандарта от 12 декабря 2014 № 2018-ст.);
  • объекты незавершенного строительства;
  • воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Федеральным законом от 21 декабря 2021 г. № 430-ФЗ ГК РФ дополнен новыми нормами о недвижимости.<8p>

Дано определение земельного участка - это часть поверхности земли, границы которой определены в установленном порядке (новая ст. 141.2 ГК РФ).

Также ГК РФ относит к недвижимости помещение – это обособленная часть здания или сооружения, которая:

  • пригодна для постоянного проживания граждан (жилое помещение);
  • пригодна для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение);
  • подходит для использования в соответствующих целях (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ).

Отдельно оговорено, что в здании или сооружении не может быть меньше двух помещений (п. 4 ст. 141.4 ГК РФ).

При отнесении объекта к движимому или недвижимому имуществу нужно исходить из норм статей 130 и 131 ГК РФ: возможно или невозможно перемещать объект и обязан ли владелец регистрировать права на недвижимость.

С учетом этого для подтверждения правильности отнесения имущества к недвижимости нужно устанавливать следующие обстоятельства:

  • есть ли запись об объекте в ЕГРН;
  • если сведений в реестре нет, есть ли прочная связь объекта с землей и действительно ли его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению. Исключения: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и объекты, относящиеся к недвижимости в силу прямого указания федерального закона (земельные участки, жилые помещения и др.).

Кроме того, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Так считает ФНС (см. письмо от 1 марта 2021 г. № БС-4-21/2512).

Объекты капитального строительства

В отношении объектов капитального строительства применяются нормы Градостроительного кодекса. Под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных некапитальных построек, а также неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и др.).

По таким объектам нужно устанавливать наличие:

  • документов технического учета или технической инвентаризации объекта в качестве недвижимости;
  • разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию;
  • проектной или иной документации на создание объекта и о его характеристиках.

Для создания объектов капитального строительства необходимы подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию (ст 48, 48.1, 49, 51, 55 ГрК РФ).

То есть для отнесения объекта к недвижимости нужно:

  • наличие разрешения на строительство. Это документ, который предоставляет право построить или реконструировать объект капитального строительства. Некапитальный объект не требует разрешения ни на возведение, ни на реконструкцию;
  • наличие разрешения на ввод в эксплуатацию. Это документ, который удостоверяет выполнение строительства или реконструкции объекта капитального строительства в соответствии с разрешением и проектной документацией и подтверждает соответствие этого объекта требованиям к строительству. Для некапитального объекта разрешения на ввод не нужно.

ФНС тоже признает разрешение на строительство или ввод в эксплуатацию как одно из оснований для признания объекта недвижимостью. Даже если он не зарегистрирован в ЕГРН (см. письмо от 25 марта 2019 г. № БС-4-21/5305@).

Применение ОКОФ

Указанные выше разрешения, в частности, на ввод в эксплуатацию, только свидетельствуют о том, что объект соответствует проекту и строительным нормам и правилам.

Подход, который можно применять при разграничении движимого и недвижимого имущества, сформулировал ВС РФ (см. Определение от 12 июля 2019 г. № 307-ЭС19-5241 по делу № А05-879/2018). Судьи отметили также, что ни связь с землей, ни регистрация в ЕГРН не являются безусловными критериями, по которым объект относят к недвижимости.

Нужно исходить из правил бухучета. Если имущество по ОКОФ относится к оборудованию, а не к зданиям или сооружениям, то оно движимое.

Такой подход предлагает принять на вооружение ФНС в письме от 21 мая 2021 г. № БС-4-21/7027@.

Судебная практика

В ряде случаев установить, относится объект к недвижимости или движимости только на основе норм ГК РФ и классификаторов невозможно. Поэтому в отношении объектов, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН и которые только лишь по своему наименованию не могут быть однозначные отнесены к недвижимым вещам, налоговая служба рекомендует руководствоваться судебной практикой (Письмо ФНС РФ от 18 октября 2018 г. N БС-4-21/20327@).

Так, суды признали недвижимостью:

  • технологическое оборудование цеха по производству древесных гранул (комплексная трансформаторная подстанция, оборудование линии по производству древесных гранул, поперечные транспортеры подачи щепы, опилок, коры, автоматическая система защиты от пожаров и пылевых взрывов «Firefly») (Постановление АС Северо-Западного округа от 18 января 2019 г. № Ф07-15984/18);
  • технологические трубопроводы и газоходы, установленные на фундаменте, прочно связанные с землей (Определение ВС РФ от 11 декабря 2018 г. № 305-КГ18-20539);
  • самоподъемную плавучую буровую установку вместе с палубными кранами (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 июня 2018 г. N Ф07-6257/18 по делу N А42-5598/2017);
  • трансформаторную подстанцию с установкой новой модульной КТП (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 мая 2018 г. N Ф07-5328/18 по делу N А05-1595/2017).

И наоборот, Верховный суд в определении от 17 мая 2021 г. № 308-ЭС20-23222 обобщил все аргументы, которые позволят учесть имущество как движимое и не переплачивать в результате налог.

Фирма учла энергетическую установку, которая обслуживает гостиничный комплекс, в составе движимого имущества на основании пункта 5 ПБУ 6/01. Инспекция с этим не согласилась и отнесла это оборудование в состав недвижимого имущества.

Все судебные инстанции решение о том, что это составная часть неделимой недвижимой вещи, поддержали:

  • по техническому паспорту энергетическая установка входит в состав гостинично-туристского комплекса;
  • убрать и переместить ее без ущерба комплексу нельзя.

Но Верховный суд это решение отменил. Вот какие контраргументы заявили судьи:

  • на возведение энергетической установки не оформляли ни разрешение на строительство, ни ввод объекта в эксплуатацию;
  • право собственности в ЕГРН не регистрировать, так как это не требуется;
  • прочной связи с фундаментом у установки нет;
  • ее можно демонтировать и установить в другом месте;
  • установка классифицирована по ОКОФ, где оборудование формирует самостоятельную группу, и, исходя из этого, фирма правомерно поставила ее на учет как отдельный инвентарный объект.

Как видите, в этом решении собрано все, что может помочь вам отстоять свою правоту при отнесении оборудования к движимому имуществу, в том числе применение ОКОФ. Причем как нового ОКОФ ОК 013–2014 (СНС 2008), так и старого ОКОФ ОК 013–94 (п. 31 Обзора судебной практики № 4 за 2019 год, утв. Президиумом ВС 25 декабря 2019 г.).

Единица бухучета - инвентарный объект

Бухгалтерскими стандартами понятия «движимого» и «недвижимого имущества» не определены. Но дано понятие «единица бухгалтерского учета».

Так, единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект, которым признается:

  • объект со всеми приспособлениями и принадлежностями;
  • отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций;
  • обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющий собой единое целое и предназначенный для выполнения определенной работы. Такой комплекс - это один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющие общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированные на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно.

Согласно положениям ФСБУ 6/2020 «Основные средства» (утв. приказом Минфина от 17 сентября 2020 г. № 204н) самостоятельными инвентарными объектами признаются существенные по величине затраты организации на проведение ремонта, технического осмотра, технического обслуживания объектов основных средств с частотой более 12 месяцев или более обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев (п. 10 ФСБУ 6/2020).

Они признаются самостоятельным инвентарным объектом, когда ремонт проводится в отношении любого из признанных самостоятельных объектов ОС (объекта со всеми приспособлениями и принадлежностями, отдельно конструктивно обособленного предмета или обособленного комплекса конструктивно сочлененных предметов), причем вне зависимости от его стоимости и срока полезного использования (Письмо Минфина от 15 апреля 2022 г. № 07-01-07/33521).

Вместе с тем в стандарте требования к таким ОС не конкретизируются. Это значит, что фирма должна самостоятельно разработать методику учета таких активов, установить стоимостной лимит для отнесения активов (в т. ч. расходов на ремонт ОС) к основным средствам и закрепить в учетной политике.

Обратите внимание: для того, чтобы сэкономить на налоге, не нужно рисковать и пытаться искусственно «расчленить» недвижимый объект, выделяя из него движимые части. При этом можно ошибиться, а налог придется доплачивать.

Если недвижимое имущество представляет собой комплексную установку, а оборудование является его неотъемлемой частью, без которого ОС будет неработоспособным, выделять это оборудование в отдельные инвентарные единицы, признавать их движимым имуществом (и не платить налог) компания не вправе. На это обратил внимание ВС РФ в Определении от 24 сентября 2018 г. № 307-КГ18-14515. ВС РФ указал, что налоговое законодательство не предусматривает возможности разделения одного инвентарного объекта на несколько. Амортизация по амортизируемому имуществу начисляется в целом по объекту основных средств.

В рассматриваемом деле компания приобрела палубные краны для проведения модернизации самоподъемной плавучей буровой установки. Налог на имущество по ним компания не платила, отнеся их к движимому имуществу.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что изначально буровая установка приобреталась как единый объект основных средств, в состав которой входили и палубные краны. При проведении модернизации старые палубные краны были демонтированы. Новые краны компания учла как не облагаемое налогом движимое имущество. Однако суд установил, что они также признаются объектом недвижимости, так как входят в состав более сложного имущества, являются его неотъемлемой частью, без которой объект будет неработоспособен. Попутно недвижимостью признали трансформаторы, поскольку они были установлены на фундаменте, но фирма считала и их движимом имуществом. Таким образом, обществу был доначислен налог в связи с неправомерным выделением из объекта недвижимости движимых частей с целью применением налоговой льготы.

Здания и сооружения и их состав

По вопросу определения состава недвижимого имущества, относящегося к зданиям и сооружениям, при исчислении налога на имущество организаций следует руководствоваться Федеральным законом от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее - Закон № 384-ФЗ).

Здание - результат капитального строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (подп. 6 п. 2 ст. 2 Закона № 384-ФЗ).

Аналогичное определение дано сооружению, которое предназначено для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (подп. 23 п. 2 ст. 2 Закона № 384-ФЗ).

В состав объекта недвижимости входят сети и системы инженерно-технического обеспечения.

Сеть инженерно-технического обеспечения - совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений (подп. 20 п. 2 ст. 2 Закона № 384-ФЗ).

Система инженерно-технического обеспечения - одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (подп. 21 п. 2 ст. 2 Закона № 384-ФЗ).

Таким образом, здание (сооружение) включает в себя совокупность сетей и систем инженерно-технического обеспечения, указанных в пунктах 20 и 21 пункта 2 статьи 2 Закона № 384-ФЗ. Все эти составные части функционально связаны со зданием (сооружением) так, что их перемещение без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта недвижимого имущества невозможно.

Таким образом, если движимое имущество соответствует перечисленным признакам, то вместе с недвижимостью оно является комплексом конструктивно сочлененных предметов (единым конструктивным объектом недвижимого имущества).

Данный комплекс принимается к учету как один инвентарный объект (абз. 1 п. 6 ПБУ 6/01), и объект налогообложения в соответствии с пунктом 1 статьи 374 НК РФ будет один.

Вместе с тем имущество, которое входит в состав объекта недвижимого имущества, может учитываться, как отдельные инвентарные объекты и относиться к движимому при соблюдении таких условий:

  • ОС могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества;
  • демонтаж ОС не причиняет несоразмерного ущерба его назначению;
  • функциональное предназначение ОС не является неотъемлемой частью функционирования объекта недвижимого имущества (здания, сооружения).

Об этом говорят налоговики в письме от 8 февраля 2019 г. № БС-4-21/2181. И напоминают, что функционально связанные со зданием или сооружением объекты являются недвижимостью. Ведь переместить такие объекты и не причинить при этом ущерб недвижимости невозможно.

К таким объектам налоговики отнесли:

  • трубопроводы, которые нужны для инженерно-технического обеспечения здания;
  • лифты, эскалаторы, система вентиляции и кондиционирования.

Прекращение прав на объект недвижимости

Объекты недвижимого имущества подлежат налогообложению у их собственника или у организации, владеющей таким объектом на праве хозяйственного ведения (п. 12 ст. 378.2 НК РФ).

Право собственности прекращается:

  • при отчуждении собственником своего имущества другим лицам;
  • при отказе собственника от права собственности;
  • в случае гибели или уничтожении имущества;
  • при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

Госрегистрация прав осуществляется в заявительном порядке. Значит, для внесения записи о регистрации прекращения права собственности на объект в ЕГРН нужно заявление собственника. До момента внесения сведений в реестр бывший собственник должен платить налог на имущество.

Но ведь право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи. Поэтому в случае сноса объекта недвижимости право собственности на него, а вместе с ним и обязанность по уплате налога, прекращается по факту уничтожения. Основание - положения статей 373 и 374 Налогового кодекса: «плательщиками налога признаются организации, имеющие имущество… ».

Этот вывод содержится в Определении Верховного Суда РФ от 20 сентября 2018 г. № 305-КГ18-9064. Компания снесла принадлежащее ей здание и списала его с бухучета в апреле. С учетом этой даты рассчитала налог за отчетный год. Однако инспекция доначислила ей налог, сославшись на то, что запись о прекращении права собственности фирмы на это здание в связи с его ликвидацией была внесена в ЕГРН лишь в сентябре. Суды трех инстанций поддержали ИФНС, сославшись на пункт 5 статьи 382 НК РФ. Но ВС РФ встал на сторону компании.

С 1 января 2022 года эта выгодная для налогоплательщиков позиция закреплена в НК РФ Федеральным законом от 2 июля 2021 г. № 305-ФЗ. В новом пункте 4.1 статьи 382 НК РФ сказано о том, что налог на имущество организаций не нужно платить с 1-го числа месяца уничтожения (гибели) объекта. А фирма об этом факте должна подать заявление в любую ИФНС по своему выбору.

Приказом ФНС от 16 июля 2021 г. № ЕД-7-21/668@ утверждена форма заявления о гибели или уничтожении объекта налогообложения по налогу на имущество, порядок ее заполнения и электронный формат. Новую форму нужно будет применять с 1 января 2022 года.

В заявлении нужно указать сведения о налогоплательщике, данные об уничтоженном имуществе и о документе, подтверждающем факт его уничтожения (гибели). Это может быть справка органа государственного пожарного надзора, акт обследования объекта, уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства и др. Также там нужно отметить, каким способом организация хочет получить ответ — лично в ИНФС, по почте или по ТКС.

Инспекция рассмотрит заявление в течение 30 рабочих дней с даты его получения. В случае, когда данные о гибели объекта пришлось запрашивать, срок продлят еще на 30 дней. А затем фирма получит уведомление о прекращении начисления налога на имущество или об отказе.

Арендное имущество

С 1 января 2022 года Федеральным законом от 29 ноября 2021 г. № 382-ФЗ внесены изменения: в наименование статьи 378 «Особенности налогообложения имущества, переданного в доверительное управление» добавили слова «а также имущества, переданного в аренду». Также эту статью дополнили пунктом 3, в котором установили, что имущество, переданное в аренду, в том числе по договору финансовой аренды (лизинга), подлежит налогообложению у арендодателя (лизингодателя). Данный порядок применяется вне зависимости от учета объекта аренды в качестве основных средств или в качестве других активов.

Обратите внимание: это означает, что имущество, переданное в аренду, независимо от вида аренды – операционной или неоперационной (финансовой), с 2022 года подлежит налогообложению только у арендодателя (лизингодателя).

Эта норма имеет отношение только к аренде имущества, налог по которому рассчитывается исходя из среднегодовой стоимости.

При этом остаточная стоимость недвижимости, переданной в аренду, для целей расчета налоговой базы по среднегодовой стоимости должна определяться арендодателем по правилам ведения бухучета для соответствующего актива (основного средства, инвестиционного имущества и других).

При лизинге остаточную стоимость недвижимого объекта, учтенного в качестве инвестиции в аренду, для исчисления среднегодовой стоимости по статье 376 Налогового кодекса арендодатель определяет в той оценке, как она отражена в бухгалтерском регистре на соответствующие даты. То есть как чистую стоимость инвестиции в аренду (договорную цену), уменьшенную на величину фактически полученных арендных платежей, с учетом иных особенностей из пунктов 32 – 40 ФСБУ 25/2018 (письмо Минфина от 24 февраля 2022 г. № 03-03-06/1/12877).

Что же касается «кадастровой» недвижимости, то налог на имущество с такого объекта всегда должен уплачивать тот, кому это имущество принадлежит на праве собственности или праве хозяйственного ведения, независимо от применяемых правил бухучета. Поэтому при аренде такой недвижимости налогоплательщиком всегда является арендодатель (подп. 2 п. 1 ст. 374 НК РФ).

Какое имущество не является объектом налогообложения

Не признаются объектами налогообложения (п. 4 ст. 374 НК РФ):

1) земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);

2) имущество, принадлежащее на праве оперативного управления федеральным органам исполнительной власти и федеральным государственным органам, в которых законодательством РФ предусмотрена военная и (или) приравненная к ней служба, используемое этими органами для нужд обороны, гражданской обороны, обеспечения безопасности и охраны правопорядка в РФ;

3) объекты, признаваемые объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов РФ федерального значения в установленном законодательством РФ порядке;

4) ядерные установки, используемые для научных целей, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и хранилища радиоактивных отходов;

5) ледоколы, суда с ядерными энергетическими установками и суда атомно-технологического обслуживания;

6) космические объекты;

7) суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов.

Объекты культурного наследия

В Письме Минфина России от 25 мая 2016 г. № 03-05-05-01/29904 разъяснен вопрос об освобождении от обложения налогом на имущество помещения, расположенного в здании, относящемся к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов РФ федерального значения.

К объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий. Они представляют собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры, поскольку являются свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры (ст. 3 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

При этом согласно статье 4 указанного Закона объекты культурного наследия подразделяются на объекты культурного наследия федерального, регионального и местного (муниципального) значения.

Поэтому если здание является объектом культурного наследия федерального значения, то и находящееся в этом здании помещение, учитываемое на балансе организации на праве собственности, не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций в силу подпункта 3 пункта 4 статьи 374 НК РФ.

Долгосрочные активы к продаже

Нередко имущество, которое фирма ранее использовала в своей деятельности, ей больше не нужно. Тогда она решает его продать.

Сначала выпускают приказ директора. В нем пишут, что эксплуатация актива прекращается и возобновлять его использование фирма не намерена. Также может быть даже заключено соглашение о продаже с будущим покупателем. Затем объект начинают готовить к продаже.

Возможно, что продажа быстро не произойдет, и до того объект придется даже уценивать, и не один раз.

Неважно: эта ситуация как раз подпадает под действие ПБУ 16/02 «Информация по прекращаемой деятельности», в которое Приказом Минфина от 5 апреля 2019 г. № 54н были внесены изменения: введен новый вид активов - долгосрочные активы к продаже.

Новые нормы дают возможность переклассификации объекта основных средств в долгосрочный актив к продаже. Раньше такого не было, но с 2020 год применение внесенных изменений стало обязательным. А основания для проведения переклассификации – это все перечисленные выше действия фирмы, связанные с принятым решение о продаже.

Объект, который фирма не использует временно, долгосрочным активом к продаже считаться не может.

С момента переклассификации долгосрочный актив к продаже отражается уже не в составе основных средств. Он перестает быть внеоборотным активом, продажа которого не предусмотрена (это, как вы знаете, одно из условий для отнесения имущества к ОС).

«Переклассифицированный» объект переносится в бухучете в состав оборотных активов, где его учитывают на отдельном субсчете к одному из счетов, на котором отражаются материально-производственные запасы. Это может быть счет 10 «Материалы», счет 41 «Товары».

В дальнейшем этот объект оценивается по правилам, действующим для оценки запасов.

Это соответствует требованию ПБУ 4/99 «Бухгалтерская отчетность организации», где говорится, что стоимость долгосрочных активов к продаже отражается в бухгалтерском балансе в разделе «Оборотные активы» отдельной статьей либо включается в другую статью бухгалтерского баланса, например «Прочие оборотные активы». В качестве стоимости актива на момент переклассификации принимается его балансовая стоимость (т.е. остаточная стоимость с учетом переоценок и обесценения, если они имели место).

При обложении налогом на имущество нужно учитывать два момента.

  1. Когда актив перестает учитываться в составе основных средств, он перестает быть объектом обложения имущественным налогом с налоговой базой «среднегодовая стоимость».

Долгосрочный актив к продаже не учитывается в бухучете в составе ОС. Значит, он не должен облагаться налогом на имущество организаций, если налоговая база определяется как среднегодовая стоимость.

2.Для налогообложения кадастрового объекта не имеет значения, на каком балансовом счете отражена его стоимость – 01, 03, 08, 41. Важно, что у него была определена кадастровая стоимость, и он значится в перечне объектов, которые облагаются налогом по кадастровой стоимости, утверждаемом властями региона на очередной налоговый период.

Это значит, что на такой объект нужно начислять налог на имущество, даже если его решили продавать и перевели в состав долгосрочных активов к продаже. И так до самого момента продажи, то есть до выбытия.

Многолетние насаждения

Многолетние насаждения, прямо или косвенно участвующие в производстве продукции, продаже товаров, выполнении работ или оказании услуг, в бухгалтерском учете обычно учитывают как основные средства и начисляют по ним амортизацию. Это следует из ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения». Капитальные вложения организации в многолетние насаждения, на коренное улучшение земель (осушительные, оросительные и другие мелиоративные работы) включаются в состав основных средств в конце отчетного года в сумме затрат, относящихся к принятым в эксплуатацию площадям, независимо от даты окончания всего комплекса работ.

А являются ли многолетние насаждения объектом обложения налогом на имущество организаций? Движимым или недвижимым имуществом они являются? Разъяснения дал Минфин России в письмах от 11 января 2017 г. № 03-05-05-01/313 и № 03-05-05-01/314.

Понятия движимого и недвижимого имущества определены в статье 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К ним прямо отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

При этом право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст.131 ГК РФ).

Заметим, что при введении в действие Лесного кодекса пунктом 1 ст. 16 Федерального закона от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ из пункта 1 статьи 130 ГК РФ слова «леса, многолетние насаждения» были исключены. А в соответствии с пунктом 2 статьи 130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Движимость не облагается налогом на имущество. Соответствующие поправки в пункт 1 статьи 374 и другие нормы НК РФ внес закон от 3 августа 2018 года № 302-ФЗ.

Замощение земельного участка

Подпунктом 1 пункта 4 статьи 374 НК РФ установлено, что не признаются объектами налогообложения земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы).

Но множество вопросов возникает по поводу асфальтированных площадок, находящихся на территории того или иного предприятия.

Обратимся к методике отнесения объекта к недвижимости, которую предлагают налоговики.

Первое подтверждение для отнесения имущества к недвижимости – это запись об объекте в ЕГРН. Затем, если сведений в реестре нет, нужно установить, есть ли прочная связь объекта с землей и действительно ли его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению.

А для объектов капитального строительства надо установить наличие документов технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т.п.

Как правило, записи в ЕГРН у отдельно взятой асфальтовой площадки нет.

Налоговики в письме от 8 февраля 2019 г. № БС-4-21/2181 говорят: функционально связанные со зданием или сооружением объекты являются недвижимостью. Это те, которые переместить и не причинить при этом ущерб недвижимости невозможно.

Проверяем связь асфальтового покрытия с землей. Она, разумеется, есть.

Далее «примеряем» критерии отнесения к зданиям или сооружениям. Исходя из приведенных выше определений, асфальтированная площадка – это не здание и не сооружение.

Замощение участка без несоразмерного ущерба его назначению переместить невозможно. Но оно не может быть отнесено к недвижимому имуществу по причине того, что не обладает полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором находится. Это всего лишь принадлежность земельного участка, которая улучшает его свойства.

То есть такая площадка вообще не признается самостоятельным объектом обложения налогом на имущество организаций. Об этом говорится в письме Минпромторга от 10 октября 2019 г. № ПГ-12-8457.

Любое твердое покрытие (асфальтовое, бетонное или другое) земельной площадки, как правило, имеет вспомогательную функцию. Оно может быть элементом благоустройства, может улучшать участок. Но в тоже время оно функционально не связано с участком и не препятствует его использованию по другому назначению (см., например, определения ВС РФ от 27 февраля 2017 г. № 305-КГ16-21236, от 26 апреля 2016 г. № 308-КГ16-3285 и др.).

Заасфальтированную площадку нельзя признать сооружением, поскольку она не соответствует его определению, данному в законе № 384-ФЗ.

Напомним: здание – это результат капитального строительства, представляющий собой объемную строительную систему, которая:

  • имеет надземную и (или) подземную части;
  • включает в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения;
  • предназначена для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Аналогичное определение в законе № 384-ФЗ дано сооружению, которое предназначено для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

В письме от 14 февраля 2020 г. № 03-05-05-01/10366 Минфин, сославшись на судебную практику, уточнил, что само по себе замощение земельного участка является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью, если оно не отвечает признакам сооружения. Вместе с тем для признания строящегося объекта недвижимой вещью необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Так считает Верховный суд (Определение ВС РФ от 7 апреля 2016 г. по делу № 310-ЭС15-16638, пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25).

В качестве примера, когда площадка может признаваться объектом недвижимости, можно привести постановление Президиума ВАС РФ от 16 декабря 2008 г. № 9626/08. В этом деле рассматривался спор компании с администрацией города о признании за компанией права собственности на замощенную площадку.

Судьи указали, что спорный объект создавался как открытая стоянка с твердым покрытием, рассчитанная на 100 грузовых автомобилей. Ее строительство осуществлялось в соответствии с договором подряда на капитальное строительство. Согласно техническому паспорту она имеет кадастровый номер и является сооружением - производственной площадкой для грузовых автомобилей. Кроме того, она имеет песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 см.

По совокупности всех этих признаков данная площадка была признана объектом недвижимого имущества.

Налоговая база по налогу на имущество

Налог на имущество организаций (авансовые платежи по нему) рассчитываются исходя из установленной в отношении того или иного объекта налогообложения налоговой базы. В качестве базы для расчета налога на имущество организаций может быть среднегодовая стоимость основного средства или кадастровая стоимость объекта.

Значение первоначальной стоимости для определения налоговой базы

Объект относится к основным средствам при одновременном выполнении условий:

  • он имеет материально-вещественную форму;
  • он предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд или для сдачи в аренду или на прокат;
  • он предназначен для длительного использования (свыше 12 месяцев) или обычного производственного цикла, превышающего 12 месяцев;
  • он способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

По правилам бухгалтерского учета в первоначальную стоимость объекта основного средства, приобретенного за деньги, включают все расходы фирмы, связанные с этой покупкой, за исключением НДС и других возмещаемых налогов.

Такими расходами, в частности, являются:

  • суммы, уплаченные в соответствии с договором поставщику (продавцу);
  • суммы, уплаченные за информационные, консультационные и посреднические услуги, связанные с приобретением основных средств;
  • таможенные пошлины и таможенные сборы;
  • невозмещаемые налоги, государственная пошлина, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств;
  • другие затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств (например, проценты по кредитам, полученным для его приобретения, если основное средство является инвестиционным активом).

Все перечисленные затраты вы должны учесть по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

После того, как формирование первоначальной стоимости завершено, объект нужно со счета 08 перевести на счет 01 в состав основных средств.

Перевод имущества в состав основных средств не зависит от желания компании. Его можно признать основным средством, когда оно готово к эксплуатации, находится в том месте и в том состоянии, в которых фирма намерена его использовать, независимо от того, начато его фактическое использование или нет.

В разделе бератора «Учет и отчетность» вы прочитаете о том, как инспекторы поймут, что формирование первоначальной стоимости объекта завершено.

Обратите внимание: при определении налоговой базы по налогу на имущество не учитывается сумма ликвидационного оценочного обязательства, включенная в первоначальную стоимость основного средства (пп. «ж» п. 10 ФСБУ 26/2020, п. 12 ФСБУ 6/2020, п. 3 ст. 375 НК РФ).

Срок полезного использования устанавливается организацией самостоятельно в момент принятия объекта к учету, исходя из (п. 9 ФСБУ 6/2020):

  • ожидаемого периода эксплуатации ОС с учетом производительности, мощности объекта, нормативных, договорных ограничений, намерений руководства организации и др.;
  • ожидаемого физического износа. Он зависит от режима и условий эксплуатации, периодичности ремонтов, влияния агрессивной среды и иных аналогичных факторов;
  • ожидаемого морального устаревания, например, в результате усовершенствования производственного процесса или изменения спроса на продукцию, производимую с помощью данного объекта;
  • планов по замене ОС (техническому перевооружению).

Остаточная стоимость имущества, определяется согласно порядку ведения бухучета, установленного учетной политикой компании. Пересмотр срока полезного использования ОС возможен вследствие реконструкции или модернизации объекта.

Для расчета налога по среднегодовой стоимости используется такая величина, как остаточная стоимость имущества. Ее определяют по правилам ведения бухучета, установленного учетной политикой компании.

Формула будет такая (она следует из письма Минфина от 22 декабря 2020 г. № 03-05-05-01/112530):

Остаточная стоимость объекта недвижимости = Первоначальная стоимость недвижимости - Сумма накопленной амортизации - Сумма обесценения + Стоимость последующих капитальных вложений, связанных с улучшением или восстановлением недвижимости

Кадастровая стоимость объекта недвижимости - это расчетная величина, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки объектов недвижимости с учетом их классификации по целевому назначению.

Кадастровая стоимость объекта приближена к реальной рыночной стоимости недвижимости. Но она не отражается в бухгалтерском учете и не влияет на первоначальную стоимость объекта, сформированную и отраженную в бухгалтерском учете на счете 01 «Основные средства».

Вместе с тем может сложиться такая ситуация, когда первоначальная стоимость объекта сформирована по правилам бухгалтерского учета, а сам объект оказался внесенным в региональный перечень и облагается налогом на имущество по кадастровой стоимости.

Поэтому вы вправе в бухгалтерском учете провести переоценку ОС. Вы можете дооценить объект до его кадастровой стоимости. Тем более, что стоимость ОС в бухгалтерском учете оказывает влияние на величину чистых активов компании.

В результате по переоцененному объекту ОС на конец года будет указана его кадастровая стоимость. Вы улучшите финансовый результат за отчетный период.

Величина переоценки стоимости объектов ОС и сумм начисленной амортизации не влияют на величину налоговой базы по налогу на прибыль. В налоговом учете их отражать не нужно (п. 1 ст. 257 НК РФ).

Среднегодовая стоимость

Среднегодовая (средняя) стоимость недвижимости рассчитывается исходя из остаточной стоимости, сформированной согласно установленному порядку ведения бухучета.

При подсчете суммы налога на имущество за налоговый период, продолжительность которого составляет 1 год, используется среднегодовая стоимость ОС (п. 1 ст. 379 НК РФ). Алгоритм расчета среднегодовой стоимости ОС представлен в абзаце 2 пункта 4 статьи 376 НК РФ. Как это сделать, смотрите в примере.

При подсчете авансовых платежей по налогу на имущество за отчетный период, продолжительность которого составляет 3, 6 и 9 месяцев, учитывается средняя стоимость ОС (п. 2 ст. 379 НК РФ). Алгоритм расчета средней стоимости ОС зафиксирован в абзаце 1 пункта 4 статьи 376 НК РФ.

Минфин в своем письме от 11 января 2022 г. № 03-05-04-01/402 напомнил, что с 1 января 2022 года недвижимое имущество, переданное в аренду, в том числе по договору финансовой аренды (лизинга), подлежит налогообложению у арендодателя.

Это новшество коснулось порядка уплаты налога на имущество, рассчитываемого от налоговой базы в виде среднегодовой стоимости.

При этом остаточная стоимость недвижимости, переданной в аренду, для целей расчета налоговой базы по среднегодовой стоимости должна определяться арендодателем по правилам ведения бухучета для соответствующего актива (основного средства, инвестиционного имущества и других).

ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» разрешает классифицировать объекты учета аренды в качестве объектов учета: 

  • операционной аренды;
  • неоперационной (финансовой) аренды.

ФСБУ 6/2020 не содержит правил расчета остаточной стоимости ОС. Он использует только понятие «балансовая стоимость».

Балансовая стоимость - это разность между первоначальной стоимостью недвижимости и суммами накопленной амортизации и обесценения (п. 25 ФСБУ 6/2020).

Зная балансовую стоимость недвижимости, можно рассчитать и ее остаточную стоимость для расчета налога на имущество организаций на отчетную дату.

Как рассчитать остаточную стоимость при операционной аренде

Формула будет такая (она следует из письма Минфина от 22 декабря 2020 г. № 03-05-05-01/112530):

Остаточная стоимость объекта операционной аренды = Первоначальная стоимость недвижимости - Сумма накопленной амортизации - Сумма обесценения + Стоимость последующих капитальных вложений, связанных с улучшением или восстановлением недвижимости

Если остаточная стоимость включает в себя денежную оценку предстоящих в будущем затрат, связанных с этим имуществом (оценочных резервов, формируемых в бухучете), его остаточная стоимость для целей налога на имущество определяется без учета таких затрат (п. 3 ст. 375 НК РФ в редакции Закона от 2 апреля 2014 г. № 52-ФЗ). Это значит, что при исчислении налога на имущество по такому объекту из остаточной стоимости следует исключать величину оценочного обязательства.

Например, оценочное обязательство может формироваться на сумму предстоящих расходов на ликвидацию объекта недвижимости, если такая ликвидация предусмотрена законодательством РФ.

Обратите внимание: если на сумму оценочного обязательства в составе стоимости объекта начислялась амортизация, то исключаемая из остаточной стоимости величина оценочного обязательства должна быть уменьшена на амортизацию, начисленную на сумму этого оценочного обязательства. Иначе произойдет занижение налоговой базы (Письмо Минфина от 10 июля 2020 № 03-05-05-01/59977).

Как рассчитать остаточную стоимость при финансовой аренде

В случае финансовой аренды арендодатель признает инвестицию в аренду в качестве актива на дату предоставления предмета аренды.

Инвестицию в аренду признают в учете в размере ее чистой стоимости.

Остаточная стоимость объекта недвижимости, учтенной в качестве инвестиции в аренду, при расчете среднегодовой стоимости должна определяться арендодателем в той оценке, как она отражена в регистре бухгалтерского учета на соответствующие даты.

В течение срока действия договора неоперационной аренды (в том числе договора лизинга) чистую стоимость инвестиции в аренду, отраженную в бухгалтерском учете (п. 36 ФСБУ 25/2018):

  • увеличивают на сумму процентов по инвестиции в аренду, включая их в доходы;
  • уменьшают на величину фактически полученных арендных платежей (без НДС).

Таким образом, при финансовой аренде остаточная стоимость инвестиции в аренду на отчетную дату можно определить по формуле:

Остаточная стоимость инвестиции в аренду = Чистая стоимость инвестиции в аренду (договорная цена) - Сумма фактически полученных арендных платежей + Сумма процентов по инвестиции в аренду

Ремонты и модернизация

С 2022 года расходы на ремонт нужно учитывать по правилам ФСБУ 6/2020 и ФСБУ 26/2020.

Подпункт «ж» пункта 5 ФСБУ 6/2020 относит к капитальным вложениям, то есть к затратам, которые подлежат включению в стоимость ОС, затраты на улучшение и (или) восстановление объекта основных средств – его достройку, дооборудование, модернизацию, реконструкцию, замену частей, ремонт, технические осмотры, техническое обслуживание.

А в пункте 16 ФСБУ 26/2020 говорится, что в капитальные вложения не включаются:

  • затраты на поддержание работоспособности или исправности основных средств, их текущий ремонт (подп. «б»);
  • затраты на неплановые ремонты основных средств, обусловленные поломками, авариями, дефектами, ненадлежащей эксплуатацией, в той степени, в которой такие ремонты восстанавливают нормативные показатели функционирования объектов основных средств, в том числе сроки полезного использования, но не улучшают и не продлевают их (подп. «в»).

Таким образом, обычные ремонты, причем независимо от стоимости, можно признавать расходами текущего периода. То есть не относить на увеличение стоимости объекта.

Затраты на модернизацию и т.д. относятся на капвложения и увеличивают стоимость ОС после завершения.

Но с 2022 года расходы на проведение существенных ремонтов ОС придется капитализировать.

Этот принцип заложен в правила учета существенного ремонта в ФСБУ 6/2020. В новом стандарте существенные затраты на ремонт, технический осмотр или обслуживание основных средств с частотой более 12 месяцев или обычного операционного цикла дольше 12 месяцев признаются самостоятельными инвентарными объектами (п. 10 ФСБУ 6/2020).

О чем идет речь?

При наличии у одного объекта основных средств нескольких частей, стоимость и сроки полезного использования которых существенно отличаются от стоимости и срока полезного использования объекта в целом, каждая такая часть признается самостоятельным инвентарным объектом.

То есть если по какому-то объекту правилами его эксплуатации предписано периодически (частотой более 12 месяцев или более обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев – например, каждые 2 – 3 – 4 года) в целях безопасности функционирования всего объекта проводить ремонт с обязательной заменой определенного агрегата (детали, узла) вне зависимости от его фактического состояния, то именно эти агрегаты (детали, узлы) и должны учитываться как отдельные ОС.

Ведь каждый такой объект:

  • имеет меньший срок службы, чем весь объект в целом;
  • может иметь весьма существенную стоимость, которая в то же время отличается от стоимости всего объекта.

Определение разных видов ремонта дает Межгосударственный стандарт «Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения» ГОСТ 18322-2016 (утв. приказом Росстандарта от 28 марта 2017 г. № 186-ст).

Вместе с тем в стандарте требования к таким ОС не конкретизируются. Это значит, что фирме предстоит, если у нее есть такие активы, самостоятельно разработать методику их учета и закрепить ее в учетной политике.

Прописать придется:

  • перечень объектов, в отношении которых затраты на ремонт будут учитываться как самостоятельные инвентарные объекты;
  • сроки на проведение ремонтных мероприятий (в соответствии с внутренними планами соответствующих технических служб фирмы);
  • порядок списания (например, равномерно списывать их в «межремонтный» период).

Таким образом, с 2022 года расходы на ремонт ОС можно учитывать:

  • как капвложения на счете 08;
  • в составе расходов и списывать на счета затрат;
  • как самостоятельные инвентарные объекты.

Нужен ли пересчет налога на имущество по среднегодовой стоимости в связи с переходом на ФСБУ 6/2020

При определении налоговой базы по налогу на имущество организаций как среднегодовой стоимости имущества объекты недвижимости учитываются по остаточной стоимости, сформированной по правилам бухгалтерского учета (п. 3 ст. 375 НК РФ).

ФСБУ 6/2020 предусматривает два способа отражения в учете и отчетности операций, связанных с изменением учетной политики при переходе на этот стандарт, – ретроспективный (п. 48 ФСБУ 6/2020) и в особом порядке (п. 49 ФСБУ 6/2020).

В первом случае последствия изменения учетной политики, связанные с началом применения стандарта, отражаются в учете и отчетности ретроспективно. В бухгалтерской отчетности за год, в котором начато применение стандарта, сравнительные показатели за прошлые отчетные периоды должны быть пересчитаны таким образом, как будто стандарт применялся с момента возникновения затрагиваемых им фактов хозяйственной жизни.

Если переход на ФСБУ 6/2020 производится в соответствии с пунктом 49 (без ретроспективного пересчета), то все корректировки производятся единовременно на начало отчетного периода (конец периода, предшествующего отчетному), то есть в межотчетный период – 1 января 2022 г.

В этом случае тоже потребуется сделать ряд проводок.

Минфин в письме от 14 декабря 2021 г. № 03-05-05-01/101626 отметил, что к обстоятельствам, при которых производится перерасчет налоговой базы по налогу на имущество организаций за прошлые периоды, относится исключительно обнаружение ошибок (искажений) в налоговой отчетности, в том числе в регистрах бухгалтерского учета.

Отражение в учете и отчетности операций, связанных с изменением учетной политики при переходе на ФСБУ 6/2020, не является исправлением ошибок прошлых периодов. Значит, пересчет налога на имущество за прошлые налоговые периоды не требуется.

Кадастровая стоимость

В отношении отдельных объектов недвижимого имущества при расчете налога применяется их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января налогового периода (п.1 ст. 378.2 НК РФ).

С 2020 года действуют новые правила налогообложения недвижимости организаций исходя из кадастровой стоимости, установленные Федеральными законами от 25 сентября 2019 г. № 325-ФЗ и от 28 ноября 2019 г. № 379-ФЗ. Больше не действует условие об обязательном учете объектов недвижимости на балансе организаций в качестве основных средств. Но другие условия сохранены:

  • о принадлежности объектов организации на праве собственности или хозяйственного ведения;
  • о наличии сведений о кадастровой стоимости объекта в ЕГРН;
  • об установлении законом субъекта РФ особенностей определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и включении объектов в перечень, ежегодно формируемый уполномоченным органом исполнительной власти региона (ст. 378.2 НК РФ).

Как определяют кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость в качестве налоговой базы по налогу на имущество определяется как (Федеральный Закон от 30 ноября 2016 г. № 401-ФЗ):

  • кадастровая стоимость, утвержденная в составе результатов тура государственной кадастровой оценки;
  • кадастровая стоимость, определенная в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных или качественных характеристик;
  • кадастровая стоимость, установленная в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в рамках рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для налоговых целей важна кадастровая стоимость, утвержденная в законе субъекта РФ, установившего результат кадастровой цены. Применять ее нужно, ориентируясь на дату вступления в силу этого закона.

В ЕГРН можно обнаружить целых три даты кадастровой оценки: дату внесения, дату утверждения и дату определения. Однако ни на одну из них нельзя ориентироваться для начала использования кадастровой цены в целях начисления налога на имущество. Для налогообложения важна лишь одна дата. Это дата вступления в силу закона субъекта РФ, который установил результат кадастровой цены. На это указал Минфин в письме от 14 февраля 2019 г. № 03-05-04-01/9247. Только начиная с этой даты и начинает применяться кадастровая оценка.

Кстати, Верховный Суд РФ своим решением от 11 июня 2019 г. № АКПИ19-305 подтвердил провомерность этого письма Минфина. А налоговики в письме от 4 июля 2019 г. № БС-4-21/13095@ со ссылкой на высших судей разъяснили.

Согласно Постановлению КС РФ от 2 июля 2013 г. № 17-п, акты органов местных властей, устанавливающих кадастровую стоимость для налоговых целей, действуют по особым правилам: в промежутке времени по истечении месяца после официальной публикации, но не раньше 1-го числа налогового периода (ст. 5 НК РФ).

Значит, если результаты оценки по кадастру были занесены в реестр в 2020 году и установлены по актам субъектов РФ, вступающим в силу с 1 января 2021 г., они применяются для расчета налогов именно с 1 января 2021 года.

Закон субъекта РФ, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, может быть принят только после утверждения результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 378.2 НК РФ).

НДС в кадастровой стоимости

ВС РФ указал, что кадастровую стоимость объекта недвижимости нельзя устанавливать с учетом НДС (Кассационное определение ВС РФ от 9 августа 2018 г. № 5-КГ18-96).

Собственник коммерческой недвижимости посчитал, что цена нежилых построек, посчитанная с учетом НДС, является завышенной. Он обратился в суд с тем, чтобы снизить кадастровую стоимость своего имущества до его рыночной цены за вычетом НДС. Суды это требование не поддержали.

ВС РФ принял сторону налогоплательщика.

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена его продажи на открытом рынке, которая определяется в ходе его оценки. Рыночная цена также используется:

  • для целей налогообложения;
  • при составлении отчетности;
  • при передаче недвижимости в аренду или залог;
  • при страховании и кредитовании;
  • при реорганизации юрлиц;
  • в ходе приватизации имущества;
  • при разрешении споров;
  • в иных случаях.

Важно, отметил суд, что компания использует кадастровую стоимость помещений только при расчете налога на имущество организаций, без намерения реализовать его.

В период владения компания уплачивала налог на имущество, исходя из цены, включающей НДС. Это говорит о двойном налогообложении, так как:

  • Налоговый кодекс определяет объект налогообложения для каждого налога в связи с возникновением основания для его уплаты;
  • объектом налогообложения НДС признается реализация, а налог на имущество уплачивается в связи с правом владения объектом;
  • оценка объекта недвижимости для дальнейшего использования без реализации не образует объекта обложения НДС.

Таким образом, ВС РФ определил, что включение суммы НДС в кадастровую стоимость недвижимости, используемую для исчисления налога на имущество организаций и без его реализации, незаконно.

Дело направили на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Если собираетесь оспаривать кадастровую стоимость, попросите оценщика указать в отчете две стоимости: с НДС и без налога.

Обратите внимание: самостоятельно вычитать НДС из кадастровой стоимости и затем с полученной разницы рассчитывать налог на имущество нельзя. Инспекция может рассчитать налог только по тем сведениям, которые есть в ЕГРН. Для применения позиции ВС РФ нужно, чтобы суд отменил или изменил решение комиссии об установлении кадастровой стоимости и исключил из нее НДС(Постановление АС Московского округа от 3 сентября 2018 г. по делу № А40-196670/2017).

Окончательное решение принял КС РФ. В Определении от 30 сентября 2019 г. № 2604-О говорится следующее. Использовать при исчислении налоговой базы по налогу на имущество сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, отличные от указанных в ЕГРН, запрещено. Фирма вправе оспорить кадастровую стоимость объекта. Но самостоятельно вычесть НДС из кадастровой стоимости недвижимости при расчете налога на имущество она не вправе.

Перечень облагаемых по кадастровой стоимости объектов

К объектам, облагаемым налогом по кадастровой стоимости, относятся:

  • административно-деловые и торговые центры;
  • нежилые помещения, предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания;
  • недвижимое имущество иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства;
  • жилье;
  • гаражи и машино-места;
  • объекты незавершенного строительства;
  • садовые дома, хозпостройки и иные здания, строения, сооружения на земле, предоставленной для личных нужд физических лиц.

Какие именно активы юрлиц должны облагаться налогом по кадастру, решают власти субъектов РФ. Вмешиваться в то, как сформирован перечень объектов недвижимости, которые облагаются налогом на имущество по кадастровой стоимости, налоговые органы не вправе. Такое разъяснение дала ФНС в письме от 31 июля 2020 г. № СД-4-21/12290.

По отдельным объектам, облагаемым налогом по кадастровой стоимости, периодически выходят комментарии и разъяснения от чиновников.

В письме Минфина от 23 июня 2021 г. № 03-05-05-01/49305 речь шла о налоге на имущество по объекту незавершенного строительства. Если по этому объекту определена кадастровая стоимость, и он попал под действие регионального закона, фирма должна платить налог исходя из его кадастровой стоимости. Назначение земельного участка значения не имеет.

В письме Минфина от 18 мая 2022 г. № 03-05-05-01/45806 подтверждается эта позиция. В отношении объектов незавершенного строительства база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость имущества вне зависимости от назначения земельного участка, на котором такой объект находится.

При этом объект незавершенного строительства облагается налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости, если этот объект учтен в ЕГРН как объект, не завершенного строительством (имеется запись в соответствующих документах), и в отношении него определена кадастровая стоимость.

ФНС России в письме от 6 августа 2021 г. № СД-4-21/11169@ разъясняет об уплате налога на имущество организаций в отношении объектов недвижимости вида «гараж». ФНС России в комментируемом письме отмечает, что применение к объектам недвижимого имущества вида гараж особенностей определения налоговой базы не зависит от их фактического использования, а осуществляется исходя из сведений об этих объектах, имеющихся в ЕГРН, и соответствующих первичных документов. Аналогичная позиция изложена в письме Минфина России от 4 декабря 2020 № 03-05-05-01/105908.

В составе используемых для целей налогового контроля сведений о недвижимом имуществе, представляемых органами, осуществляющими государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, может включаться информация ЕГРН о гараже как о виде недвижимого имущества и (или) наименовании объекта недвижимого имущества.

В Письме ФНС от 19 апреля 2022 г. № БС-4-21/4762@ разъяснено, почему автостоянки не облагаются налогом на имущество.

ФНС сообщила, что с учетом сведений, передаваемых органами госрегистрации прав на недвижимость, автостоянки не являются недвижимыми объектами вида «гараж» и «машино-место».

Соответственно, автостоянки, в отличие от недвижимых объектов типа «гараж» и «машино-место», НК РФ не выделяет в качестве отдельного налогооблагаемого объекта.

То есть для применения норм, касающихся обложения налогом гаражей и машино-мест, к автостоянкам оснований нет.

Данный вывод подтверждается Кассационными определениями Третьего КСОЮ от 23 июня 2021 г. № 88а-10670/2021, от 15 декабря 2021 г. № 88а-21791/2021 по делу № 2а-2981/2021.

Какие данные включают в региональный перечень объектов

Перечень административно-деловых центров, торговых центров (комплексов), нежилых помещений, облагаемых по кадастровой стоимости, формируется на основании сведений о назначении, а также и о разрешенном использовании или наименовании соответствующих объектов по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (подп. 2 п. 1, подп. 2 п. 3, подп. 2 п. 4, п. 4.1 ст. 378.2 НК РФ).

Состав сведений, подлежащих включению в такой перечень (форма по КНД 1114414), установлен в Приложении № 1 к Приказу ФНС России от 30 июня 2020 г. № ЕД-7-21/409@.

В состав этих сведений включены:

  • кадастровый номер здания, строения, сооружения содержащийся в ЕГРН;
  • кадастровый номер помещения, содержащийся в ЕГРН;
  • адрес объекта недвижимого имущества (при наличии такого адреса).

Обратите внимание: адрес объекта не является обязательным. Нужен он или нет, решает орган исполнительной власти субъекта РФ, который утверждает перечень. Также из перечня исключен показатель, характеризующий условный номер единого недвижимого комплекса.

Также прописан порядок направления перечня в ФНС (Приложение № 3 к Приказу № ЕД-7-21/409@).

Перечень направляется в управление ФНС по месту нахождения уполномоченного органа в электронной форме по электронной почте или на электронных носителях. При передаче перечня обеспечиваются меры, исключающие несанкционированный доступ к нему. Так, электронные носители помещаются в упаковку, исключающую возможность их повреждения или извлечения информации из нее без нарушения целостности упаковки.

При направлении перечня по электронной почте его подлинность подтверждается УКЭП. Архивный файл, содержащий направляемый перечень, предварительно должен быть проверен на отсутствие вируса.

Как формируют перечень кадастровых объектов в регионе

Определить перечень объектов, по которым налог на имущество будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, направить его в налоговые органы по месту их нахождения и разместить информацию на официальном сайте субъекта РФ власти субъекта должны не позднее 1 числа очередного налогового периода (п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Перечень объектов недвижимости, в отношении которых база по налогу на имущество организаций зависит от кадастровой стоимости, составляется единоразово не позднее 1 числа очередного налогового периода (п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Добавлять в него новые здания после начала налогового периода не допускается (Письмо ФНС РФ от 16 октября 2015 г. № БС-4-11/18050@).

Выявленные в течение налогового периода объекты недвижимого имущества, не включенные в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, подлежат включению в перечень, определяемый уполномоченным органом исполнительной власти субъекта на очередной (следующий) налоговый период (абз. 1 п. 10 ст. 378.2 НК РФ).

Объект включен в перечень по ошибке

Если объект был включен в перечень ошибочно, что признано судом (например, по причине несоответствия критериям отнесения объекта недвижимого имущества к объектам, в отношении которых налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости), он подлежит исключению из перечня, определенного на соответствующий налоговый период. Информация об этом должна быть обязательно размещена на официальном сайте налоговой службы или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в зависимости от того, на каком сайте первоначально был размещен перечень).

По исключенным из перечня объектам налоговую базу определяют исходя из среднегодовой стоимости.

Включение нового объекта

Вновь образованный объект недвижимого имущества (например, при разделении одного на два) подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на дату постановки такого объекта на государственный кадастровый учет. Налог на имущество по вновь образованным объектам следует исчислять исходя из кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН. Получается, что начисление налога по таким объектам начинается до включения в перечень, утверждаемый субъектом РФ (абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ).

На это обратила внимание ФНС в письме от 29 июня 2021 г. № БС-4-21/10722. Образованные в течение года объекты недвижимости в этом году подлежат обложению налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости, несмотря на то что в перечне указан объект до его раздела.

Но в последующих налоговых периодах порядок исчисления налога на имущество по вновь образованным объектам недвижимости зависит от того, внесены они в региональный перечень или нет. Если объекты в перечень внесены, то налог исчисляется по кадастровой стоимости. Если объекты в перечень не внесены, то налог на имущество рассчитывается исходя из среднегодовой стоимости.

Объект не включили в перечень

Если объект не был включен в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, то он подлежит включению на следующий налоговый период (абз. 1 п. 10 ст. 378.2 НК РФ).

Если объект не включен в реестр в установленный срок, собственник объекта недвижимости вправе исчислять налог исходя из среднегодовой стоимости объекта (организация, применяющая УСН, в этом случае налог на имущество организаций платить не должна), а из кадастровой стоимости - только со следующего года.

Таким образом, если база по помещениям определяется по кадастровой оценке, но она еще не определена из-за непостановки на кадастровый учет, базу по налогу нужно считать как среднегодовую стоимость. На это указала ФНС в письме от 21 февраля 2020 г. № БС-4-21/3091@. Речь шла о застройщике, построившем жилой дом, в котором имеются нежилые помещения, которые он планирует реализовать. База по ним определяется согласно положениям ст. 378.2 НК РФ, то есть по кадастровой оценке. Но пока данные помещения не поставлены на кадастровый учет, налог на имущество следует рассчитать по среднегодовой стоимости.

Объект включен в перечень без кадастровой цены

До 2021 года в пункте 2 статьи 378.2 Налогового кодекса было прямо указано, что переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, включенного в региональный перечень кадастровой недвижимости, как их среднегодовой стоимости не допускается. Поэтому в отношении включенного в перечень объекта недвижимого имущества, кадастровая стоимость которого не определена, налог на имущество организаций не уплачивали.

Федеральный закон от 23 ноября 2020 г. № 374-ФЗ эту ситуацию устранил. Если объект недвижимости назван в Перечне, но при этом его кадастровая стоимость так и не была определена в течение текущего налогового периода, с 2021 г. такая недвижимость должна облагаться по среднегодовой стоимости. Это следует из новой редакции подпункта 2.2 пункта 12 статьи 378.2 НК РФ.

Административные и торговые центры

Административно-деловым (а также торговым) центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий (п. 3 ст. 378.2 НК РФ):

  • оно расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
  • оно предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.

Объект признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если не менее 20% его общей площади в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН или документами технического учета (инвентаризации) предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры. Таковой являются централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, парковки.

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20% его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры.

Торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий (п. 4 ст. 378.2 НК РФ):

  • оно расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
  • оно предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Объект признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% его общей площади в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН или документах технического учета (инвентаризации), предусматривает такое размещение. Фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20% его общей площади в указанных целях.

Обратите внимание: отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение) признается одновременно как административно-деловой, так и торговый центр, если не менее 20% общей площади такого здания предусматривает размещение офисов и торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания и сопутствующей офисной инфраструктуры (п. 4.1 ст. 378.2 НК РФ).

Далее рассмотрим случай, когда собственнику удалось оспорить принадлежность здания к торгово-административному центру и исключить его из кадастрового перечня.

Пример. Исключение объекта из кадастрового перечня

Здание располагалось на земельном участке с видом разрешенного использования «для производственных нужд». Такой вид не предусматривает размещения офисных зданий и торговых объектов.

При этом в нем располагались:

  • принадлежащий компании магазин «Автоцентр» – 4,4 процента площади;
  • склад при магазине «Автоцентр» – 2,1 процента;
  • спортивный зал для сотрудников «Автоцентра» – 9,2 процента;
  • кабинеты сотрудников «Автоцентра» – 20 процентов;
  • кабинеты сотрудников отдела МВД РФ – 26,2 процента;
  • рабочие места сотрудников ассоциации ветеранов боевых действий, а также министерства природных ресурсов края – 3,6 процента;
  • вспомогательные помещения – 34,5 процента.

Судьи решили, что перечисленные помещения не могут быть однозначно отнесены к офисам.

В частности, кабинеты сотрудников отдела МВД и «Автоцентра» не подпадают под критерии, предусмотренные статьей 378.2 НК РФ, как относящиеся к офисам.

Площадь магазина «Автоцентр» составляет менее 20 процентов от общей площади здания.

По экспликации к поэтажному плану здания в техпаспорте на него в нем находятся помещения со следующими назначениями: «кабинет», «коридор», «вестибюль», «душевая», «подсобное помещение», «кладовая», «бытовка», «касса», «инструментальная», «мастерская», «электрощитовая», «торговый зал».

Принадлежность помещений к офисам по-иному установить не удалось. При таких обстоятельствах оснований для включения здания в кадастровый перечень нет.

Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 5 сентября 2018 г. № 18-АПГ18-29.

Если здание, строение или сооружение является административно-деловым или торговым центром и включено в «кадастровый» перечень, все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, облагаются налогом по кадастровой стоимости. И не важно, есть сами помещения в перечне или нет (письмо ФНС России от 16 марта 2017 г. № БС-4-21/4780, письмо Минфина России от 7 марта 2017 г. № 03-05-05-01/12741). Налоговой базой для собственника такого помещения будет доля кадастровой стоимости здания, соответствующая доле площади помещения в общей площади здания.

Если же здание не поименовано в Перечне, но в нем содержится информация о помещениях, находящихся в этом здании, то в налог на имущество по кадастровой стоимости нужно платить в отношении этих помещений. При этом в разделе 3 декларации необходимо указать код вида имущества 11 «Объекты недвижимого имущества, включенные уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в перечень объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость» (Письмо Минфина России от 11 августа 2017 года № 03-05-05-01/51686).

Другими словами, база по налогу на имущество организаций может определяться как доля кадастровой стоимости здания, где находятся помещения, только в тех случаях, когда кадастровая стоимость помещения, расположенного в здании, законодательно не определена. Если же кадастровая стоимость помещений определена в соответствии с российским законодательством, величину налоговой базы в размере доли по ним определять нельзя. Даже если суммарная кадастровая стоимость помещений превышает общую кадастровую стоимость здания, в котором они расположены.

Обратите внимание: региональные власти не вправе издавать акты, которые меняют или дополняют законодательство о налогах и сборах. То есть по своему усмотрению менять условия, чтобы включить ту или иную недвижимость в перечень объектов, облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости в качестве административно-делового или торгового центра, они не могут.

Особенности налогообложения жилых домов

Вот основополагающие принципы, согласно которым решается вопрос о налогообложении жилой недвижимости. Их изложил Минфин в письме от 22 ноября 2021 г. № 03-05-05-01/94227.

Налог на имущество по жилым зданиям и помещениям может исчисляться исходя из кадастровой стоимости (пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ), если в субъекте РФ принят закон о том, что эта категория недвижимости входит в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. В этом случае неважно, используются или нет эти здания в деятельности организации и, соответственно, учитываются они или нет в составе основных средств.

Если такого закона в субъекте РФ нет, то жилые здания (помещения) облагаются налогом на имущество исходя из среднегодовой стоимости. Но только если они учтены в составе основных средств.

Если же они учтены как товар, то налогом на имущество организаций они не облагаются.

Если же жилые дома учтены на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», при этом объекты учтены в ЕГРН и в отношении них определена кадастровая стоимость, то и в этом случае они подлежат налогообложению. Например, организация приобрела по договору купли-продажи объект недвижимости - жилой дом, для последующего его сноса и строительства торгового центра. Было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект. Затраты на приобретение жилого дома в приведенной ситуации учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет 08-3 «Строительство объектов основных средств»). Они являются долгосрочными инвестициями и формируют первоначальную стоимость будущего объекта (п.п. 2.1, 2.3, 1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утв. Письмом Минфина России от 30.12.1993 № 160).

До предполагаемой даты сноса объект должен облагаться налогом на имущество по кадастровой стоимости.

Также нужно помнить, что если жилой дом зарегистрирован в ЕГРН и имеет кадастровую стоимость, его владелец обязан платить налог на имущество вне зависимости от того, когда его включили в кадастровый перечень (подп. «е» п. 57 ст. 2 Федерального закона от 30 ноября 2016 г. № 401-ФЗ).

Также в статье 378.2 НК РФ есть пункт, позволяющий региональным властям вводить кадастровый налог на офисы, расположенные в многоквартирных домах. На это указали судьи в Постановлении АС Уральского округа от 29 марта 2022 г. № Ф09-1119/22 по делу № А50-6686/2021.

Налогоплательщик пытался оспорить законность включения принадлежащих ему офисных помещений в региональный перечень объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости. Он ссылался на то, что офисы расположены на 1 этаже многоквартирного дома и не являются частью административно-делового центра.

Но судьи с таким подходом не согласились. НК РФ предусматривает возможность введения кадастрового налогообложения в отношении нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями ЕГРН или документами технического учета (инвентаризации) предусматривает размещение офисов. Никаких ограничений относительно того, где именно расположены такие помещения, нет.

Поэтому если по данным ЕГРН помещение является офисным, оно может облагаться налогом на имущество по кадастровой стоимости, даже если находится в здании, не относящемся к административно-деловому или торговому центру.

Как облагать отдельные составные части объекта

Состав объекта недвижимого имущества (торговое здание, комплекс) определяется исходя из технического паспорта, в соответствии с которым в состав сооружения входят основное сооружение и отдельные части строения и пристроек. Если все это учтено в кадастровой стоимости сооружения, то налог на имущество организаций начисляется в отношении общей базы исходя из кадастровой стоимости.

Если дополнительные отдельные части строения и пристроек сооружения не учтены в кадастровой стоимости сооружения, то они подлежат налогообложению исходя из остаточной стоимости объектов основных средств.

Таким образом, отдельно налог на имущество исходя из кадастровой стоимости по пристройке к зданию платить не придется, если этот дополнительный объект учтен в общей кадастровой стоимости здания, и данные о нем включены в техпаспорт здания (письмо Минфина России от 13 октября 2016 г. № 03-05-05-01/59778).

Корректировка налоговой базы

В общем порядке кадастровая стоимость устанавливается в момент постановки объекта недвижимости на учет в Росреестр.

Законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ установлено, что кадастровую оценку будут проводить один раз в четыре года, а в городах федерального значения – один раз в два года. Закон вступает в силу 11 августа 2020 г.

При этом для обновления налоговой базы в 2022 году во всех субъектах РФ будет проведена государственная кадастровая оценка земельных участков, а в 2023 году – зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (без учета ограничений по периодичности проведения государственной кадастровой оценки).

Кадастровая стоимость недвижимости, установленная на основании государственной оценки, может быть пересмотрена по следующим основаниям:

  • при оценке недвижимости не были учтены существенные условия (местонахождение, состояние, т.п.);
  • при расчете кадастровой стоимости допущены математические ошибки;
  • при переносе расчетной стоимости в базу Росреестра допущена техническая ошибка, в связи с чем кадастровая стоимость объекта установлена неверно;
  • установленная кадастровая стоимость объекта равна или превышает рыночную стоимость недвижимости на дату определения кадастровой стоимости;
  • установленная кадастровая стоимость ошибочна из-за методологической ошибки, допущенной при ее определении.

При наличии документальных подтверждений одного или нескольких из вышеперечисленных фактов, собственник недвижимости вправе оспорить установленную кадастровую стоимость, обратившись в специальную комиссию при Росреестре либо в суд.

В случае признания претензий заявителя объективными, орган Росреестра выносит решение об установлении новой кадастровой стоимости, о чем уведомляет собственника в письменном виде.

Отметим, что, оспаривая кадастровую стоимость, юрлица первоначально обращаются в кадастровую комиссию при Росреестре, и только после получения соответствующего решения об отказе в пересмотре стоимости подают иск в суд. Основанием для установления нового показателя кадастровой стоимости является соответствующее судебное решение.

Так как в общем порядке обращение заявителя и вынесение решение осуществляется в пределах календарного года, то перерасчет налога по новой кадастровой стоимости производится за полный отчетный период.

Кроме того, налог на имущество пересчитывается за весь период применения оспоренной кадастровой стоимости.

На основании Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ методологическая ошибка в определении кадастровой стоимости исправляется с учетом законных интересов налогоплательщика. А именно: если исправление влечет уменьшение кадастровой стоимости, то ее нужно будет применять ретроспективно на весь период, то есть со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости. В случае увеличения кадастровой стоимости ее новое значение применяется со следующего года.

Для перерасчета налога плательщик предоставляет в ФНС копию исполнительного документа (решение кадастровой комиссии или суда), а также уточненную налоговую декларацию за периоды перерасчета налога. В случаях, когда налогоплательщик сохраняет обязательства по уплате налога, сумма переплаты зачисляется в счет аванса будущих налоговых платежей.

Когда нужно пересчитать налог на имущество из-за корректировки кадастровой стоимости

В общем случае изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости, которое произошло в течение налогового периода (года), не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах. То есть изменения учитываются уже со следующего года.

Но есть исключения.

Так, при исправлении технической ошибки в ЕГРН кадастровая стоимость применяется со дня начала применения ее измененного значения (подп. «а» п. 3 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

Если из-за исправления технической ошибки в ЕГРН кадастровая стоимость недвижимости была увеличена, и фирма недоплатила налог, пени на сумму недоимки не начислят. Основание - позиция Конституционного суда, изложенная в постановлении от 28 февраля 2019 г. № 13-П. КС указал: налогоплательщик не должен нести бремя неблагоприятных налоговых последствий, вызванных как неопределенностью положений законодательства, так и ненадлежащим применением норм государственными и муниципальными органами (Письмо Минфина от 24 мая 2022 № 03-02-06/49086).

Также с января 2021 года Федеральным законом от 23 ноября 2020 г. № 374-ФЗ установлены еще два случая, когда нужно пересчитать налог на имущество из-за корректировки кадастровой стоимости в середине года.

  1. Кадастровая стоимость объекта меняется вследствие того, что установлена его рыночная стоимость. Перерасчет налога производится задним числом за все периоды, в течение которых применялась изменяемая кадастровая стоимость (п. 15 ст. 378.2 НК РФ).
  2. Кадастровая стоимость меняется из-за изменения характеристик объекта.

К ценообразующим факторам, влияющим на стоимость объекта недвижимости, Росреестр относит его качественную или количественную характеристику. Это может быть расстояние до объектов инфраструктуры, местоположение, наличие коммуникаций.

Минфин в письме от 28 июня 2021 г. № 03-05-05-01/50619 признал ценообразующим фактором кадастровой стоимости год постройки объекта при отражении этого факта в ЕГРН.

К характеристикам, меняющим кадастровую стоимость объекта недвижимости, относятся (п. 18 ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ):

  • год ввода в эксплуатацию — если объектом является здание или сооружение;
  • год окончания строительства — если закон не требует в отношении объекта выдачи разрешения на его ввод в эксплуатацию.

А согласно части 2 статьи 14 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ, сведения о годе возведения недвижимости подлежат обязательному рассмотрению на предмет их влияния на кадастровую стоимость.

Источником определения кадастровой стоимости в таких случаях является перечень объектов, в данные ЕГРН о которых внесены изменения (п. 11 приказа Росреестра от 6 августа 2020 г. № П/0283).

Значит, факт внесения в реестр сведений о годе постройки здания служит поводом к пересмотру его кадастровой стоимости.

А в этом случае изменение кадастровой стоимости также ведет к изменению и перерасчету базы по налогу на имущество организаций.

Алгоритм перерасчета следующий (п. 5.1 ст. 382 НК РФ):

  • за период с 1 января до даты изменения сумма налога вычисляется исходя из прежней кадастровой стоимости с учетом коэффициента. Он равен числу полных месяцев, прошедших с 1 января до указанной даты, деленному на число календарных месяцев в налоговом периоде. Если изменение произошло после 15-го числа, текущий месяц считается за полный месяц;
  • за период с даты изменения по 31 декабря сумма налога вычисляется исходя из измененной кадастровой стоимости с учетом коэффициента. Он равен числу полных месяцев, прошедших с указанной даты до конца налогового периода, деленному на число календарных месяцев в налоговом периоде. Если изменение произошло 15-го числа или ранее, текущий месяц считается за полный месяц.

Особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости

При определении налоговой базы исходя из кадастровой стоимости нужно учитывать следующие особенности.

Возникновение или прекращение права собственности на объект

В случае возникновения или прекращения у налогоплательщика в течение налогового или отчетного периода права собственности на объекты недвижимого имущества, исчисление суммы налога (сумм авансовых платежей по налогу) в отношении данных объектов осуществляется с учетом коэффициента. Его определяют как отношение количества полных месяцев, в течение которых данные объекты находились в собственности налогоплательщика, к количеству месяцев в налоговом или отчетном периоде (п. 5 ст. 382 НК РФ). Согласно Закону от 29 декабря 2015 г. № 396-ФЗ за полный месяц в целях определения коэффициента владения для расчета налога на имущество организаций принимается месяц, в течение которого собственник владел объектом более 15 дней.

Если право собственности на объект возникло после 15-го числа соответствующего месяца или прекращение указанного права произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно, этот месяц (возникновения или прекращения указанного права) при определении коэффициента владения не учитывается.

Это прописано в абзацах 2 и 3 пункта 5 статьи 382 НК РФ. Однако следует обратить внимание, что данное правило применяется только к правоотношениям, возникшим начиная с 1 января 2016 года, и обратной силы не имеет (письмо ФНС России от 7 июля 2016 г. № БС-4-11/12195@).

Поэтому, если объект недвижимости, который включен в перечень объектов, облагаемых налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости, был разделен в 2015 году, месяц, когда произошел раздел, учитывается и при расчете налога в отношении вновь образованных объектов, и разделенного объекта.

Инженерные сети и системы в составе здания

Если здание облагается налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости, то сети и системы инженерно-технического обеспечения, являющиеся неотъемлемой частью здания (в том числе учитываемые как отдельные инвентарные объекты в соответствии с правилами бухучета), подлежат обложению данным налогом в составе этого здания, а не как отдельные инвентарные объекты (письмо Минфина России от 3 декабря 2015 г. № 03-05-05-01/70618).

Инвентарный объект – единица бухгалтерского учета основных средств. Инвентарным объектом ОС признается объект со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет. При этом в случае наличия у одного объекта нескольких частей, сроки полезного использования которых существенно различаются, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект.

Но здание – это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения (совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений), системы инженерно-технического обеспечения (водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы), безопасности). Такое определение следует из Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Если в качестве налоговой базы по налогу на имущество организаций применяется кадастровая стоимость, то являющиеся неотъемлемой частью здания инженерно-технические сети и системы (в том числе учитываемые как отдельные инвентарные объекты в соответствии с правилами бухгалтерского учета), указанные в составе проектной документации, предусмотренной Законом № 384-ФЗ, подлежат налогообложению в составе этого здания.

Железнодорожные пути общего пользования, магистральные трубопроводы, линии энергопередачи, а также сооружения, являющихся их неотъемлемой технологической частью не поименованы в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ. Они являются самостоятельными объектами кадастрового учета. К ним применяются налоговые ставки, указанные в пункте 3 статьи 380 НК РФ. Налоговая база в отношении этих объектов определяется исходя из балансовой (остаточной) стоимости объектов в соответствии с пунктом 1 статьи 375 НК РФ (письмо Минфина России от 26 мая 2016 г. № 03-05-05-01/30114).

Разделение объекта

Если в течение налогового периода недвижимость, включенная в перечень и облагаемая налогом исходя из кадастровой стоимости, была разделена на два (или несколько) отдельных объекта, вновь образованные объекты также подлежат налогообложению по кадастровой стоимости до включения в перечень, формируемый Росреестром. Она определяется на дату постановки объектов на государственный кадастровый учет. В перечень новые объекты будут включены в установленном порядке. А до того записи о них вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и сделок с недвижимым имуществом, по ним открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами (письмо ФНС РФ от 2 марта 2016 г. № БС-3-11/852@). С 1 января 2017 года это стало законодательной нормой - п. 10 ст. 378.2 НК РФ, введенной Федеральный законом от 30 ноября 2016 г. № 401-ФЗ.

Ставка налога на имущество

Ставка налога на имущество устанавливается законом субъекта РФ. Ее максимальный размер - 2,2%. Ставка может дифференцироваться в зависимости от категории плательщика и имущества – объекта налогообложения (ст. 380 НК РФ).

По объектам недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка не может превышать 2 процента.

В отношении железнодорожных путей общего пользования и сооружений, являющихся их неотъемлемой технологической частью, соответствующих требованиям, установленным Правительством Российской Федерации, впервые принятых на учет в качестве объектов основных средств начиная с 1 января 2017 года, сумма налога исчисляется с применением коэффициента Кжд.

В течение шести налоговых периодов начиная с 1-го числа налогового периода, в котором соответствующее имущество было впервые принято на учет в качестве объекта основных средств, коэффициент Кжд принимается равным:

  • 0 - в течение первого налогового периода;
  • 0,1 - в течение второго налогового периода;
  • 0,2 - в течение третьего налогового периода;
  • 0,4 - в течение четвертого налогового периода;
  • 0,6 - в течение пятого налогового периода;
  • 0,8 - в течение шестого налогового периода.

Если налоговые ставки не определены законами субъектов РФ, налогообложение производится по налоговым ставкам, указанным в статье 380 НК РФ.

Уплата налога на имущество и КБК

Налог за год и авансовые платежи уплачиваются в сроки, установленные Налоговым кодексом. Налог подлежит уплате в срок не позднее 1 марта года, следующего за истекшим годом - налоговым периодом. Авансовые платежи по налогу подлежат уплате в срок не позднее последнего числа месяца, следующего за истекшим кварталом - отчетным периодом (п. 1 ст. 383 НК РФ).

При заполнении КБК в платежных поручениях на уплату налога на имущество нужно руководствоваться Приказом Минфина России от 29 ноября 2019 г. № 207н.

Налог на имущество организаций зачисляют в бюджет по следующим кодам:

Наименование платежа КБК для перечисления налога (сбора) КБК для перечисления пени по налогу (сбору) КБК для перечисления штрафа по налогу (сбору)
Налог на имущество организаций, не входящее в Единую систему газоснабжения 182 1 06 02010 02 1000 110 182 1 06 02010 02 2100 110 182 1 06 02010 02 3000 110
Налог на имущество организаций, входящее в Единую систему газоснабжения 182 1 06 02020 02 1000 110 182 1 06 02020 02 2100 110 182 1 06 02020 02 3000 110

Льготы по налогу на имущество организаций

Некоторым категориям налогоплательщиков предоставляется право на льготу по налогу. Данная льгота позволяет оплачивать только часть налога либо освобождает от него полностью (п. 1 ст. 56 НК РФ).

Законодательно права на льготы и освобождение от налога закреплены в Налоговом кодексе, а также устанавливаются актами субъектов Российской Федерации (ст. 56, ст. 372 НК РФ).

Условно льготы по налогу на имущество можно разделить на 2 группы:

  • льготы, содержащиеся в положениях Налогового кодекса, — действуют во всех субъектах РФ, где установлен налог на имущество;
  • льготы, вводимые органами местной власти и действующие только на территории соответствующего региона (муниципалитета).

Льготы, установленные Налоговым кодексом, имеют силу на всей территории России и не требуют дополнительного утверждения в законах субъектов РФ.

Федеральные льготы

Перечень федеральных льгот приводится в статье 381 НК РФ.

В пунктах 1 – 4 статьи 381 НК РФ перечислены организации, которые имеют право на освобождение от уплаты налога на имущество. Такое право им дается только при целевом использовании имущества. Сюда относятся:

  1. Организации и учреждения в сфере уголовно-исполнительного производства. Имущество должно использоваться исключительно для реализации закрепленных за ними функций (п. 1 ст. 381 НК РФ).
  2. Организации, связанные с религиозной деятельностью. Имущество должно использоваться при ведении религиозной деятельности (п. 2 ст. 381 НК РФ).
  3. Организации с уставным капиталом, состоящим из вкладов общероссийских общественных организаций инвалидов. Причем среднесписочная численность инвалидов должна быть от 50% численности всех работников, а их доля в фонде оплаты труда — от 25% общей заработной платы (п. 3 ст. 381 НК РФ). Имущество такой организации должно использоваться для производства и сбыта товаров (за исключением минерального сырья, подакцизных товаров и товаров из перечня, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.02.2004 № 90), работ и услуг (исключение составляют брокерские и посреднические услуги).
  4. Общероссийские общественные организации инвалидов. Количество инвалидов и их законных представителей должно составлять 80% и более от всех членов. Деятельность должна осуществляться в соответствии с уставом.
  5. Организации, собственником имущества которых является Общероссийская общественная организация инвалидов. Деятельность от использования имущества должна иметь социальную направленность (образовательную, культурную, лечебно-оздоровительную, реабилитационную), а также должно вестись оказание какой-либо помощи инвалидам (п. 3 ст. 381 НК РФ).
  6. Организации, занимающиеся производством фармацевтической продукции (п. 4 ст. 381 НК РФ).

Освобождение от уплаты налога на имущество организаций предоставляется в части определенных активов, а именно:

  • федеральных автомобильных дорог общего пользования (п. 11 ст. 381 НК РФ);
  • имущества, используемого организацией — резидентом особой или свободной экономической зоны в этой зоне и приобретенного именно для этой цели, с ограничением срока (10 лет с месяца, следующего за месяцем принятия к учету), дающего право на такую льготу (пп. 17, 26 ст. 381 НК РФ);
  • объектов, имеющих высокую энергетическую эффективность, в течение 3 лет с даты принятия имущества на учет (п. 21 ст. 381 НК РФ);
  • имущества, используемого для строительства судов в особой экономической зоне в течение 10 лет с даты регистрации организации-судостроителя в качестве резидента зоны и 10 лет с даты принятия имущества на учет, но не больше срока существования особой зоны (п. 22 ст. 381 НК РФ);
  • недвижимости управляющих компаний особых экономических зон, созданной с целью работы в такой зоне, в течение 10 лет с месяца, наступающего за месяцем принятия имущества на учет (п. 23 ст. 381 НК РФ);
  • имущества, используемого во внутренних морских водах РФ для разработки месторождений углеводородов не менее 90 календарных дней в течение 1 календарного года (п. 24 ст. 381 НК РФ).

Льгота, которая освобождает объекты недвижимости высокого класса энергетической эффективности от налогообложения, не распространяется на нежилые здания, строения, сооружения (определение Конституционного Суда РФ от 2 июля 2019 г. № 1832-О).

Также некоторые организации освобождены от уплаты налога на имущество полностью:

  • протезно-ортопедические предприятия (п. 13 ст. 381 НК РФ);
  • коллегии адвокатов, адвокатские бюро и юридические консультации (п. 14 ст. 381 НК РФ);
  • государственные центры научной деятельности (п. 15 ст. 381 НК РФ);
  • организации, имеющие отношение к инновационному центру «Сколково» в качестве управляющих компаний или участников проекта по осуществлению исследований (пп. 19, 20 ст. 381 НК РФ).

К числу льгот относятся также освобождения, предоставляемые пунктом 24 (имущество месторождений углеводородов) статьи 381 НК РФ. В отношении них регионам дается право самостоятельно принимать решение о том, будут ли такие льготы действовать в регионе (п. 1 ст. 381.1 НК РФ). Если соответствующего законодательного решения нет, то нет и льготы.

Региональные льготы

Законодательные органы субъектов РФ могут формировать дополнительные условия, позволяющие применять льготы.

Примером является Московская область, где налогоплательщики при использовании льгот обязаны предоставлять расчет суммы высвободившихся средств по итогам налогового периода и отчет по их использованию (п. 3 ст. 4 закона Московской области от 24 ноября 2004 г. № 151/2004-ОЗ).

В субъектах РФ действуют такие имущественные льготы для организаций.

  1. От налогообложения всего принадлежащего имущества освобождаются определенные категории налогоплательщиков.

Такая льгота представлена в Санкт-Петербурге. Освобождаются от налога организации, основным видом деятельности которых является изготовление специального оборудования для обеспечения жизнедеятельности и реабилитации инвалидов (подп. 1 п. 1 ст. 4.1 закона Санкт-Петербурга «О налоге на имущество организаций» от 26 ноября 2003 г. № 684-96).

В Красноярске похожая льгота предоставляется организациям, осуществляющим производство первичного алюминия в регионе, в отношении вновь создаваемого или приобретаемого имущества, принимаемого к бухучету в качестве основных средств после 2012 года (подп. «т» п. 3 ст. 2 закона Красноярского края «О налоге на имущество организаций» от 8 ноября 2007 г. № 3-674).

  1. При целевом использовании имущества.

Например, в Москве принят закон «О налоге на имущество организаций» от 5 ноября 2003 г. № 64, который освобождает от уплаты имущественного налога организации железнодорожного транспорта общего пользования в отношении объектов движимого и недвижимого имущества, использующегося для перевозок по Малому кольцу Московской железной дороги (подп. 28 п. 1 ст. 4). Перечень такого имущества устанавливает правительство Москвы.

  1. От налогообложения освобождаются налогоплательщики в отношении определенного вида имущества.

Данная льгота, например, введена для имущества, используемого для осуществления деятельности по организации отдыха и оздоровления детей до 18 лет в Ленинградской области (подп. «д» п. 1 ст. 3_1 закона Ленинградской области «О налоге на имущество организаций» от 25 ноября 2003 г. № 98-оз) и Хабаровском крае (п. 12 ст. 3 закона Хабаровского края «О региональных налогах и налоговых льготах…» от 10 ноября 2005 г. № 308). В последнем случае она применима при условии, что в иные периоды попадающее под нее имущество находится на консервации.

Во Владимирской области установлена льгота для автомобильных дорог общего пользования регионального и межмуниципального значения (п. 2 ст. 2.1 закона Владимирской области «О налоге на имущество организаций» от 12 ноября 2003 г. № 110-ОЗ).

  1. Определенные категории налогоплательщиков.

Примерами могут служить:

  • Московская область, где организациям, являющимся участниками религиозных объединений, разрешено уплачивать 50% от исчисленной суммы налога (п. 2 ст. 14 закона Московской области «О льготном налогообложении…» от 24 ноября 2004 г. № 151/2004-ОЗ);
  • Челябинская область в части благотворительной деятельности. Размер льготы также составляет 50% (п. 2 ст. 3 закона Челябинской области «О налоге на имущество организаций» от 27 ноября 2003 г. № 189-ЗО).

Использование налоговых льгот является правом налогоплательщика, поэтому необходимо иметь неоспоримые основания на применение данного права. Налоговые органы могут затребовать у налогоплательщика подтверждающие и оправдательные документы по применению имущественных льгот (ст. 88, 89, 93 НК РФ).

Обратите внимание: в соответствии с Налоговым кодексом в субъектах РФ допустимо применение пониженных ставок по налогу на имущество (п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 380 НК РФ). Однако пониженную ставку нельзя считать льготой.

Пример. Пониженная ставка - не льгота

Региональным законом установлена пониженная ставка для имущества, налог по которому платится исходя из кадастровой стоимости. При этом норма содержит условие применение такой ставки: отсутствие недоимки на конец каждого отчетного (налогового) периода, в котором налогоплательщик заявил налоговую льготу.

ИФНС по итогам камеральной проверки доначислила компании налог на имущество, посчитав, что она неправомерно применила пониженную ставку, так как у нее имеется недоимка по страховым взносам. Налогоплательщик с позицией инспекции не согласился и обжаловал доначисления в суде. По мнению компании, пониженная ставка не является налоговой льготой.

Суд первой инстанции встал на сторону инспекции. Однако апелляционная и кассационная инстанции поддержали налогоплательщика.

Как отметили судьи, налоговая ставка, как обязательный элемент налогообложения, подлежит безусловному применению, а при установлении разных ставок в рамках одного налога – применению к тем объектам налогообложения, которые прямо указаны в законе. Выбор конкретной ставки, в отличие от налоговой льготы, не может быть обусловлен волеизъявлением налогоплательщика (определение Конституционного Суда РФ от 15 мая 2007 г. № 372-О-П).

Установление региональным законом единой налоговой ставки в отношении конкретного имущества не является налоговой льготой в форме понижения ставки. Соответственно, для ее применения налогоплательщик не должен соблюдать условия, предусмотренные для применения налоговых льгот (Постановление АС Волго-Вятского округа от 25 апреля 2022 г. № Ф01-1481/2022 по делу № А17-8607/2020).

Налог на имущество и специальные налоговые режимы

Среди тех, кто освобождается от налога на имущество, - организации и ИП-спецрежимники: работающие на УСН, ЕСХН, патенте (только для ИП).

Условием для освобождения является использование имущества рамках предпринимательской деятельности (для ИП) и принадлежность его компании на основании права собственности. Среди особых условий - наличие документов, подтверждающие использование имущества в работе (договор аренды, договор с поставщиками, платежные документы и т. д.) (у ИП) и постановка на баланс (у предприятия).

Фирмы, применяющие систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (ЕСХН) освобождены от налога на имущество организаций в отношении имущества, которое используется при производстве сельхозпродукции, первичной и последующей (промышленной) переработке и реализации этой продукции, а также при оказании услуг сельскохозяйственными товаропроизводителями (п.3 ст.346.1 НК РФ).

Спецрежимники освобождаются от уплаты налога на имущество в отношении имущества, облагаемого по среднегодовой стоимости. Но на недвижимость, включенную в «кадастровый» перечень, это освобождение не распространяется.

ИП на упрощенке должен платить налог на имущество в отношении принадлежащего ему нежилого помещения, даже если оно непосредственно не включено в кадастровый перечень.

Это происходит в том случае, когда здание, в котором находятся нежилые помещения, включено в перечень имущества, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость, а само нежилое помещение непосредственно не включено в кадастровый перечень (Определение ВС РФ от 3 февраля 2020 г. № 304-ЭС19-26593).

Налог на имущество и совместная деятельность

Фирмы, которые участвуют в совместной деятельности (по договору простого товарищества), могут передать свое имущество в общее дело. Налог с такого имущества каждый участник рассчитывает и платит отдельно.

Фирмы также могут приобретать или создавать имущество в ходе совместной деятельности. Налог с этого имущества каждый участник определяет пропорционально стоимости своего вклада.

Данные об остаточной стоимости общего имущества и доле каждого участника в нем должен сообщать всем компаньон, который ведет учет общей деятельности. Делать это он должен не позже 20-го числа месяца, следующего за отчетным периодом.

Налог на имущество и обособленные подразделения

Организации в общем случае обязаны отчитываться по налогу на имущество по местонахождению каждого объекта. Компания, у которой есть несколько объектов недвижимости, вправе сдать единую декларацию или единый расчет по налогу на имущество. Сделать это можно в том случае, если все объекты находятся на территории одного субъекта РФ, в бюджет которого налог на имущество зачисляется полностью.

Единую декларацию могут подать те налогоплательщики, которые зарегистрированы в нескольких инспекциях по месту постановки на учет объектов недвижимости в пределах одного субъекта РФ и облагаемых по среднегодовой стоимости (п. 1.1. ст. 386 НК РФ).

Никакой взаимосвязи между подачей единой декларации по налогу и оплатой авансов нет. Платить авансы следует по месту нахождения имущества (Письмо ФНС РФ от 5 декабря 2019 г. № БС-4-21/24942@).

Порядок представления единой отчетности следует предварительно согласовать с региональным управлением ФНС, направив туда соответствующее уведомление. Форма такого уведомления утверждена приказом ФНС России от 19 июня 2019 г. № ММВ-7-21/311@.

В уведомлении необходимо указать:

  • наименование налогоплательщика, ИНН, КПП, номер контактного телефона;
  • налоговый орган, куда будет представляться единая налоговая отчетность;
  • налоговый период (отчетные периоды), в течение которого (которых) будет применяться единая отчетность;
  • сведения о руководителе или представителе налогоплательщика.

Такое уведомление нужно направлять ежегодно (абз. 2 п. 1.1 ст. 386 НК РФ). Уведомление необходимо подать до начала представления отчетности за первый отчетный период того года, который является налоговым периодом, в котором (а не за который) предоставляется отчетность. Если данный срок пропустить, налоговики откажутся принимать единую отчетность (письмо ФНС России от 3 декабря 2018 г. № БС-4-21/23363@).

Обратите внимание: если вы хотите сдавать единую отчетность по налогу на имущество, то в графе уведомления «Налоговый период, в котором применяется предусмотренный пунктом 1.1 статьи 386 Налогового кодекса Российской Федерации порядок представления налоговой декларации» нужно указать период, в котором представляется декларация (а не налоговый период, за который предоставляется декларация).

Кроме того, уведомление - это условие исключительно для представления единой декларации, а не оплаты платежей по налогу. И налог, и авансовые платежи по нему перечисляются в сроки, установленные Налоговым кодексом.

То есть до 1 марта 2022 года уведомление нужно подать в случае, если за 2021 год вы будете отчитываться централизованно (Письмо ФНС от 6 февраля 2020 г. № БС-4-21/1909@

В Письме от 28 января 2020 г. № БС-4-21/1201@ ФНС опубликовала перечень ошибок в уведомлении, из-за которых не разрешат составлять единую отчетность по налогу на имущество.

Уведомление не примут, если будет обнаружено:

  • нарушение установленного срока подачи;
  • указание «не того» налогового органа;
  • устаревшая форма уведомления и (или) указание ошибочных (недостоверных) реквизитов;
  • отсутствие постановок на учет налогоплательщика в нескольких инспекциях по месту нахождения принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как среднегодовая стоимость;
  • наличие закона субъекта РФ, устанавливающего нормативы отчислений от налога на имущество организаций в местные бюджеты;
  • представление уведомления в отношении налоговой декларации по объектам, облагаемым по кадастру;
  • иные основания, предусмотренные законодательством РФ.

Форма документа о выявлении оснований, препятствующих применению порядка представления единой налоговой декларации по налогу, предусмотренного пунктом 1.1 статьи 386 НК РФ, утверждена приказом ФНС от 14 января 2021 г. № ЕД-7-21/9@.

ФНС в письме от 7 августа 2020 г. № БС-4-21/12807@ напомнила, что препятствием для перехода на единую отчетность по налогу на имущество для владельцев недвижимости, облагаемой налогом по среднегодовой стоимости, является то, что законом субъекта РФ установлены нормативы отчислений от налога в местные бюджеты.

Поэтому если объект недвижимого имущества проходит через территорию нескольких муниципальных образований одного субъекта РФ (линейный объект - линия электропередачи или связи, автодорога и т.д.), отчитываться по нему в одну территориальную инспекцию по выбору налогоплательщика оснований нет.

Имущество за пределами РФ

Налог на имущество по объекту недвижимости, расположенному за пределами РФ, уплаченному в другом государстве, можно зачесть при уплате налога в России. Если же налог в другом государстве не уплачивался, то в России его платят исходя из среднегодовой стоимости объекта и ставки налога, установленной законом субъекта РФ по месту нахождения организации (Письмо Минфина России от 25 мая 2016 г. № 03-05-05-01/29886).

Налоговая база в отношении имущества, принадлежащего российской организации и расположенного на территории другого государства, определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения (п. 1 ст. 375 НК РФ). Статьей 385 НК РФ установлено, что организация, учитывающая на балансе объекты недвижимого имущества, находящиеся вне местонахождения организации или ее обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс, уплачивает налог (авансовые платежи по налогу) в бюджет по местонахождению каждого из указанных объектов недвижимого имущества.

Российские организации, имеющие недвижимость за рубежом, могут платить налог в иностранном государстве, при этом имея возможность избежать двойного налогообложения при уплате налога в России путем зачета. Порядок проведения зачета указанных сумм регламентируется статьей 386.1 НК РФ.

ФНС России в письме от 10.07.2020 г. № БС-4-21/11156@ разъясняет, если российская организация имеет несколько объектов недвижимого имущества на территории иностранного государства, то зачет уплаченной в таком государстве суммы налога производится по каждому объекту недвижимого имущества отдельно при уплате налога на имущество организаций в Российской Федерации.

Для зачета налога на имущество российская организация должна представить в налоговые органы заявление на зачет и документ об уплате налога за пределами территории РФ, подтвержденный налоговым органом соответствующего иностранного государства (п. 2 ст. 386.1 НК РФ). Эти документы подаются в налоговый орган по месту нахождения российского налогоплательщика вместе с налоговой декларацией за налоговый период, в котором был уплачен налог за пределами территории РФ. Сумма к зачету не должна превышать размера налога на имущество, исчисленного в соответствии с российскими нормами. То есть уменьшается та сумма налога, которая рассчитана в отношении конкретного имущества.

К декларации вам нужно будет приложить:

1) заявление о зачете;

2) документ, подтверждающий уплату налога в иностранном государстве, заверенный налоговым органом этого государства.

Заявление о зачете составляется в произвольной форме, поскольку никаких особых требований для него не утверждено.

Вот пример заполнения заявления о зачете налога на имущество, уплаченного в иностранном государстве.

Документ, подтверждающий уплату налога за рубежом, оформляется в соответствии с правилами иностранного государства. Особой формы российским законодательством для него также не установлено.

Он может быть будет составлен на иностранном языке, поэтому перед направлением его в налоговые органы необходимо перевести его на русский язык.

Официальные документы, исходящие от иностранных государств, должны быть легализованы (т.е. на данных документах должны быть засвидетельствованы подписи в качестве подлинных). Если же соответствующее иностранное государство является членом Гаагской конвенции от 5 октября 1961 года, то на данных документах достаточно проставление апостиля.

Если налог на недвижимость в другом государстве не уплачивался, то налог на имущество уплачивается в сумме, исчисленной исходя из налоговой базы в виде среднегодовой стоимости и ставки налога, установленной законом субъекта РФ в соответствии с пунктом 1 статьи 380 Кодекса по месту нахождения организации в РФ.



Полная версия этой статьи доступна только платным пользователям бератора

Чтобы получить доступ, просто оформите заказ на бератор:

  • Мы откроем вам доступ сразу после оплаты
  • Вы получите бератор по очень выгодной цене
  • Все новые возможности бератора вы будете получать бесплатно!

Если у вас уже есть доступ, войдите в личный кабинет




Подписывайтесь на наши рассылки

Только полезная и свежая информация для бухгалтеров от экспертов бератора:
советы, проводки, примеры из практики и образцы документов.
Самое ценное, что будет в вашей почте.