Объект налогообложения

С 2020 года действуют правила налогообложения недвижимости организаций исходя из кадастровой стоимости, установленные Федеральными законами от 25 сентября 2019 г. № 325-ФЗ и от 28 ноября 2019 г. № 379-ФЗ. Больше не действует условие об обязательном учете объектов недвижимости на балансе организаций в качестве основных средств. Но другие условия сохранены:

• объект должен принадлежать организации на праве собственности или хозяйственного ведения;
• в госреестре недвижимости (ЕГРН) должны быть сведения о кадастровой стоимости объекта;
• законом субъекта РФ должно быть предусмотрено определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости и включении их в перечень, ежегодно формируемый властями региона (ст. 378.2 НК РФ).

К таким объектам относятся:

• административно-деловые и торговые центры;
• нежилые помещения, предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания;
• недвижимое имущество иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства;
• жилье;
• гаражи и машино-места;
• объекты незавершенного строительства;
• садовые дома, хозпостройки и иные здания, строения, сооружения на земле, предоставленной для личных нужд физических лиц.

С 2024 года в перечень объектов, в отношении которых налог на имущество исчисляется исходя из кадастровой стоимости, включены многоквартирные и наемные дома. Это имеет значение для правомерности кадастрового налога на офисы, расположенные в многоквартирных домах.

Если по данным ЕГРН помещение является офисным, оно может облагаться налогом на имущество по кадастровой стоимости, даже если находится в здании, не относящемся к административно-деловому или торговому центру.

Решать, какие именно активы юрлиц должны облагаться налогом по кадастру, должны региональные  власти. Назначение помещений устанавливается в соответствии с кадастровыми паспортами или документами инвентаризации.

Применение организациями УСН освобождает их от уплаты налога на имущество, если налоговая база исчисляется в виде среднегодовой стоимости. Однако они обязаны платить налог в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

Значит, если закон субъекта РФ, устанавливающий особенности определения налоговой базы по кадастровой стоимости, принят, то налоговая база определяется как кадастровая стоимость по объектам недвижимости, в том числе по жилым домам и помещениям, которые учитываются, например, в качестве товара или в качестве инвестиций в строительство объекта.

Если же закон субъекта РФ не принят, объекты недвижимости налогом на имущество организаций не облагаются.

В некоторых случаях упрощенец должен платить налог на имущество в отношении принадлежащего ему нежилого помещения, даже если оно непосредственно не включено в «кадастровый» перечень.

Такой случай рассмотрен Верховным судом ( Определение от 3 февраля 2020 г. № 304-ЭС19-26593). Здание, в котором находятся принадлежащие ИП нежилые помещения, включено в перечень имущества, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость. Сами эти помещения по отдельности в перечне не поименованы, но это не отменяет обязанность платить налог на имущество по ним по кадастровой стоимости.

Если здание, строение или сооружение включено в «кадастровый» перечень, все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, облагаются налогом по кадастровой стоимости. И не важно, есть сами помещения в перечне или нет.

Налоговой базой для собственника такого помещения будет доля кадастровой стоимости здания, соответствующая доле площади помещения в общей площади здания. На это обращали внимание чиновники и ранее (см. письмо ФНС России от 16 марта 2017 г. № БС-4-21/4780, письмо Минфина России от 7 марта 2017 г. № 03-05-05-01/12741).

Индивидуальные предприниматели

ИП на УСН не платят налог на имущество физлиц по недвижимости, которая используется в предпринимательской деятельности (ст. 378.2 НК РФ). Исключение — недвижимость ИП, которая входит в региональный перечень недвижимого имущества, оцениваемого по кадастровой стоимости (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). За такую недвижимость налог нужно платить.

Если ИП владеет отдельным помещением в административно-деловом или торговом центре, который включен в региональный перечень кадастрового недвижимого имущества, но само помещение в перечне отдельно не упомянуто, налог на имущество необходимо заплатить (Определение Верховного суда РФ № 304-ЭС19-26593 от 03.03. 2020).

Налог на имущество, которое используется для личных целей, предприниматель уплачивает так же, как обычный гражданин. При этом можно применять льготы из ст. 407 НК РФ.

Беззаявительный порядок освобождения от налога

Если имущество потеряно, уничтожено, исчисление налога прекращается с 1-го числа месяца гибели или уничтожения такого объекта. Ранее компания обязана была подать в ИФНС заявление, с 2024 года введен беззаявительный порядок.  

Если компания не представил в налоговый орган заявление о гибели или уничтожении объекта недвижимости – объекта налогообложения, ИФНС получить необходимые данные по информационному обмену между органами МВД и ФНС.

Аналогичным образом упрощен с 1 января 2024 года порядок освобождения от налогообложения транспортных средств, находящихся в розыске в связи с их угоном.